赵秀池:市场是市场、保障是保障

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北京市出台“自住型”商品房政策，一下子成为当下楼市最热的话题之一。新浪房产提供的调查数据显示， 有 88.35% 的被调查者提出希望当地政 府借鉴北京市的相关政策，尽快推出 “自住型”商品房。在这种情况下《中 国地产总裁》杂志记者采访了首都经 济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，她表示“这个政策很好， 但要警惕不能变成了‘低价房买不到， 商品房买不起’。”

赵秀池主任在接受采访时表示，北京市推出的这个“自住型”商品房，应该属于保障住房的范畴，主要是照顾刚需人群与改善型人群而做出的一项安排。但她着重指出，目前北京市的经济适用房与两限房的轮候家庭就有 13 万，具有购房资格的家庭远远不止这个数，7 万套自住型商品房远远满足不了刚需与改善性购房者的需求。而针对大家关心的这种房屋推出对房价的影响，她表示：“‘自住型’”商品房由于在 5 年后可以上市变为商品房，与商品房有一定的竞争关系，所以对房价会有一定的影响。目前对房价的影响，主要取决于‘自住型’商品房提供的数量有多少，如果数量足够大，则对稳定房价会起到重要作用。”

在谈到参加开发的大部分都是国有开发商，赵秀池主任表示，由于目前 “自住型”商品房没有盈利的空间，所 以只有资金比较富裕的国企或国有控 股开发商才能担当此重任。但她向记者 详细谈了自己的看法：“房地产商的目 的是盈利，只有能够实现盈利，哪怕是 微利，这项事业才能持续下去‘。自住型’ 商品房属于保障房性质，政府应该提供 一些税费、土地政策方面的优惠措施， 让开发商有一定的利润空间，此项事业 才能持续下去。否则，如果将来市场有 更高的盈利机会，房地产商肯定会选择 盈利高的房地产项目，那么这种项目的持续性就没有了。”

在谈及这种“自住型”商品房是否会满足消费者的需求时，赵秀池主任表示，自己一直主张市场与保障分开来做。市场是市场、保障是保障。“市场就要由供求来决定价格、供给数量；保障则需要政府支持，有准入限制，包括土地出让金的划拨、封闭的循环机制等制度的安排，以确保低收入者住房保障的应保尽保。”她表示自己曾写过一篇文章《经济适用房的退出机制是良性循环的关键》，针对经济适用房 5 年上市的安排，提出了诸多质疑，包括造成财政收入流失严重、经济适用房保障了非保人群、不能保证经济适用房的良性循环等等。“我认为目前的自住型商品房与当初的经济适用房有相似之处， 所以，对这样的安排，仍然存在像经济 适用房一样的质疑。”

在采访的最后，赵秀池主任向我们分析了中央的房地产调控政策变化。 她认为，十八届三中全会提出，要发挥 市场的决定性作用。这意味着要更多地 利用市场机制去调控房地产市场。市场 机制就是价格机制，供求机制，调节房 地产市场无外乎增加供给、限制需求、 限价手段的应用，只有这三个手段同时运用，才能起到更好的作用。

来源：《中国地产总裁》杂志