重回“2”时代
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自2012年下半年起，触底的通州楼市进入了反弹周期。据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度以来，通州商品住宅成交均价持续在1.6万元/平米至1.7万元/平米左右徘徊，而11月中上旬成交均价达18668元/平米，较10月上涨了9.1%。
值得一提的是，也就是通州楼市企稳反弹的去年第四季度左右，多个新开楼盘去化率普遍提高。“例如K2百合湾、京贸国际城、合生滨江帝景等热销项目，去年年末短短3、4个月时间内，签约率就能达到9成左右。”通州某楼盘策划总监对记者如是说。
据了解，目前通州地铁沿线楼盘主流均价在16000元/平米至21000元/平米左右，以华远铭悦和合生滨江帝景为主的品质楼盘房价更不断攀升，目前成交价格都在2万元/平米上下。
更有从业人员预计，随着楼市的复苏，2013年通州将再次成为远郊板块涨价的领跑者。
“在去年三、四季度，通州楼市已经发生了明显的反弹过程。”链家地产方面向记者表示，区别于几个月前，现在通州几乎没有打折或优惠楼盘。
飙升的地价
虽然调侃楼市为政策市的声音一直不绝于耳，但住宅归根结底还是商品，所以必然也需要遵循一些最基本的定价原则，而住宅的定价原则之一就是遵从地价。
从当前的住宅价格构成比例来看，业内普遍认为，地价占房屋售价比例一般为三成到四成，利润最低的项目其地价占比也不能超过五成。也就是说，通常情况下，如果一块土地楼面价达到1万元/平米，其住宅售价肯定会超过两万元/平米。
由土地价格这个角度观察通州楼市，便会发现通州楼市整体售价达两万元/平米时代几无悬念。11月底，万达集团斥资35亿接连夺两地，将通州楼面地价抬至9000元/平米。此后，华远地产又以10.05亿元、高达491.18%的溢价率斩获梨园地块。扣除保障房计算，后者楼面价已达16000元/平米。
或许有人会说这两块地同属商业地块，并不能直接反映住宅的价格，住宅用地的情况情况又如何呢？
2012年12月底，通州台湖三宗地块集中拍卖，万科、首开、保利、远洋、东亚新华等逾十家房企进行了激烈争夺。最终，万科和首开联合体以总价14.2亿成功摘得两宗地，另一宗被北京世纪鸿以9亿捧得。
正是在这近乎疯狂的举牌后，三宗地块最终溢价率均突破45%。据中原地产研究部总监张大伟表示，按照拍得地块公租房回购价5000元/平米计算，其中基本建安2500元/平米（常规）计算，万科联合体所拿地块的楼面价最高已经达到了1.18万/平米。而也有机构测算显示，三地块平均楼面价超过13000万/平米，最高者甚至达到16000元/平米的水平。
不论计算口径如何，除去通州区人民政府国有资产监督管理委员会2012年6月自导自演的通州区西海子公园东南侧两地块交易之外，台湖地块的楼面价是通州近3年来首次“杀回”万元级别。也正是这一次高地价的出现，使更多人相信，通州楼市价格破“2”指日可待。
事实上，距离东五环近10公里的台湖在北京楼市仍是个陌生角色。上一次它出现在众人目光中还需追溯至2011年12月，东亚新华地产当时在该区域拿下一地，如今该地块已开建东亚印象台湖并于去年12月1日入市，销售起价不过14300元/平米。
膨胀的预期
据了解， 2012年下半年曾创造热销成绩的合生滨江帝景不久前，直接在售楼处内打出通州均价3万元/平米时代即将到来的宣传标语，一时间成为购房者热议话题。而翻阅中原地产2012年12月普通住宅成交结构特征数据发现，该月通州区新盘成交均价仍徘徊在16000元/平米的水平，为15960元/平米。
此类自抬身价的案例绝非合生一例。K2・玉兰湾就曾在去年底鼓吹其在北京市住建委的报价为28000元/平方米，但记者在北京市住建委网站上看到，目信息详情页显示，该盘于去年12月15日取得预售许可证，1月份的成交均价仍在23000元/平米左右徘徊。而其销售人员也表示，在实际销售过程中，通过多种途径的优惠，其最终交易价格仍在这个价格。
尽管通州楼盘价格仍具有一定的上涨空间，但开发商对涨价的期望似乎有些“过火”。据多家机构统计数据显示，截至2月底，通州在售40多个项目中，仅有不到10个楼盘出现价格再次上涨。
“虽然高价地的频出已经为通州楼市的再次升温埋下了伏笔，但目前而言，通州只是处于一个价值回归期，升值通道并未打开。然而不可否认，随着地铁六号线的通车、多地块的火爆成交，房价上涨预期已经存在。”通州某楼盘负责人对少数楼盘虚报价格向记者表达自己的观点。
同时，也有业内人士表示，“虽然开发商通过多种方式恶意抬高楼市，比如创地王、比如不合理涨价，但事实上就算当年通州出现过那么高的房价，也并没有真实成交量作为支撑。”
相关专家坦言，“北京尤其是通州有过楼市失控的惨痛经历，例如2010年3月15日北京连出高价地，4月30日政府便出台了《国十条》，明确提出限购，通州的疯狂涨价最终演变成房价一路下跌。这样的例子比比皆是。开发商如果以高地价为噱头酝酿涨价，最好吸取前两年的失败经验，悠着点儿。如果不将成交价格维持在合理区间，当心政府再挥大棒，到时没有人是赢家。”