最大也最纠结的资产难题
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1st 解决“第一套房”难题
对收入有限的上班族来说，第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入，房子不但关系到居住生活的便利程度，它的保值性和价格变化更会将直接影响下次买房的预算——房子价格高，你第二次买房子的预算就越多，能买的房子就越好。 买房时机，最好的和最差的 理论上，房价结束下跌和震荡，开始上涨时是买房最好的时候，但1个月的价格上涨，很难确定上涨趋势。如果成交量已经连续上涨了五六个月，同时成交价格连续上涨到第3个月至第5个月，基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买房的最佳时机。 任何价格都不可能一直上涨，中国内地的房价更是。由于房价牵涉关系众多，近10年来，上涨速度过快，连续上涨太久，政府都会出手控制。从过去10年的市场变化和政策频率看，房价连续保持上涨态势1年半以上，政府都会出台政策调控，因此，如果房价已经持续上涨了1年半，就要警惕了：这时买房，很可能立刻遇上调控，房价下跌。 最好买二手房 不论是北上广深，还是二线城市，房地产开发的共同点都是新房大多不在市中心。郊区的土地多而且价格相对便宜，新开的楼盘大多在郊区，单价更低，能买更大的面积。而二手房多在市区或靠近市区，但是单价较高。 生活更方便。城市住宅建设的发展一般从市区往郊区扩展，市区人口密集，居住了10年以上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但地铁四通八达，重点学校、商场、超市等，市区里的也更多更好。因此，在这些地方买二手房，你能享受到的资源也更丰富。 房价更稳定。大多数人都觉得买一手房赚得多，涨起价来比二手房涨得更高、更快。但是，仅从上海2007年至2012年全市的一手房和二手房价格变化上看，并不是这样。 从整体涨跌看，2007年至2011年每年均价变化看，一手房价年涨幅分别为30%、17%、34%和3%，二手房价年涨幅分别为12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均价相比，全市一手房和二手房均价都上涨了1.1倍。 因此，从5年的持有周期来看，同样的面积，买卖一套一手房并不比买卖二手房赚得多，人们容易发现一手房在房地产行情好的时候涨得更快，却忽略了它在下跌周期跌得也快的事实。而在2008年和2010年，一手房的上下波动非常剧烈，分别以当年上海的全年均价1.3482万元和2.1168万元为基准，2008年一手房价以45.8%的幅度区间震荡变化，2010年一手房价以23.6%的幅度上下变化。 同一时期的二手房涨跌变化则小了许多，2008年在年均价的基准上震动11.4%，2010年则震动13.9%。 这样的一手房也可以考虑 一手住宅周边的配套资源分成先行指标资源和落后指标资源两类。 先行指标资源是在开发前到交房时就有的资源，交通是典型的先行资源。政府要拉动房地产建设，必须解决郊区的交通问题，地铁就是每日往来郊区和市区首先要满足的条件。 落后指标资源是附近居住人口不断迁入并稳定居住后才会进驻的资源，学校、商业、菜市场都属于落后指标资源。政府通常不会在住宅开发的初期就在郊区居住社区里建学校和商业，而是在5年至7年后住满了人才会陆续开始。 如果碰上开发商精心耕耘的大型居住社区，房子能对口质量较好较好的新建学校，商业配套建设已经在推进之中，这样的一手房，也可以放心买。由于地块巨大、开发的住宅量大，多和政府的城市区域规划息息相关，在交通、教育、商业配套有政府规划配合，新建学校或商业发展的优惠措施。
石奇峻买完新房后遇到了开发商变更绿化的情况，但他的交涉显然无效。 预售合同，知道多一些 补充条款用于补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款约比格式合同重要，因为这是唯一可能用来维护自己利益的条款。按法律效力大小来排列：补充条款>格式合同>相关法律规定。 补充条款通常包括6个方面的内容 01 按揭贷款问题导致合同无法履行的责任认定和赔偿细节。 02 明确房屋所有权证办理的时间。 03 售楼书和其他广告的内容的承诺。 04 公摊建筑面积。不仅要有公摊面积的数字，而且要约定公摊的具体部分和位置。 05 明确装修标准。精确到使用什么品牌和价格标准。 06 明确退房的责任。必须写明在什么情况下开发商承担责任，确定退还期限、银行的利息和违约罚金的计算。 看房也要有准备 商品房买卖有几个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用做商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼、车库尺寸不达标或数量减少，装修材料及标准降低。销售人员的口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。 对方做出的承诺如果不能写在合同里，保留好录音。对方承诺的内容要让他确认，问题包含越多细节越有利。 大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了关于告知更改的方式和更改的范围一类的录音证据，会对自己更有利。 从看房开始，就保留好所有的图像、音频和视频证据——宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。出现问题才能掌握更多胜算。 证据的优先级别是：书面合同>录像>录音。 在卫星城买房，有另一套标准 在买房实力有限的情况下，要买大房子，只能去郊区、卫星城。但如果没有选对适合你的卫星城，就又会很快搬回市区。 你可以先用3个标准做第一步筛选： 01 工作不用坐班的。经常加班、社交生活丰富，住在卫星城会有些麻烦。每天用3个小时的时间来往市区，成本太高。 02 交通远但不麻烦的。卫星城距离远是一定的，但去市区交通换乘次数一定要少。 03 有足够养车钱。