化妆品专营店点评(八)

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最近两年，化妆品店业态成长迅速，每年店铺数量增长都在30％左右。2003年前，化妆品店在一、二级市场成功率较高；2003年后，三级市场成功率逐渐升高；预计从2007年起，四级市场的化妆品店开店成功率将迎来新高。

开店最重要的头三条永远是：选址、选址、还是选址。周密的调研、分析、比较等工作，是选址的核心。本文将与大家分享几个四级市场的化妆品店选址实例(此处指四级市场的化妆品专营店、精品店，不含高端的化妆品精品超市。未特别说明者与此同)。

常规选址调研内容

1.确定商圈。

这是调研的第一步。商圈大小，一般是以目标选址为圈心，以商圈半径划同心圆而得。商圈半径由两个元素确定，即空间距离和时间距离，如下图示。而这两个距离，则与目标消费者所购买化妆品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。

实际上，还应将准备开设的化妆品店细分业态、品牌组合特性、化妆品结构等纳入考虑。如，中低端的化妆品专营店、精品店等，商圈半径以空间距离为主；高端的化妆品精品店、精品超市等，则以时间距离为主。

2.商圈划分。

根据顾客的比率，商圈可以进一步划分为：

核心商圈：半径一般是1～1.5公里。这是最靠近店铺的区域，顾客密度最高，很少同其他商圈发生重叠，占到店顾客总数的55％～70％。每个顾客的平均购货额也最大。

次级商圈：半径小于3公里，是核心商圈的商圈。顾客较为分散，占到店顾客总数的15％～25％。陈列C区的大众价位无特色商品，对这一商圈的顾客缺少吸引力。

边缘商圈：一般在五公里内，是剩余部分顾客的居住地。他们最分散，只有特色化妆品、功能功效性化妆品才能对他们有较大、持续的吸引力。

3.调研内容。

化妆品商圈涉及的内容很多，但除非是大型的高端化妆品店铺，一般不必须涉及太多的调研内容。必须考虑的内容有：

目标选址房屋结构的适宜性；

目标选址的商业性质，包括门前人流量、人流性质、主人流街道的关系等；

相邻店铺性质与业态为何；

人口数量和密度；

当地经济发展情况和一般购买力；

相同细分业态化妆品店和相近细分业态化妆品店的竞争环境，包括直接竞争对手的品牌结构、产品陈列情况、店铺管理、营运管理能力等；

其它形式的化妆品售卖竞争环境如何；

入驻成本……等等。

看图说话

1.美伦化妆品店：清溪镇选址。

清溪镇位于重庆市涪陵区东北部，全镇总人口2.2万人，其中城镇人口6000余人。有各类企事业单位35家，3家重工业企业。该镇经济条件好，交通发达，商贸繁荣，是涪陵东北部重要的物资集散地，并有一大型农贸市场。该镇3天赶一次集，集日人口流量特别大，在1万人以上。

该镇购买力测试相当于一个中等发达的三级市场。全镇没有化妆品店，只有中型超市四家。超市的洗涤用品结构较为丰满，而护肤品结构残缺且有假冒伪劣品在售，彩妆、香水类严重残缺。

而这里的房租很便宜，即使购买也才500元～1000元每平米，开化妆品店条件好、风险小、机会大，若能买房开店则最佳。

目标选址在该镇最重要的街道上，开间宽阔，面积适宜，所有条件均与一家有售后服务的化妆品精品店相匹配，并可在百天后建成交房。

2.佳辰化妆品行：拔山镇选址。

拔山镇面积156平方公里，辖21个村、1个社区，人口45933人。

通过图3～6中的信息，我们可以得知：

选址在岔路靠“蔬菜市场”一角，暂时人气不足；

选址距离正街有20米，如蔬菜市场无起色，可能形成死角，单向人流不会很大；

右侧邻“串串香”，虽然招客，但形象、气味都与化妆品店的时尚感觉强烈冲突，弊大于利；

左侧的双星鞋服连锁店，习惯开大声音乐，则化妆品店的售后服务几乎无法启动；

该镇的同业竞争很弱，竞争环境有利。

综上所述，在此开化妆品店风险很大。但可在赶集日看看是否有大量人流经此，若有，也可考虑“熬”一年半载出头。

3.佳辰化妆品行：南平镇选址。

南平镇全镇面积130平方公里，常住人口36510人，经济条件较好。

虽然南平镇经济发达，但竞争环境不是很好，化妆品店扎堆严重，镇政府前就聚集了大小化妆品店五家。最大的一家叫“金来”，虽在南川市场败于“佳辰”手下，但在此镇优势显著。同行扎堆有好有坏，虽然容易聚集目标客流，但竞争往往非常激烈。

目标选址在各大小化妆品店中间，容易被左右全面夹击，消费人流易被阻断；且目标店址被掩隐在树木之下，形象难以突出。

因此，该址在地势上明显居于弱势，加上有强劲对手“金利”存在，开店风险很大，若有其它目标选址，尽可能不要选在此。

4.佳辰化妆品行：水江镇选址。

水江镇位于南川东北部，是水江片区物资集散中心，总人口49293人。

佳辰在水江镇选址时，有A、B、C三个目怀选址，情况分别如下。

水江镇有交通和人流两大优势。若号称投资50亿的铝厂在此投建，此镇的重要性和经济活力将大幅提升。且该镇虽有较高档的店铺，却无中高档的化妆品精品店，这是一大利好!

目标选址A，虽周边有高档店铺，但其实是‘个死角，且还要收高价转让费，不合适。

目标选址C，虽然地处该镇的人流、车流主干道――南陵大道，但面积过大，显得不太经济。

目标选址B也在南陵火道，面积也适宜，且店面下可作售后服务，也可住人，是最合适的，宜尽快租下。但老板提出的租金明显偏高，若租金降低，则可作首选，宜与房东直接签五年以上租约；若目标选址B租金不降，则可先租下目标选址C后，将多余部分转租。

最后，佳辰化妆品行水江镇确定为目标选址C，并成功转租出左侧门面。开业近1个月，生意很好。