无法“软着陆”的泡沫终将“破灭”

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陈思进

某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，定居多伦多

曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职

前两天，有网友微博留言说，近来股市跌跌不休不敢进，而金、银的风险太大怕被套住，想来想去觉得还是买房风险最小，于是又开始在家乡沈阳跟风投资房地产。

与简单地掏钱买房不同，他的房地产投资是把银行存款取出来，借给当地的房地产开发商以收取高利率。他说据最新公布的数据，沈阳5月份的房价比4月份上涨了2.16%，那自己这样做也可以叫理智“投资”了吧？

尽管国家连续出台了一系列政策打击投机炒房，可中国的房价比“猪坚强”还坚强，政府越是调控房价，炒房者就越热乎。

看看网上流传的这个帖子就明白了：

十年炒房的结果，是自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔・卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来⋯⋯

深圳大学教授国世平更是语出惊人：“我的一个学生在东莞买了680套房子。”他建议投资者今年不要买房了，不然很可能会成为最后一棒。

房价真的会跌吗？

众所周知，任何商品的价格都由供需双方决定，供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。于是“需求”无限增大，在“供给”相对不变的情况下，想买就必须出更高的价格。人类的贪婪本性，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。

但是这样的“刚性需求”，真能确保房价不跌吗？

从金融学角度来看，再值钱的商品也要看你在哪个价位买入，在合理价位之下买入才会物超所值，进而保值增值。反之就好似进入击鼓传花――投机炒作的类零和游戏中。在中国房子的“刚性需求”中，投机炒作带来的“需求”越来越多，而这又催生了合理房价之上的“泡沫”。

纵观古今中外金融史，泡沫最终都难逃破灭命运――价格一路上涨，然后突然下跌，泡沫从来没有所谓“软着陆”的机会。

当泡沫的价格在疯狂上扬后突然停止涨价，投机者便会感到胆怯和恐惧，进而立刻抛售，引发价格快速下跌，这时的价格没有最低只有更低，一如日本房价狂跌90%的境况。

一旦跌了，后市如何？

大家只要稍加留意，就会发现经常有人念叨：某某人几年前在北京、上海买了几套房子，现在已是千万富翁了。这样的发财故事总会被人津津乐道，也引领着无数后继者鱼贯而入。但问题在于千金难买早知道，类似的神话也有反面典型。

如美国房市从2006年7月开始下跌，预测将跌回1998年甚至1996年之价位，房市跌幅比当年的大萧条更为惨烈。大萧条过了19年才恢复，可想而知，美国房价想再回到2006年时的价位，至少要再等10年甚至15年以上！

而从最高点跌了九成的日本东京的房价，投资者想等“解套”，可能会面临“一辈子的孤单”了！

再如网络泡沫破灭之后的纳斯达克指数，从5400点一路下跌至3800点后小幅回升至4000点，这时之前进场的人由于恐惧立刻在这一高点解套抛售。如此一来，股市继续往下跌，这样的恶性循环之后，纳斯达克指数一直跌到1100点时才算到底止住。

笔者认为，中国房市很可能会重蹈纳斯达克指数的覆辙，价格向上时，人们受贪念驱动蜂拥而至；一旦利多出尽价格向下时，人们又将被恐惧所控制，做鸟兽散。这样的戏码在A股中已经上演了一回。从先前那个网友的帖子可以看到，目前很多银行开始拒绝贷款给房产商，房产商就只能支付高额利率到民间去融资，这是否已经是中国房市最后的疯狂迹象呢？

中国的房市泡沫同样很难“软着陆”，只有以崩溃结局。到那时，那段有关炒房的热贴就要倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……