县域房地产经济开发
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【摘要】县域房地产开发成为我国房地产业发展的新热点。在目前县域房地产开发中存在着物业管理意识单薄、住房供应结构不合理、过于注重盈利等问题。通过对县域地产开发现状进行调查，笔者认为，需从规划入手，在房产开发时注重社会综合效益；与旧城改造相结合；与当地民居特色想结合；还应注重节能减排。
【关键词】房地产开发；县域；社会效益；教育地产；节能减排
随着我国房地产产业的蓬勃发展，县域房地产越来越成为房地产开发的热点。发展县域房地产业不但是房地产事业的新热点，更具有重要的现实意义。因此在县域房地产经济开发事业中，必须结合县域房地产开发的特点，通过合理的改造，把县域房地产经济开发打造成为县域经济新的增长点。
1 在房地产业刚开始发展的时候，我国房地产开发项目主要以一线城市、二线城市为主。但是近年来，随着大城市房地产市场逐渐饱和，县域房地产开发正在成为很多房地产企业新的发展方向。但是目前县域地方经济开发中也存在着不少问题：
1.1 重利润、轻公益。部分开发商在进行县域房地产开发过程中过于注重追求利润，不重视社会效益和环境效益，导致一些开发的产品科技含量不高，质量不合格，建设品位低。
1.2 物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。物业管理不配套，发展严重滞后。物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。
1.3 住房供应结构不合理。县域与城市需求客群对价格的理解不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显。目前我国很多中小城市和县城都存在结构性供需不平衡的现象。特别是在县域房地产开发中，房产开发往往首先以中高档住宅小区为主。中小户型等中低价位的住宅小区稀缺，而高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额过大，住房供需的结构性矛盾非常突出。
通常开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域，在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。其实县域房地产开发不必盲目追求高档。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，购房者对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起提升住宅品质。
2 结合我国县域经济发展现状和房地产经纪开发现状，笔者认为进行县域地产经济开发应从以下几方面着手：
2.1 规划先行，注重社会综合效益。县域房地产开发，必须与教育、医疗规划结合发展。
我国历来有重视教育的传统，古代有“孟母三迁”的故事，现在社会中，教育配套也成为很多家庭选择楼盘的主要考量之一。房地产开发中的教育设施规划，结合县域地方特色，可采用新区教育配套、学区旧城改造以及自建学校等方式。虽然县域房产开发与大城市房产开发有很多不同点，但是在进行教育设施规划时刻借鉴时下大城市流行的“教育地产”概念。房地产是一个支柱性产业，而教育也在走向产业化。当房地产与教育两大产业结合的时候，教育地产应运而生。作为中国原有的教育模式，学校是政府主办的，办教育是政府的事情。房地产企业作为民间资本，在房产开发过程中，可把教育配套当做投资教育产业。这样即解决了房产开发过程中的教育设施配套问题，又缓解了政府办教育经费不足的问题。
我国正进入老龄化社会，对于医疗资源的需求尤其强烈，因此除了教育设施以外，医疗资源也是很多家庭在选购楼盘的考虑因素。因此在县域房地产开发过程中，应特别注重周围的教育设施是否完善和医疗资源是否丰富。随着城市化进程的加快，群众生活水平的提高，市民对卫生服务需求愈来愈呈现多样化，但是百姓就医还存在诸多不便之处，因此以社区为依托的新的卫生服务模式可以提供方便快捷、直接进入社区家庭的基本医疗服务。
2.2 房地产开发与旧城改造相结合。随着经济、社会的发展，人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下，城市更新是伴随经济增长自然实现的。旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变，在旧城改造过程中，提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发，同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。旧城改造是历史必然的过程，旧城改造不但改变了县域的破旧面貌，也提高了县域居民的生活水平。通过房产开发对县域进行重新布局，将一改原来城区内陈旧杂乱的状况，提升土地价值，促进整个城市升级。房地产开发必须以尊重公共利益为首要，探索出旧城改造开发的有效模式，充分展现了它所承载的区域优势和自然禀赋。房地产开发与县域旧城改造相结合不仅有其经济意义，更有社会价值。在全新的旧城改造模式中，土地的利用价值得到更充分的体现。
在旧城改造过程中，除了应与当地县域特色相适应以外，更应把旧城改造融入当地经济。产业特色是旧城改造中不可忽视的重要内容，可以说产业特色是旧城改造的重要依据。要推动城市的和谐健康发展，仅有高楼大厦和优越的物质环境是远远不够的，富有活力的经济环境是城市健康持续发展的重要保障。脱离开经济支持的旧区改造活动很难成功。因此，在探寻房地产开发与旧城改造新模式的过程中应以发挥产业特色为目标，以解决破败地段和人民生活质量问手段，在旧城改造的同时推动特色产业发展。
2.3 房地产开发与自然环境和民居特色等当地特色相结合。所谓地域特色就是某地区在历史积淀、文化背景、空问形态、民风风俗、物质构成、自然条件、经济条件及人们的价值观等各方面的特点。
历史文化特色是体现县域特色的重要内容。在建设现代化社区的同时，保持并发展县域既有的历史文化特色，给各种传统文化活动和怀旧情结提供载体。
地理特色和空间形态特色。县域的地理特征和县域原有的空间形态也是地域特色的重要内容。在房产开发中，应充分体现县域的地理特征和原有的空间形态，才能真正实现城市的地域特色。县域的面貌和整体形象不仅仅取决于一幢幢单独的建筑，而在于和谐的外部环境、建筑物之间良好的相互关系以及丰富的空间场所。
民俗文化是一个地方传统文化在民间的体现，是体现县域特色的现实途径。
每个地方蕴涵着丰富多样的民俗文化，从房产开发中发掘和保护特色民俗文化是房地产经济开发中不容忽视的重要工作。如在两广地区突出骑楼建筑的建筑特色，可以让居民在享受现代生活便捷方便的同时，又延续商业功能和民俗特点。
2.4 保护环境、节能减排。在进行县域房产开发时，不管是政府还是房地产开发企业都应积极倡行绿色开发。绿色房产开发不仅提高了居民生活的舒适度，还降低了能耗，助力了国家节能减排的任务。绿色房产开发是一项系统工程，除了传统的太阳能光热系统、风电系统外，应加强新产生的地源热泵系统、污水源热泵系统的技术推广，促进合理的投资、规模、功能、施工和装修标准。从经济角度来说，推进节能减排，实现全生命周期内建筑成本最优化。根据我国刚刚通过的节约能源法，开发商在进行房产开发时应承担建筑节能减排的责任。
房产开发节能减排，同时也是居民的需求。随着房地产业不断地发展，消费者除了注重硬性需求的同时，对建筑空间和使用的科技含量、舒适化都提出了更高的要求。注重节能性，在合理的投资下实现经济运行费用；长期使用可靠性，保证运行的稳定、安全。配合室内装修，突出文化品位与智能化，使居住空间具有丰富的控制和计量功能。
2010年房地产调控政策密集出台，在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下，对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。由于一线城市各方面的压力和政策的调控，未来中国城市化重心将更多转向中小城市以及县城。我国城市化进程的加快，也将为县域房地产经济开发带来新的契机和发展空间。
参考文献
[1] 中山―二线城市开发热潮的兴奋点.房地产导刊.2007
[2] 二线城市房地产开发如何进行成本控制.房地产导刊.2010
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[4] 李燕华.姚建军.房地产开发经营.北京大学出版社.2010