关键词:信托融资

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REITs是指开发商将旗下的以租金回报为主的房地产物业打包为信托基金，然后向投资者发售，让投资者有机会获得每年较稳定的分派回报，而开发商则可以成功套现该商业项目；商业信托则适用于有稳定现金流的资产，包括船舶、港口、物流和房地产等。REITs和商业信托的出现，对拥有稳定现金流资产的企业，特别是从事开发商业地产的企业而言，是一个既能降低杠杆又不会削弱资产控制权的新融资渠道。

REITs和商用信托对中国房地产市场的结构优化和金融创新也具有非常强烈的现实意义。当前，国内的商业地产商欠缺项目建设中后期融资能力，对于商业地产，不解决后端的融资问题，很难持续发展。长远来看，推出REITs有助于中国发展高质量商业地产。

REITs和商业信托在不稳定的市场环境下具备防守性特点，而其对于投资者主要的吸引力之一，来自于以股利为形式的稳定现金流，所以一定程度上的免税优惠是REITs市场成长的主要原动力。据新加坡官方媒体报道，在2012年股市不稳定的形势下，新加坡上市的REITs表现依然优于新加坡股市的表现，分派收益率也普遍要比政府债券的收益率来得高。

除了具备防守性以及收益较优的特点，建立房地产投资信托/商业信托平台对发起人的好处可以归类为6种：

轻资产战略。通过将成熟的资产资本化，从事轻资产战略，将得到的资金再次投入到其他可带来增长的机会中去。如果再次投资的资产能带来更高的收益率，那么股权回报率和资产回报率都将得到提高。发起人通过持有流通单位，不仅持有房地产投资信托/商业信托的股权，而且还能获得稳定的分红。

估值。由于信托的派息高于以会计利润为基础的分派水平，因此使资产的估值水平得到提高，尤其是那些资金密集型资产。此外，估值以现金流折现为基础，并结合该资产未来产生现金流的能力。

保留控制权。发起人通过对资产管理人及其在房地产投资信托/商业信托的所有权保持对资产的控制权。

管理费收入。发起人能够通过对资产管理人的所有权获得稳定的管理费收入，而管理人也可以被分拆出来单独上市。

可增长的平台。上市的房地产投资信托/商业信托使发起人获得了一个利用资本市场进行并购和业务增长的平台。

发展品牌。上市地在信托方面的信誉及其强大的监管水平，有助于发起人通过上市的房地产投资信托/商业信托平台强化其业务品牌和拓展业务范围。

——星展银行（中国）有限公司董事总经理兼企业银行部主管　陈德隆