商业地产核心竞争力的研究

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摘要：本文考虑到当今商业地产的发展现状，介绍了商业地产相关概念及研究意义，在发展中存在的问题，及提出提高商业地产核心竞争力的策略，希望能够给今后商业地产的发展提供一条合适的道路

关键词：商业地产 商业地产核心竞争力 要素 特征

一、相关概念及研究意义

商业地产核心竞争力是指项目开发及运营过程中多方面知识与技能的有机融合，是商业地产企业对各种资源的整合能力，是在特定经营环境中的竞争优势和能力的合力。

随着经济的发展和社会的进步，消费者需求多样化等一系列经济环境的改变，商业地产企业所面临的竞争环境也随之发生了很大的改变。在竞争越来越激烈的时代，商业地产企业仅仅依靠复制和模仿其他企业成功的模式，或仅仅依靠单项或几项外在的外在表现力已经难以实现企业的发展，只有不断追求企业核心竞争力才能实现长期竞争优势，促进企业长远发展。

二、商业地产核心竞争力的要素

（一）土地要素

土地资源是商业地产企业核心竞争力的首要条件。土地作为一种有限的不可再生资源，对地产企业至关重要，土地资源的储备直接会影响企业的长远发展。因此商业地产企业要进行适当的土地资源储备以保证其发展。

（二）资本要素

资本是商业地产企业核心竞争力的重要条件。规模经济是商业地产良好的必经之路。资本的多少直接影响到商业地产的运作，因此它成为商业地产开发运作成败的关键因素。

（三）市场要素

市场会对商业地产企业是否具备核心竞争力进行有力检验，因此也是商业地产企业核心竞争力的一个构成要素。市场是检验地产产品开发成功、盈利与否的关键，这就要求企业在进行商业地产的规划和战略时，必须坚持以市场为中心为导向，充分考虑客户的需求。

（四）人才要素

人才为商业地产企业形成核心竞争力提供了动力。有了人才，企业才会有发展向前的动力，因而人才对房地产企业重要的作用是显而易见的，它成为构建商业地产企业核心竞争力的要素之一。商业地产行业产品具有开发周期较长、高风险、高投资等特点，决定了其对就业人员的高要求：高层次的策划人员、融资人员、营销人员、管理人员等。

（五）品牌要素

品牌是商业地产企业是否形成核心竞争力的重要体现。品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度，形成品牌效应。

三、商业地产企业的核心竞争力的特征

以用户价值为基础，即用户价值性。商业地产核心竞争力的作用就在于可以为地产用户提供一种超过他们价值判断的预期之外的利益。对于商业地产企业来说，这主要体现在保证满足用户对其住房的适用性、安全性等基本要求的前提下，产品在房屋设计、环境、配套设施等一些方面具有超前性和性价比等方面的优势，地产产品具有一定增值空间，实现消费者的投资价值，用较少的投入获得较大的收益。

不同企业间的独特性，即竞争力独特性。商业地产并不像一般商品，存在大量相同的东西，它难以转移或复制，以其有价值却比较稀缺的资源、能力给地产企业带来短期较大的竞争优势。因此，商业地产开发企业要形成属于本企业的难以模仿难以超越的资源与能力，在资本运营、土地利用、地段选择、资源整合等方面形成自身的独特优势。

商业地产具有延展性。商业地产企业具有核心竞争力，也就意味着该企业在商业地产市场甚至相关行业与市场也有了主动与选择权。商业地产企业的核心竞争力是一种基本的能力，是一个良好的平台，可以为从事相关领域形成良好的基础，以支持地产企业向更有生命力的新领域延伸或扩展。作为商业地产企业的核心竞争力，不仅要为客户提供一般的商业地产产品，还要提供各种衍生服务。

核心竞争力的稳定性。商业地产企业对进过长期发展积累起来的各种优势与好的资源进行的集成与整合，形成了商业地产的核心竞争力，它具有稳定性。

四、提升商业地产核心竞争力的策略

（一）打造核心竞争力以科学的发展战略定位为前提

在日益激烈的商业市场竞争中，成功的商业地产必须有合理的战略规划。战略思考既要敢于承担风险，又要考虑企业承受风险的能力，分析所有的可能性。

（二）企业品牌能力是决定商业地产核心竞争力的重要因素

房地产企业应提高品牌能力。房地产企业的品牌能力主要包括品牌认识能力、品牌建设能力等。当地产行业发展到一定水平时，行业竞争日趋激烈，消费者趋于成熟，品牌在消费者购房决策中所起作用也随之越来越重要，品牌能力关系到商业地产企业为市场认同的程度。

（三）创新是构造商业地产核心竞争力的灵魂

商业地产企业可以基于迈克尔—波特的三种策略即总成本领先战略、差异化战略、专一化战略来构建核心竞争力。在激烈的市场竞争中，随之环境和消费者需求的变化，地产企业也应该加强新的核心竞争力的建设与培养。

（四）强化商业地产企业的资源整合能力

资源整合能力是核心竞争力的一种具体体现，是企业成长过程中产生的一种综合能力，它是利用对企业经营所投入的资本、劳动力和科技等要素产生的交互作用，形成所谓的1+1>2的效应。而缺乏核心竞争力的地产企业，仅仅表现为资本、劳动力等生产要素的简单叠加，甚至是相互作用的递减。

（五）提升商业地产核心竞争力必须增强融资能力

商业地产企业相对于住宅开发企业来说，其资金回收期更长，资金链运作要求更高。因此较强的融资能力是提产商业地产核心竞争力的重要途径，包括：银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。

参考文献：

[1]董金社.商业地产策划与投资运营[M].商务印书馆，2004

[2]迈克尔·波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997

[3]朱明强.价值链在提高建筑业核心竞争力中的作用[J].建筑技术，2007

[4]吕书斌.商业地产价值链研究[D].重庆大学，2007