宏观经济调控下房地产业长远发展的策略初探
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇宏观经济调控下房地产业长远发展的策略初探范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘要：本文主要就宏观经济调控对常州市房地产业的影响进行分析，初步探讨常州市应如何正确对待宏观经济调控与房地产业发展之间的关系。研究此课题实际上是试图从常州市的角度，对近年来在国家宏观经济调控的背景下，常州市房地产业应该如何寻求适合自己发展的道路，健康有序发展，从而带动整个常州的经济健康有序发展。
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
一、研究的背景和意义
随着房地产价格的一路上涨，国家近几年来出台了许多房地产调节政策，本文主要就这几年来房地产领域的宏观经济政策对房地产业的影响进行深入分析，并对当前我国对宏观经济调控背景下常州市房地产业的发展情况进行解析，初步探讨如何正确对待宏观经济调控与房地产业发展之间的关系，以及常州市房地产业应该如何寻求适合自己发展的道路，健康有序发展。
宏观经济政策是政府为了调节市场经济的正常运行而实施的一系列政策的组合。根据市场经济的规律，任何商品和服务的价格都受到市场价值规律以及供求关系的影响。我们在按照经济规律办事的同时也要看到市场经济也有一定的盲目性，我们必须采取各种手段，诸如财政政策、货币政策、税收政策、行政政策等对常识经济进行干预，以保证市场经济按照合理健康的轨道运行。
二、近年来房地产业的宏观调控政策
2005年，为了抑制房价快速增长，国八条、利率、营业税等相继出台，包括调整住房结构，正确引导居民合理消费需求等，将房地产调控上升到政治高度。 2006年出台的国六条、个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，进一步发挥税收，信贷，土地政策的作用。2007年中国人民银行发出通知，针对已经利用商业银行贷款购买了商品房，又向商业银行申请住房抵押贷款购买第二套房屋的，这些贷款的初次支付比例要大于或等于40%，与此同时贷款利率也要按照中国人民银行公布的基准利率的进行上调。
2008年，我国经济受美国次贷危机的影响，出现了一些大的波动。房地产业也未能幸免。在此背景下，国务院和各级地方政府相继采取了许多经济刺激措施，以保证房地产业的发展。在这些经济刺激措施的强劲带动下，房地产价格在2009年上半年开始复苏，2009年6月份开始大幅上涨，甚至出现价格上涨相对过快的势头。针对房地产市场可能出现的不确定性，国务院在2010年4月份发出了治理房地产市场的十条意见，即“新国十条”。主要内容包括：确立政府问责制；要求开发商一次性公开全部房源；商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对某些不符合条件的居民暂停发放购买住房贷款等。但是这些政策并没有对过快上涨的房地产价格形成太大的大打击力，为此，国务院在2011年推出了比“新国十条”更为严格的“新国八条”，主要内容包括：采取限价或者限购方式降低房地产市场的需求；要进一步加快保障房的建设力度；研究开征房地产税等等。
总体来看，国家出台如此之多的房地产调控政策说明如今的房地产行业已经热过了头，这些宏观调控政策在遏制房价的恶性上涨，抑制房地产投机方面还是起到了一定的作用的，运用土地、金融、税收等多种手段，千方百计增加供应，遏制不合理的住房需求。同时，不断强调政策落实，强化地方政府在调控中的主要责任。在房地产市场的平稳增长方面,也发挥了应有的功能,防止了房地产市场的大起大落的风险。但我们也应该看到,国家的宏观经济政策虽然发挥了一定的作用，但房价依然在上涨，这种局面没有得到根本改观。
三、近年来常州市房地产业发展的现状
2010年，经济普查相关资料显示，常州市房地产业法人单位1113家，比2004年第一次经济普查增加407家，房地产法人单位由房地产开发企业、物业管理企业、中介服务企业和其他房地产活动企业组成。年末房地产法人单位共有从业人员25071人，比2004年第一次经济普查增加10402人，实现主营业务收入309.5亿元，是2004年第一次经济普查的3.7倍，实现营业利润32.4亿元，比2004年第一次经济普查增长176.9%。
常州市2008年受美国次贷危机所引起的全球经济波动的影响，各种投资和经济活动一片低迷，房地产市场也不例外。但是随着国家和江苏省、常州市等出台一系列刺激经济复苏的政策出台，常州市房地产市场在2009年上半年开始逐渐复苏，到2009年6月份更是出现了价格大幅上涨的现象，常州市2009年全年的销售额是上年的2倍，充分发挥了房地产业对其他产业的带动作用。
与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康、合理，2009年常州商品住宅均价是7000元/平方米，如果买一套90平方米的普通商品住宅，总价在65万元左右。2009年常州人均可支配收入已经达到24000元，房价收入之比约为9.0，虽然高于世界银行提出的合理区间（3～6），但是这个指标是低于全国平均水平的。