和房子比起来，汽车太便宜了，但是汽车一跑起来就要花钱——汽油、保险、保养、停车，每天开车上下班，月均2000元用在车上是非常节省的开销了。 更低廉的房价是卫星城最大的优势。这里要有让人满意的学校、医院、便利的商业设施，但最重要的，是稳定的就业机会。如果你选择的卫星城有正在发展的产业群，只要它对环境没有大影响，就有足够稳定的居民能保证和推动交通、基础设施的建设，提高生活区的便利程度。 如果没有稳定的工作机会，卫星城的人口难以维持在稳定的数量。学校、医院、商业设施失去了需求的支持，没有发展的内生动力，卫星城只是中心城区的卧室，只能继续依赖中心城区的医疗、教育、商业设施。直接后果是，出于生活需要而频繁往来市区和卫星城又会加重卫星城居民的交通压力，拥堵越来越严重。 贷款前的必修课 等额本息和等额本金第一个月还款中的利息是一样的。因为在这之前还没有任何本金的还款，但随着等额本金还款方式每月都偿还较多的本金，它产生的利息就少于等额本息了。所以，省利息，主要靠多还本金。 同样，以“更省利息”吸引人的房贷，银行也没有让出利润，它们大多还是靠“早还本金、多还本金”的方式省利息。 借款人在45岁至50岁以后，逐年收入曲线呈慢慢降低的趋势，最好少贷款、多付首付。这样月还款额小，对经济造成的压力也比较小。收入不稳定的自由职业者也最好少贷款，多首付。因为一旦因为收入波动，造成延迟还款或者有拖延时间较长，体现在个人信用记录里，再次申请贷款就不那么容易了。如果借款人是企业经营者，尤其是小型企业或创业期经营者时，少付首付、多贷款能最大程度地保证他们有足够的现金流用于企业的正常运转和扩大生产。 还款周期的初期，等额本金还款法几乎在所有本金的基础上计算利息，越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，利息则越少。如果要提前还款，最好趁早。 等额本息还款法在月还利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能最大程度地缩减利息。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1/4以后，月供中的本金就开始比利息多了。 因此，如果你是等额本息还款，中期之前提前还贷，如果还是等额本金还款，也要在不到还款期的1/4时候提前还款。 Tips 销售人员所有口头承诺都要求他具体确认并录音留证。?补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。?从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音并保留到交房以后。?涉及自己利益的合同约定内容必须要求精确表述。?以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。
CASE 2 要换新房，怎么顺利卖掉老房？
因为孩子上学、老人同住而必须换套更大或者地段更好的房子时，卖掉现有的房子通常是要面临的第一件事。如果你恰好赶上赶上行情差，也可以采取主动，卖得比别人更顺利。 有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。 学区房卖给孩子家长 相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房被称为“硬通货”，价格一直坚挺。 房子对口重点学区，孩子家长肯定是最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3岁至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。 带车位的买给有车家庭 房龄超过10年的二手房，固定车位的数量都不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位。内环地价贵，小区车位价格折算到每平方米，比房子单价还贵。如果内环内的房子附带产权车位就非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，小区停车同样是难解决的问题。 有车的买房者更喜欢这样的房子，三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。 不仅产权车位稀缺，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。 有赠送面积的卖给有老人的家庭 顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但一般只是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积。 如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。 如果赠送的空间你已经做了改造——顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。但如果有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状，否则会影响交易过户。 装修原则：干净 在内装修上动动心思，也有好处。如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做些这些工序：卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物，把房间弄得整齐、干净，最多花几千元就行。 如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3年至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。 如果是70平方米至90平方米的房子，一居室的，参照70平方米以内房子的处理办法；两居室的，买房人很可能是打算长住的家庭，买下后通常会重新装修改造，房子特意装修得很好却未必合他们的心意。 如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修再入住的大概占一半。
