物业管理单位涉税相关问题分析

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摘要：作为现代城市管理与房地产经营管理重要组成部分的物业管理行业，近年来发展迅速，已经成为我国国民经济新的经济增长点。由于物业管理单位属于服务型企业，其涉税的种类较多，因此，有必要对其涉税问题进行科学筹划。本文对物业管理单位的涉税现状以及相应的完善对策进行了分析。

关键词：物业管理单位 涉税 税收筹划

物业管理行业在我国起步较晚，但发展迅速。在城市化进程的影响下，物业管理作为一种新兴行业，与其它行业一样，都需要在激烈的市场竞争中不断探索和发展，这就不仅要求物业管理单位以质量取胜，还需要探求更多降低成本的有效手段，以不断提升企业的经济效益。在现代企业的管理过程中，对企业涉税问题的研究越来越深入，做好涉税问题研究，对企业进行科学的税收筹划，不仅可以降低企业的运营成本，也可有效提升企业管理水平，提高企业的市场竞争力。因此，物业管理企业也应该做好自身的涉税研究，以便为企业的税收筹划提供参考。

一、物业管理单位涉税现状

在我国现行的税制中，物业管理行业需要缴费的税种主要包括：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税以及个人所得税等。虽然税务部门还没有对物业管理单位的营业税税目归类进行明确，但是物业管理行业已经约定俗成的按照服务行业来缴纳流转税。其营业税的缴纳比例按收取全部物业服务费的5%来进行计算，将服务费结余按照调整后应税所得额的25%税率计算来作为企业的经营成果缴纳所得税；城建税与教育费附加则分别按照营业税的7%、3%来计算缴纳所得税；车船使用税则按照物业管理行业所拥有的应税车船为征税对象，来进行定额征收。在实际纳税过程中，物业管理企业由于涉及的业务范围不同，还有可能会涉及到增值税和其他形式的营业税问题。近年来，随着市场竞争的激烈演化，物业管理行业的收费水平持续偏低，加上国家对物业管理行业缺乏相应的扶持政策，与其它行业相比，物业管理行业的税收压力较大，其经营和发展都面对着极大的挑战，部分城市已经出现了物业管理行业低迷的现象，总体来讲，物业管理相关单位在涉税方面主要存在的问题有：

（一）物业管理行业的税率偏高

目前物业管理行业归属为服务行业，其税率为5%，相当其它交通运输、建筑业以及通信业等3%的税率，存在明显的税率偏高问题。但是从物业管理企业的利润来看，其利润与其它行业又不具可比性。利润偏低而税率却明显偏高的现状，给物业管理企业带来极大的生存压力。而且，物业管理与税率相同的金融保险来相比，在税收优惠政策方面也不能享受到金融保险业所享受的相关税收优惠政策，存在着明显的行业收入低，税负高的问题。由此可见，将物业管理行业并入服务业这一举措有失偏颇。目前我国大多数的物业服务企业都处于起步阶段，经营规模较小，利润空间狭小，很多物业管理企业都存在着生存的困境，也缺乏可持续发展的税收政策支持。据统计目前我国物业管理行业以40%以上的企业处于亏损状态，在利润及税收方面的突出矛盾，极大的影响了物业管理行业的发展壮大。

（二）酬金制收费模式下，企业负担沉重

物业管理的营业税是根据物业管理企业的营业额计算征收的，这样就会给企业带来沉重的负担。在酬金制收费模式下，物业管理企业的营业额主要是其收取的物业服务费，由物业服务支出和物业服务 酬金两项组成。物业服务的收费标准主要采用以支定收的方式，具有明显的业性质，其中物业服务支出属于代收，并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护以及房产设备设施维修等日常开支，存在明显的代收代付特点，不应该归入税基当中。但实际上却被列入到了税基当中，这无疑给物业管理企业带来了一定的负担。

