强制腾地需谨慎

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案例一

2011年9月，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于公路建设。2011年9月，A市人民政府了《征收土地公告》。2012年3月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。自然人B经营的养猪场占用的土地约三分之一在此次征地红线范围内。A市征地拆迁事务所对B的全部用地和房屋进行了补偿登记，送达了补偿清单和补偿通知书。由于B拒不配合，A市国土资源局将房屋拆迁补偿费拨入B个人银行账户，并于4月下达了《限期腾地通知书》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

涉嫌违规扩大征地面积。自然人B经营的养猪场所用土地面积约12亩，场内建筑面积3600m2，但在征地红线范围内的土地面积仅为4.5亩，建筑面积2300m2。A市国土资源局要求B腾出全部土地，事实依据和法律依据不足。

案例二

2010年3月，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于公路建设。2010年7月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年9月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地红线范围内，但此房屋的《私房建设用地批准书》的户主姓名为自然人C，且B非本集体经济组织成员。C的人与建设指挥部签订了《征地拆迁补偿协议书》，A市国土资源局将补偿费以C户名义存入银行。2012年6月，A市国土资源局向C送达了《限期腾地通知》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

该被拆迁房屋的《私房建设用地批准书》户主是C，但实际居住人是B，且在A市拆迁指挥部公示的拆迁户基本情况中，注明了B购买C宅基地建房的事实，但没有写明不予安置。B从2006年居住至今，A市国土部门也未对其买地建房的情况进行查处，导致现拆迁受阻，引发行政复议案件。

案例三

2008年6，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于某安置小区建设。2010年10月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年11月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。期间，A市征地拆迁事务所进行了补偿登记，确认自然人B的房屋合法面积为154m2，违法面积为126m2。2012年初，A市国土资源局将该宗土地出让，用于房地产开发建设。由于B拒不配合拆迁腾地，同年5月，A市国土资源局向B送达了补偿告知书，将补偿款以B名义专户储存，并下达了《限期腾地通知书》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

一、涉嫌错误确认房屋的合法面积。A市国土资源局公布的房屋鉴定表中，B的合法土地面积是117m2，违法土地面积是36m2，但确认的合法建筑面积为154m2，违法建筑面积为126m2。经过调查，我们发现B在违法占用的土地上所建的房屋只有两层，而A市国土资源局认定B的违法建筑面积却超过土地面积的3倍，明显有误。

二、涉嫌擅自改变土地征收用途。湖南省人民政府原批准的用途为安置小区建设用地，但A市人民政府经规划调整后，将其作为房地产用地进行出让，改变了省人民政府批准的“一书四方案”。

三、涉嫌违反“净地”出让的规定。2007年9月12日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号），规定建设用地使用权出让实行“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。但此次建设用地使用权出让，在B所有的房屋拆迁补偿尚未到位，房屋尚未拆除的情况下即进行出让，涉嫌违反建设用地使用权“净地”出让的规定。

案件给我们的启示：

一、改变土地用途要经法定审批机关批准。土地征收审批的一项重要资料就是“一书四方案”，供地方案就属于“四方案”之一。土地用途的确定系供地方案的一项重要内容。改变了土地用途，导致了供地方案以及整个征地审批内容的重大变化，依法需要经原批准征收土地的机关批准。这个问题在湖南省国土资源厅《关于进一步规范建设用地审批管理工作的通知》（湘国土资发[2011]57号）中已有明确规定。当然，已经按照批准的供地方案供地后，土地使用权人申请改变土地用途的，供地方可以依法批准改变土地用途。

二、强制腾地需注意的事项。一是严格依照法定程序征地。“两公告一登记一批准”程序是法定的征地程序，先后次序一定不能颠倒。在审查案件的过程中，我们经常发现有的地方已经了《补偿安置方案公告》还没有进行补偿登记的情况，有的地方缺少市县人民政府批准征地补偿安置方案的手续。当然，在补偿登记中可能会碰到不予配合的情况，这就要求我们一定要做好相关的证据保全工作，该拍照的拍照，该摄像的摄像，该留置送达的就留置送达，要保留国土资源部门已经上户登记的证据材料。说到留置送达在这里也强调一点，一定要按照《民事诉讼法》的相关要求执行，不能随便找两个证明人签字了事。二是严把证据审查关。房屋的权属认定，房屋的合法面积认定，补偿金额的确定等事项，一定要有确凿的证据予以证明，且前后证据要环环相扣，相互印证，切忌出现证据相互矛盾的情况。我们经常遇见的《补偿告知书》与《限期腾地决定书》下达的当事人不一致，补偿金额与房屋面积前后认定不一致等问题，都需要引起足够重视。

（点评嘉宾：王先佑 湖南省国土资源厅政策法规处处长）