3rd 选商铺有绝招
商铺投资是个人房产投资里风险较大的一类，由于涉及商业潜力和盈利前景的判断，需要更专业的眼光，不像买住宅，挑个好地段就十拿九稳了。 好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。 商业地产≠盖楼+开店 从开发的角度看，商业地产的运作规律和盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。 商业地产尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店——能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。 通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成。而主力店早确定也有利于后续招商。大型主力店的进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。 运营能力最关键 对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。 在开业初期，他们对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，他们会慢慢把经营状况不好的和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，但业态和商户还要被规划和不断调整，以期改善消费者体验和形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。 不光是商业综合体商铺，几乎所有的商铺投资，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。 你无权经营综合体商铺 为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里的商铺的产权和经营权最好分开。因为个人投资者自主经营会造成业态混乱地局面，让消费体验变差。不能持续地吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。 产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。他们不但要负责和招商团队沟通，确定管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，对商户也有品牌要求。整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。 新铺前几年回报率不高 商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权就能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，达到成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体在前几年的租金都不高，消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。 一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业时实际租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年内的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。 回报率超过8%，危险！ 有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额。但有的开发商会用部分销售款补这个差额——先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的124%的总价销售，把3年的租金回报“一次性抵扣”在买房款里。 无论如何，超过了8%的回报率承诺绝对属于危险的范围，虽然不排除个别开发商能通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，在前几年里也可能会吃力，如果这期间资金链再出现问题不再继续贴补，再高的回报率都只能落空。 社区商业综合体更适合投资 市中心的商业综合体商铺占尽地段优势和大量人流，盈利前景好，价格太高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格较便宜，而且随着城市居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。社区2公里的范围里，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。 去政府网站了解在你要投资的商业综合体附近的规划。对商业地产来说，路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，你要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。 家乐福、沃尔玛、大润发等大型连锁超市品牌如果确定进驻，你投资失败的几率会降低很多。因为这些大型卖场能吸引来周边2公里至3公里范围内的居民采购生活用品，能把客户人流日常化。有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再不断改善商铺环境，把商户换成吸引力强、租金支付能力强的商户，吸引这些人留下来消费，你的商铺租金就有谱了。 商铺的租金和售价是否合理，可以用商铺租售比来衡量——每平方米月租金和每平方米售价的比值。通常国际公认的合理的商铺租售比是1：200，高于1：200就表明存在泡沫，投资价值降低，或者说，卖得太贵。但在计算的时候必须用真实售价来计算。 