利率的房地产需求效应分析

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摘要：基于房地产具有投资品和消费品的双重属性，采用戈登模型和跨期消费模型分别分析利率变动对房地产投资型需求和自住型需求的影响，研究结果显示：利率对投资型需求的影响效果受房价预期涨幅限制，而利率提高也确实会抑制部分自住型需求。同时，在理论分析的基础上结合近年来房地产市场实际表现，指出当前条件下利率调控效应的局限性：投机氛围严重的房地产市场下，利率的调控效应并不明显。

关键词：利率；投资需求；自住需求

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）14－0079－02

一、引言

中国房地产业在经历了十年的波动之后，在2003年下半年重新快速增长，对国民经济的发展起到了巨大推动作用。但是，同时也造成了目前房地产投资过热，房价居高不下等问题，特别是现阶段国内外学者和专家普遍认为中国的房地产市场存在巨大的泡沫或局部泡沫，有可能造成中国房地产市场的不稳定并危及整体国民经济的良好走势。

利率政策作为一项重要的货币政策宏观调控方式，近年来一直是政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段，自2004年以来，央行共10次上调存贷款基准利率来调控房地产市场。利率对房地产的调控究竟会起到怎样的效果呢？本文将从利率对房地产市场的投资需求和自住需求影响切入，通过利率对房屋需求的影响机制来分析利率的地产市场需求效应，并希望揭示利率调控的特点及效果。

二、利率变动对房地产的投资型需求的影响

房地产投资型需求是指投资者基于对未来房价看涨预期而买入房地产品的行为，这种行为旨在追逐房地产的资本收益。由于受到收入限制，投资者需要利用金融杠杆来突破其预算约束，因而只有当房价上涨带来的利润率高于利率，投资者才有利可图。显而易见的是利率的变动可以通过影响投资者的成本来降低投资因素；另外，利率的上调也会对未来房价产生影响，进而影响投资预期。

Muellbauer和Murphy认为，投资者主要从两个方面获得投机收益：（1）房地产所有者从物业的使用中获得收益，这是假设资本收益的预期为零；（2）房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示房价的构成：

由上式可得出如下结论：

（1）房价由房屋租金水平、银行利率、房屋的风险报酬率、房屋租金增长率及前一期房价的增长率决定。当其他因素不变时，房地产的价格与银行利率成反比，当利率上升时，房地产的价格下降。

（2）利率对房价的影响程度受制于房价对利率的弹性，即与上述多项因素的绝对值相关。

近年来，地产市场的表现也可以印证上述结论，自2004年起央行虽多次上调利率，但各次上调幅度均为0.27个百分点，而近三年来各大城市房价将近翻了一番，即市场的预期涨幅远高于利率的波动，这也就造成了利率调控效应的弱化。

另一方面，利率上调导致的均衡价格和市场房价的差距被扩大，当房价逐步回归理性水平，房价跌幅会更深，对金融经济会造成的破坏会更严重。所以，在我国现阶段将利率作为挤出房地产投资效应的调控工具是具有很大风险的。

三、利率变动对房屋自住型需求的影响

房屋既是投资品也是一种消费品，作为消费品是为了满足消费者的归属感和安全感，对于消费者来说是必需的，所以房屋也符合一般必需品的特点――需求缺乏弹性。同时，房屋产品也具有其特殊性，对于大多数用户来讲，一生中只会消费这种特殊的必需品一次。由于这种商品需要消耗家庭大部分资金和预支未来收入，而且短期内可以通过租房来替代买房给消费者带来的基本效用，所以，短期来看，房屋的需求又是具有较大弹性的。

方程左边表示当利率发生变动时，当期消费量的变动。等式右边第一项是在保持原有效用水平不变的条件下，利率变动对第一期消费数量的影响；第二项是在其它条件不变的情况下，消费者第二期的收入变化对第二期消费数量的影响总额。即利率变动的总效应可以分解为利率变动的替代效应和收入效应之和。

由上述分析可得出以下结论：

（1）对于大部分消费者，即借贷购房者而言，利率上升引起的替代效应和收入效应均减少消费者对住房的即期消费；对于净储蓄购房者替代效应减少即期消费，收入效应增加即期消费。

从房地产市场的实际表现来看，利率的提高的确延缓了不少消费者的购房计划，但由于房屋消费只在短期较具有弹性，如果短期内不能逐步改善房屋供给，住房的刚性需求也会逐步释放。如近年来虽然房价越调越涨，仍有不少具备一定经济实力的消费者高位购房。

四、结语

上述分析表明无论是对于投资型需求还是自住型需求，利率的上调都会起到一定的抑制效果。但是，由于目前房地产市场的非理性上涨，均衡价格和市场价格偏离，导致了利率调控对投资需求的挤出效应弱化。目前，国内地产市场主要表现为供需失调的情况下，投者利用银行低利率投机房产拉动房价上涨。而由于利率变动不仅影响到投资者也会影响自住型消费者购房需求，其上调程度有限，这决定了利率调控的局限性。

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