参加“国五条”讨论想要说的话

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友人邀我参加“国五条”有关问题的讨论。借此机会，讲3段参加讨论想要说的话。

—、有关理念及其调控管理

1997年下半年，当时的建设部组成了以李振东副部长为组长的房改文件送审稿（即1998年颁布的23号文的前身）起草小组，我是小组成员之一并负责执笔。经过几个月起草过程中的研讨、磨砺和参考一些国外经验，逐步形成了以下理念：我国是一个经济实力（人均）偏弱和广大居民收入偏低的国家，要很好地解决住房问题，必须实行住房社会保障与市场经济相结合的住房制度。其核心则是，必须努力实现对广大中低收入者保障房的全覆盖。根据这一理念，当时体现在文件中的是：对中低收入者供应经济实用住房（注：经济实用住房只是一个符号，其实质应为供应中低收入者的保障房），对最低收入者供应廉租屋（同理，其实质应为供应最低收入者的保障房）。同时还提出，要建立起以经济实用住房为主的住房供应体系，这句话的含义主要是突出解决好中低收入者住房问题的重要地位。直到现在来看，这一理念仍然是适合我国国情的正确理念。因为在我国，高收入者完全有能力解决自己的住房问题，有住房困难的是中低收入者。只要通过分成若干等级的保障房的全覆盖，使占居民总数80%的中低收入者都买（租）得起住房而实现“住有所居”的目标，就从根本上解决了我国的住房问题。还要指出，这—理念主要借鉴新加坡保障房全覆盖中低收入者的成功经验，决非“拍脑袋”臆想出来的。

由于保障房的建设供应以及房价、套型均由政府确定，也就是直接“调控”，因而应把重点放在提高政府的管理水平上。至于对高收入者供应商品房，其价格会高一些：一是，高收入者住宅的档次和价格高于普通住宅，既是理所当然，又与高收入者经济承受能力相适应；二是高收入者占居民总数的比重较小，他们的房价高—些不会成为社会问题；三是高收入者早就有了住房，新买住房多是为了改善或投资，他们中的许多人更善于精打细算，如果房价高得离谱，他们不会轻率投入，反而有抑制房价的作用。因而，许多国家的政府在一般情况下不会去调控高收入者住房的房价，而是在维持适当的高房价基础上，把着重点放在使用较高税率（例如物业税等）去调控。使用较高房价加较高税率的好处是，既可抑制住宅投资投机和建设规模过大，又可增加政府的收入。

二、我对历次宏观调控和“国五条”的态度

1998年“23号文”公布后，本应全国上下合力，实施以保障房为主的住房供应体系。而遗憾的是，前些年每年建成的保障房，仅占年住房建设总量的5%左右，反而形成了以商品房为主（商品房占年建房总量的90%以上）的住房供应格局。这种与预期完全相反的格局，迫使广大中低收入者中的大部分也要去买（租）商品房，必然地增加了许多难以解决的困难和问题，也必然地使得以房价为主的问题日益突出。于是从2003年起，我国多次发出要求解决突出问题的宏观调控文件，但因种种原因，特别是没有抓住核心，其效果均不尽人意。

前些年，当每一个宏观调控文件出台后，我都曾著文表示支持，因为它抓住了当时确实存在的突出问题。十分歉然的是，大约在表示支持一段时间以后，我又会著文对宏观调控措施落不到实处，特别是房价继续过快上涨而表示遗憾。经过这样好几次“支持”与“遗憾”的转换，确实给我留下了一连串“颇为忧心”的回忆。为了避免再遭遇这种“忧心”的“转换”，在2008年以后，对政府出台的宏观调控文件，一般不再著文表态。这次应邀参加“国五条”的讨论，由于“国五条”的立意是，抑制房地产市场投资投机，支持自住需求，促进房地产市场平稳健康发展。对这样正确的立意，我仍然按一贯的态度表示支持。至于“国五条”的政策措施是否得当，能不能取得预想的效果，现在去做定性分析似乎“为时过早”。按照我的老习惯，是在一段时间以后，也就是看到了实践的实绩以后，再来做比较恰当的评论。但愿届时写出的评论文章，不再有表示遗憾的词句。

我国规划在“十二五”期内建成保障房3600万套。它有力地证明，我国正在下力气抓保障房全覆盖中低收入者这个核心问题，实在令人高兴。但要看到，由于欠账过多，要实现保障房全覆盖的目标，需要较长的时间。在一定时间里，商品房的建设供应仍要占不小的比重。因而，针对商品房运行中存在的或者新出现的问题进行调控仍然不能放松。这也是我一贯支持宏观调控的原因。更希望的是，努力提高调控水平，切实地避免“空调”，真正地收到实效。

三、我的另一条建议

没有区别对待就没有政策。许多国家和我囯征收个人所得税，对最低收入者免税，中低收入者轻税，高收入者重税，就较好地体现了区别对待的精神。由于所得税只对小部分富人课重税，必然会得到广大群众拥护而利于施行。

如果达到了保障房全覆盖使得商品房只供应高收入者的时候，对商品房征税就勿需过多地考虑区别对待问题。而现时的商品房数量还很大，并要对待数量众多的居民，如果用“一刀切”的办法制定政策措施或税收，就可能不利于行。据此，我提一条带有试验性质的建议，即建议没有进行房产税试点的城市进行征收“过多占有资源（指土地和住房资源）税”试点。第一步，先对1户拥有住房400（或300）平方米及其以上的居民征税，拟采用许多国家使用的2%（也就是有人认为稍高一点的）税率。适时推行第二步，即对1户拥有住房300至399（或250至299）平方米的居民征税。甚至将来还可能会有第三步。这样做的好处：一是，可以避免征收房产税理论上能否站得住的争论；二是，只对少数拥有过多住房的人征税，定会得到广大群众拥护而利于施行；三是，征税的户数少，工作量小，有利于城市政府把它管好而促其健康发展；四是，虽然户数少，但因每户都是“大资产”，总的税收不会少；四是，可以较好地抑制住房投资投机；五是，可以推动一些拥有多套住房的居民出卖多出来的住房，增加住房市场的供应量。固然，推动他们出售过多拥有的住房与征收较高的出售二手房个税有矛盾。但我相信，如果决定采纳并试行这一办法，肯定会同时拿出解决矛盾的办法。