浅析房地产项目开发

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摘要：就目前而言，房地产开发企业面临政策和资金等多方面的压力，市场竞争日趋激烈。因此，本文就房地产项目开发的成本控制和质量管理问题展开论述，为房地产开发企业提供必要的帮助和借鉴。

关键词：房地产开发；成本控制；质量管理

中图分类号:F293.31 文献标识码：A

成本控制是整个房地产开发企业工作的重心，对房地产企业的发展和运行具有重要意义。近些年，房地产成为消费和投资的重点和热点，但是国家针对房地产市场出现过热现象，进行了宏观的调控。因此，如何有效的降低投资成本和增效，促进房地产企业向着集约化管理的方向改变，是当前的房地产开发企业面临的重要问题。

一、房地产开发企业对成本管理和控制的意义

成本控制能够帮助房地产开发企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟具有重要战略意义。在现实开发过程中，我国的房地产存量比较大，既有宏观体制方面的原因，又有价格机方面的原因。由于房地产项目开发成本不断上升，导致商品房房价居高不下，说明了房地产开发企业对投资成本缺乏科学合理的控制。从宏观角度讲，对成本进行科学控制和管理，有利于合理的土地资源，有效的避免出现市场泡沫，降低国民经济的损失。

随着国家宏观政策的出台，对房地产的市场进行规范和调整，尤其是加强对土地交易市场的整顿，有效的消除了不正当竞争和暗箱操作取得土地经营权的行为。因此，房地产开发企业在获取土地使用权和经营权的过程中，要完全按照市场规范和规定，通过正当的招标和拍卖方式获得。这样可以有效抑制房地产过度消费需求，改变过去高风险和粗放式的开发方式，科学合理的利用投资资金。因此，只有加强项目的成本管理，才能树立房地产开发企业在激烈市场竞争中的优势，促进企业的良性发展，不断提高企业的经济利润和社会效益。

二、加强房地产开发企业成本控制的措施

随着房地产市场发展微利时代的到来，成本控制的重要性逐渐凸显出来，有利于房地产开发企业提高经济效益，制定合理的销售策略等。因此，要做到以下几个方面：

（一）做好前期的调研工作

在房地产工程正式建设开始前，要做好调研工作，具体包括工程开发的地质条件、地理位置以及周围的市场需求，考虑开发的可行性，这对房地产开发项目成功与否起着重要的决定作用。如果房地产开发企业没有进行前期的调研工作，仅仅流于形式，在一定程度上增加了项目开发的风险，会影响到项目正常开发和企业的经济效益，不利于企业的正常运营盈利。因此，在进行房地产项目开发过程中，要对财务进行科学合理有效的分析和研究，充分了解预期的投入的风险，保证投入和产出能够达到预期的目标。要潜在的消费者心理、市场容量以及工程造价进行相依的分析和判断，对开发项目进行可行性研究，确保工程开发顺利进行。在这一阶段，要制定相应的资金流量管理和销售规划，要降低房地产开发项目的资金投入，有效管理和控制开发成本，提高利润和经济效益。

（二）设计阶段开发成本的控制

设计阶段是进行全面工程造价管理重要和关键阶段，要考虑影响工程成本各方面的因素，同时要做好相关的准备工作，在设计过程中，要注意以下内容：

首先，要不断完善相关的方案和工程设计投招标制度，建设单位要积极引入竞争机制，不断控制施工成本。可以采用竞争的方式选择设计方案，保证方案的技术先进性和经济的合理性，同时要不断提高设计的质量。另一方面，在进行设计过程中，可以房地产工程项目的实际情况采用分段招标标，这样可以有效的降低设计费用。

2、要采取有效措施进行技术之间的交流，采用限额设计的方法。在房地产工程项目设计过程中，对要定量分析的设计内容，要进行科学严谨精确的计算，实现技术和经济措施的有效结合，在设计过程中要施工的可行性、经济性，保证施工技术和管理的水平向吻合。在选择建筑工程的材料和机械设备过程中，要保证价格合理，质量优良；要尽量避免使用存在质量问题、采购比较困难、运输距离较远或者施工很复杂的材料或者设备，保证设计的标准化和系列化，同时要遵循房地产开发项目的建筑标准、规模以及设计规范和规定；设计方案不仅要满足使用功能，还要对分配的投资进行限额控制，严谨出现不合理的设计变更，以免影响到工程造价，同时还要保证投资的限额；在设计的招标的过程中，要提供真实有效克广的概算指标，为设计中对工程造价预算提供前提条件。

3、要加强对设计图的审核。在设计阶段，要保证设计的质量，将设计的变更有效的控制在正式施工之前，要尽量花费最小的代价取得最好的效果。因此，要组织专家坚强对设计图的审核，以免影响房地产开发项目顺利进行。

（三）施工阶段

施工阶段也是房地产工程开发项目控制和管理成本的重要阶段。

1、要科学有效的控制在施工过程中出现的工程变更，具体包括设计变更、进度变更、工程变更以及施工条件的变更，这些都是建设施工单位提出的。因此，在施工过程中，要建立和完善房地产开发项目的签证管理制度，对于项目的预算部门以及人员，要设置合理的权限，保证分工明确，保证在施工中签证的质量，要坚决杜绝虚假签证行为的发生。在发生变更后，要严格遵循合同以及相关规定及时办理相应的增加预算，在办理过程中不得进行随意更改。

2、在施工过程中，要正确出阿里承包商的合理索赔要求，要根据合同内容和条款等，对递交的索赔资料进行严谨的审核和检查，保证处理索赔工作的及时性；同时要对索赔项目加强预见性，尽量减少不必要的速配，以免增加投资成本，甚至引起投资失控。

3、在进行采购材料和设备的过程中，工程项目人员要及时掌握和了解市场行情，严格按照相关规定做好材料的限价工作，控制中间的价格差。对于施工单位采购的施工材料、半成品以及成品，如果在规定范围的内，要监督采购产品的质量，要进行适当参与和质量监督的原则，保证采购的材料和设备的质量，价格低廉，质量优良。

（四）竣工阶段

施工单位要完全按照施工图纸和合同要求保证工程如期竣工，在竣工验收过程中，必须要验收单。要做好工程最后的洽商签证和预算账目的清理，处理好材料差价和竣工调价的审核工作，在审核过程中，要与原来的招标文件进行对照，避免标底内的已经包括的项目重复出现。要严格按照合同规定制定合理的技措费以及各项奖项等，保证工程最后的结算工作。

三、质量控制

施工质量是企业顺利发展的根本保证，对提高企业运营能力和树立良好企业信誉形象具有重要的作用。

在工程项目的施工阶段，要加强质量的控制和管理，要保证成本控制、进度控制和质量控制的协调统一，制定的质量目标要符合施工建设项目的实际特点。在施工过程中的质量控制就是对施工程序和出现的偏差进行控制，要对施工中的阶段成果与合同规定内容进行有效对比，保证施工的顺序、技术以及方法符合施工标准。可以采用抽查和普查等方法，对整个工程作业进行跟踪管理，从而有效的保证工程施工质量。

综上所述，施工成本和质量控制对房地产开发企业发挥着重要的作用。因此，在施工过程中要加强不断采取有效措施和手段，加强对施工质量的管理，适当的控制工程投资成本，减少返工和索赔造成的经济损失，从而有效帮助房地产开发企业实现可持续发展。

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