比如你买了价格1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率——当然你已经知道前5年里不可能有这么高的回报率，多半是靠拉高售价贴补的——按照这个比例来计算，每平方米面积5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年4000元租金计算，每平方米的月租金是66.67元，这样算出来的租售比是1：105。 你应该在合同里看到这些 01 经营管理公司签委托经营合同。要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有或者让你自己和商户签租赁合同，租金前景就比较危险。 02 你有权利在合同里被告知商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。 03 销售人员告诉你已经入驻或确定入驻的卖场名称，应该也在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。 4招商业街选铺 01/开发商运营商最重要运营商的能力决定投资前景。立超商业地产董事长朱谦认为，判断它们能力最简单的方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺中介询问租金水平和回报率。这些经营状况和收益率数字，可以判断运营商实力。 02/如何判断运营商承诺的包租时间
商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。 朱谦提醒，如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，“一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。” 03/拐角处位置最好
同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有“金角银边铁肚子”的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，靠近街两边的地方其次，街中间的位置最差。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3楼人数就会少50%以上。 04/地段标准，1公里！ 商业辐射效应发生作用的范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到另一个消费目的地，800米至1000米是步行的心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺也几乎只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。
4th 海景房投资指南
在自住无忧，投资落定之后，再买房就可以考虑带度假和享受功能的房产了，比如海景房，但它同样没那么简单。要兼顾这份资产的安全，买之前也要花点心思。 三句话了解海景房 01 海景房不是生活必需品。住海景房的多是较强消费能力人群，便宜、没有服务的公寓海景房前景并不好。 02 它不适合长期住。海边空气潮湿，离市区商业区远，日常生活不方便，不适合常年居住。租客主要是旅游者。 03 买海景房不能只用眼睛看海景，政府规划、周边配套比海景本身更重要。虽然政府规划也有中途改变的可能，但比起开发商规划来，还是可靠得多。 买海景，更是买房 房子的宜居性是衡量价值的重要标准。最好住几天了解房子是不是适合居住。如果不适合居住，景色再好，房子也不值得投资。 上海嘉德伟业的董事长孙兵的建议是，尽量选在城市的旁边，配套好、生活方便的地方。比如海口周边，有温泉、富硒的土地，交通便利，政府把那里规划成软件园港口码头，学校、政府机关都搬过来，宿舍也造在这里。这样政府规划保证了这里有稳定的常住人口、产业、商务、旅游资源，投资在这类的区域，既适合居住，房子又有可经营的空间。 规划是升值的关键 孙兵从事旅游地产的开发已有近20年的经验，他在判断一块土地值不值得拿下来投资时，最重要的依据是政府的规划。 从各个城市的规划局网站都能看到5年规划、10年规划等城市建设的远景规划。如果政府规划在未开发的海岸线附近建设旅游度假区，规划海滨度假设施、修路、建配套商业，同时还有规划的实施纲要和规划投资总额，就说明这是一个较为成熟而且可行性较强的规划。按照这样的步骤实施，政府主导的投资才能变成土地价值，让这里的房产升值的可能性才更大。 如果这一区域的建设已经开始动工，大型商业规划已经开始执行了，基本可以认定是有价值的规划。有住宅项目开售就可以考虑买入，增值也更有保证。 周边的餐饮、娱乐、商业街、休闲配套，即使现在没有，你也要在政府规划里看到。休闲度假不是居住，而是娱乐。配套设施一定要齐全。有了商业才能吸引人在附近住下。否则，一个孤零零的海边楼盘，是没有办法让人生活的。 买管理型物业 酒店式公寓、有专业正规的酒店经营管理公司管理的公寓都属于管理型物业。在一些旅游城市，这类的管理型物业结合了自主和委托经营：每年业主自己住30天，其他时间都委托管理公司出租经营。正规的酒店经营管理公司在接手项目之前会做全面的市场调研，确定有出租的前景，才会接手管理。比较合理的回报率是3%至5%，而且这取决于合理的销售价格。 如果承诺你高于8%的回报率，开发商可能拿这个做噱头来融资，比如5000元/平方米的成本，承诺每年8%的回报，前3年的租金回报在售价里一次性抵扣，销售给你的价格就是加上了3年租金回报和其他利润的9000元/平方米。 比较合理的情况是，房子你买来每年升值，又可以获取经营的利润。只有可以经营的房子才能做好养护，赚了钱才能把经营做好，不要只看销售时承诺你的回报率数字。 一招识别假管理型物业 如果是正规的管理型物业，在销售之前就已经确定了将来由哪个酒店管理公司管理，签房屋买卖合同的同时，还要和酒店管理公司签管理合同。正规的酒店管理公司用分成的方式，有完整的方案保证物业升值和一定的回报。如果销售时甚至签合同的时候，酒店管理公司都还不知道是哪家，一定是假的管理型物业。