浅议利率上调对房地产的影响
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2007年9月15日起，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点，其他各档次利率也相应调整。一年内五次加息使加息再次成为人们关注的热点问题。
一、加息势在必行
虽然我国经济继续保持平稳较快增长，总体形势良好，但经济运行中的一些问题还比较突出，加息是势在必行的。具体表现在：
1.经济过热，信贷增长过快。去年7月份的金融统计数据，再次勾勒出一幅货币信贷快速增长的景象：广义货币M2同比增长18.48%，创出前年6月以来新高；狭义货币M1同比增长20.94%，创出2001年以来新高；去年前7个月人民币新增贷款2.77万亿元，创出历史同期新高。加息，有利于合理调控货币信贷投放。
2.通货膨胀压力明显增加。去年7月份的居民消费价格总水平(CPI)同比上涨5.6%，创下10年来的新高。随着CPI的明显上扬，居民通货膨胀预期在逐步增强。央行二季度城镇储户问卷调查显示，居民对下季度物价预期不乐观，有超过半数(50.2%)的被调查者预计物价趋升，与50.8%的历史最高值仅相差0.6%。加息，有利于稳定通胀预期。
基于当前经济背景，尽管本次央行调整利率幅度不大，对企业或个人信贷成本的影响亦并不高，但却向房地产市场发出一个强烈的信号，政府已决心对国内过快的固定资产投资、过快增长的房价进行调控。这种调整并不在于利率上升的幅度，而在于对于房地产市场的后续影响，如果固定资产投资规模过大及房价上涨过快形势没有得到有效的缓解，不排除央行会继续提高贷款利率的可能，利率调整对于房地产市场的警示意义将大于其实际的作用效果。经过连续加息对房地产的具体影响主要在这几个方面：
1.对房地产价格的影响。一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，反之亦然。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。加息的目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。现在看来，从２００６年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，未来利率的继续调整是可以防止房价过快增长的。
2.对购房者的影响。温和加息对购房者而言，单次加息后增加的按揭贷款月还款额并不明显，然而，今年来连续五次的加息，乘数累积效应逐步明显，尤其是中长期贷款最为显著。以25年贷款期限，贷款额为100万，贷款利率为7.83%为例，每月还款额由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房者面临还款压力加大。
当然由于购房者资金来源和消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不相同：对于普通消费者加息会增加其购房负担，引起月供增加和支付能力下降；对于购房投资者如果资金实力不足将由于投资成本的上升利润下降，降低其投资需求；对于购房投机者，由于资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，有可能改变其投机产品。无论对于何种购房者，在目前的经济形势下，利率上升将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，有利于房地产市场的健康发展。
3.对开发商的影响。房地产行业是一个资金密集型的产业，并且企业负债率普遍较高。贷款利率增加以后肯定会使得开发商增加利息支出，但客观地说，以当前利率提高的幅度看，对房地产企业中一些规模较大实力较强的企业不会有重大影响。因为，虽然目前房地产企业平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商有影响的只是20%左右的企业开发贷款和流动资金贷款，而其余40%左右的负债实际上是开发商售楼的预收款。这部分钱不仅不用付银行利息，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息所得是归开发商的。由于他们资金来源的多元化何资本的雄厚，这有限的20%的影响对他们而言是不大的。
但是对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金主要依赖银行贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后其项目运作会受到较大影响，面临较大的经营压力。这将有利于房地产行业新一轮的结构优化和调整。
当然，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅度有限，心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。但是长期来看，利率上升后消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。
总之，国内宏观经济调控不能够达到政府预期目标，去年以来宏观经济过热又死灰复燃应该是加息的主要原因。可以说，此次加息明确地向房地产市场发出了一个强烈的信号，中央政府有决心有能力对国内过快的房地产投资进行调整。相信既然利率工具启动了，国内的投资过热、银行信贷过热、房地产投资过热、房价的快速增长等市场面临的困难问题也就会逐渐地化解了！
参考文献:
[1]黄慧:银行利率变动对房地产市场的影响.《价格理论与实践》，2007年第5期
[2]陈淮:利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响.《新金融》，2005年第3期