（三）存在重复征税的问题

目前我国物业管理行业在保洁、设备设施维修等方面，还存在着明显的重复征税问题。在社会分工日益细化的影响下，物业服务企业也存在着专业分包的现象，一些工作必须由专业化的队伍来完成，但是物业管理企业不可能拥有各种专业的技术队伍。比如国家法律、法规中规定的消防、电梯维护等工作，必须委托一些专业单位来实施。这就存在物业管理单位与专业分包公司间的利益分享问题，在对本单位营业税进行审报时，应该将外包服务支出扣减出去，以余额作为营业税的计税依据。但是目前进行营业税计征时，这一部分并没有进行扣减，而是作为物业管理单位的收入进行全额计征，存在明显的重复征税问题。

二、物业管理单位涉税问题的解决措施

近年来，国家在住宅产业化方面推出了一系列的政策，使我国住宅产业逐步由粗放式管理，转向了集约型的管理模式。与此同时，在物业管理方面，也逐步走向先进化和国际化。但是在税收政策扶持方面，仍然需要尽快找到解决办法，以保证物业管理企业的稳健发展。出于以上考虑，笔者认为应该从以下几点进行必要的改革与完善：

（一）对物业管理的营业税税率进行科学调整

随着我国经济的发展，以及城市化进程的推进，物业管理行业所面对的经营空间与经营方式更加多样化。各种现代化的管理模式、服务理念，使物业管理也向更加高端的方向发展。物业管理行业也将逐步形成集管理、经营、服务于一身的综合性管理行业。为了推动物业管理行业的可持续发展，国家应该在营业税税目中单独设置出物业管理行业的子税目，从现行的服务业征税范围中，将物业管理行业剥离出来。综合考虑物业管理行业的经营特点及现状，充分对比通信行业、建筑行业以及交通运输行业等行业的税率情况，将物业管理行业的营业税税率由5%，调到3%，以此来支持物业管理行业的持续发展。

（二）在物业服务业方面实施差额征税

对物业管理行业的营业税税基进行调整，实现物业管理在营业税方面的差额征收。首先对物业管理行业具有代管代付性质的资金，采用扣减代管代付资金，对扣减后的差额计税征收；其次，由于当前物业管理行业在保洁、设备设施维护、消防等方面存在专项服务外包的问题，为了避免存在重复征税的现象，可参考旅游行业、交通运输行业等行业的征税方式。比如旅游行业，会在全部旅游服务收入中扣减掉替旅客支付给其它单位的房费、餐费或门票等收入，将扣减后的余额作为营业收入计征营业税的依据。物业管理行业，也可对各类外包服项目的支出进行合理扣减，将营业税计征范围压缩为剩余的服务费收入。

（三）充分考虑物业管理行业利润低的实际情况

在所得税征收方面，应该充分考虑到目前物业管理行业利润偏低的事实，对物业管理单位实施适当的税收优惠政策。普遍看来，我国目前的物业管理企业大多为中、小规模经营，在所得税方面没有享受到相应的优惠政策。因此，笔者建议相关部门应该尽快结合物业管理行业的经营特点，在所得税方面尽快出台一系列的优惠政策，对物业管理行业涉税过程中的不征税收入、免税收入、扣减部分以及补助项目等进行充分而科学的明确。并以此来作为物业管理行业纳税依据，严格执行。物业管理企业自身也应该不断优化内部环境，不断提升自身管理水平，提高相关人员的整体素质，深入分析和研究国家的相关税收政策，做好合理、合法的税收筹划工作。比如在所得税征收方式上，在规范自身管理，扩大自身规模的前提下，可申请实施所得税查帐征收的方法。如果企业规模较小，且财务管理不够规范，则可采用向税务机关申请核定征收所得税的方法。

三、结束语

我国物业管理行业在涉税方面存在的问题，严重的局限了物业管理行业的持续发展。为了有效解决物业管理行业税负过大、重复征税的问题，国家税收部门应该尽快结合我国基本国情，结合物业管理行业的经营特点，对相关的税收政策进行科学而系统的完善，从根本上提升物业管理行业的服务水平。

参考文献：

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