四、常州市房地产市场发展存在的问题
近几年以来，常州市房地产行业总体发展态势良好，房地产投机行为得到初步遏制，这将有利于房地产行业进一步走向规范和成熟，但运行过程中也存在一些不容忽视的问题，值得引起重视和关注。
（一）企业规模不大，没有形成一定的行业集中
众所周知，房地产业最大的特征就是资金需求量大。目前，国家在房地产领域的宏观调控政策越来越严格，市场上房地产企业也面临巨大的生存压力，因此单纯依靠规模小的房地产企业小打小闹必然不能在残酷的市场竞争中取得优势。因此房地产企业一定要形成一定的行业集中，形成大的企业集团。目前正是我国房地产企业不断整合的时期，大的房地产企业集团正在不断形成，而小的缺乏竞争力的房地产企业正加速消失。截止目前，常州市共有各类房地产开发企业近500家，但是具有一级和二级开发资质的房地产企业企业很少。
（二）房地产企业融资过度依赖银行
房地产的开发需要大量的资金作为后盾，因此资金对任何一家房地产企业都是至关重要的。目前房地产企业的融资途径主要有自有资金、商业银行贷款、在证券市场发行股票以及民间融资等。按中国人民银行的规定，房地产企业企业应至少拥有30%的自有开发资金。但是目前常州市的房地产企业大都自有资金不足，剩余的开发资金又没有好的来源途径，只能是依赖银行贷款，造成资金利用成本很大，对房地产的后期开发形成许多不确定的风险。如果中国人民银行一旦调高金融机构的存款准备金率即收缩信贷规模并上调贷款利率，将对房地产企业的资金链构成莫大的威胁。
（三）商品房价格上涨速度较快
近年来，整个长三角地区住宅价格快速上扬，作为长三角发达城市之一的常州市，销售价格逐年走高，全市商品房住宅平均销售价格由2004年的2477元/平方米提高到2008年的4117元/平方米，比2004年增长65.9%。商品房销售价格不仅背离了成本，偏离了价值，也脱离实物层面的供求关系，影响房价的因素已经由建筑材料、地价、人工等基本费用，扩大到人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素，泡沫成份正在逐步显现。虽然2005年以后在商品房供求关系调整和政府调控的双重效应下，我市住宅商品房成交价上涨过快的势头得到有效遏制，但由于前几年持续两位数高速增长，住宅销售价格已经达到了一个较高平台，商品房价格与中低收入阶层的购房能力之间，仍存在较大差距。
（一）房地产企业应走规模化集团化的道路
房地产企业的规模化集团化经营有利于帮助房地产企业抵御各方面所带来的风险，因此常州市的房地产企业尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源做大做做强。另外房地产企业在做大做强的同时要善于房地产企业品牌建设，加强房地产售后服务等消费者最关心的问题。政府部门也要在房地产企业中引入竞争机制，加强对房地产企业的监管和引导，不断提高房地产企业的抗风险能力，并扶持一些基础好效益好的房地产企业上市，利用证券市场直接融资，以增强房地产企业的开发实力。
（二）不断加强房地产业制度建设
房地产业有密切相关的制度无非是土地制度和财政货币政策。在我国，土地一级市场由国家垄断，政府应加大建设用地的供应力度以平衡过度上涨的低价，并逐步放宽土地在二级市场上流转的相关政策。在财政政策方面，政府应加大社会保障性住房的建设力度，加大经济适用房和廉租房的建设力度，并建立一整套的合理分配制度。在货币政策方面，政府要区分购房的刚性需求和改善需求，打击购房的投资需求，对这三种不同的购房者以不同的利率和贷款额度限制。
（三）坚决执行国家有关房地产业发展的各项政策
国家有关部门通过各种手段对房地产业实施宏观调控，从而间接地调控整个市场经济的运转。房地产业作为我国的支柱性行业、先导性行业以及基础性行业，其发展的规模和速度必然会对其它产业造成很大的影响。因此国家有关部门出台的一系列政策都是通过房地产业传导到其它产业的。在这些政策的制定过程中，有中央政府、地方政府和房地产企业三者利益的博弈。许多地方政府为了发展本地区经济，对中央政府所颁布的房地产调控政策“打折“执行甚至不予执行，造成一方面国家政策不断制定颁布，而地方政府却任由房地产市场自由发展，非集约化非可持续性发展，造成一些地方房地产价格居高不下，甚至越调越高。因此，地方政府不能为了地方经济而置国家政策于不顾，应对国家的有关政策坚决贯彻执行。
（四）不断改善房地产市场的供给体系
消费者的需求是多方面的，因此市场经济要求生产者必须适应消费者的需求。常州市位于江苏省南部经济发达地区，人多地少，因此政府应合理规划土地资源，集约化利用土地，合理安排商品房开发的进度、面积、户型以及布局，并加大保障性住房等民生工程的建设，以保障房的低价格、优性能去不断平抑过快上涨的商业楼盘的价格，从而切实改善城市居民的生活居住水平。
参考文献：
1.（美）麦肯齐·贝兹. 房地产经济学 [M]. 经济科学出版社,2008.
2.中国房地产发展报告[R],社会科学文献出版社,2010.
3.丰雷,林增杰.房地产经济学 [M]. 中国建筑工业出版社,2008.
4.建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形势[J].中国房地信息,2010.
（作者单位：盐城师范学院城市与资源环境学院）