郁亮:万科转战城市配套服务商

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“万科的最新定位是城市配套服务商。”我认为这是万科最崭新的定位。

美国每年的住宅地产销量不过40万套，而中国则达到了1000万套，这么大的销量不可能持续，而且地产开发商也不是城镇化的主角，因此万科在第四个十年一定会遇到房地产行业发展的天花板。

万科在投资方面，也将投资区域扩展到四大区域，进驻约60个城市，现在又拓展了海外投资区域。这样的布局，站在均衡投资的角度上会把风险降至最低。

万科全国布局已经落定，剩下的便是如何在这些城市中挖掘潜力。除了继续提升住宅市场占有率，万科正在考虑向城市配套服务商转型。

城镇配套说起来是比较容易的事情，但做起来很难，只有实际操作起来才会发现其中的问题。万科虽然一直对业主比较熟悉，物业也做得不错，但是突然往服务方面转型，也会困难重重，因为毕竟二者之间存在些许差异。所以我们面临的最大挑战即是执行团队能否通过这种变化的考验。

万科的目标是跟这个城市同步发展，因为城市里最重要的始终是人。城市发展到今天，每个城市都处于不同的发展阶段。有些城市处于开始存在住宅的发展阶段；有些城市只处在需要发展产业化的阶段，需要拉动投资，需要大量地开拓产业园区；而有些城市则更高级一点，已经发展到以金融为主，甚至已经在文化与娱乐方面有强烈的需求。

随着人口老龄化的加剧，人们变老以后，对于养老也会有需求。那么我们则开发养老地产，为老人做配套。

而未来，我觉得万科可能会经营垃圾厂。为什么经营？因为它是城市化必需的配套。在国外有很多垃圾厂，像公园一样，如果万科能给城市做像公园的垃圾厂，我们也会获得发展的机会，帮政府解决问题的同时也是为城市发展做贡献。而且万科这么多年研究的绿色环保技术，在垃圾厂方面也会有更多的应用，所以说把万科定位成城市配套服务商很容易理解。城市发展变化里这么多不同的阶段其实可以做很多事情，不是说房地产开发除了住宅就是商业，我们可以把思路打开。

目前万科涉足商业地产，也是被迫无奈，虽然如今佛山万科商业、东莞万科商业经营都还算成功。其实在网购时代，商业购物中心是越来越受打击的，所以万科对此非常非常慎重，不是说我有兴趣，我是没办法才做一点。我们更有兴趣研究如何成为一个城市配套服务商。

包括万科在海外的合作项目也是如此，万科在美国旧金山与铁狮门合作的项目已经开工，该项目为旧金山近年来最大的地产项目。按万科的设想，未来海外项目投资比重将提升至20%。但我认为，万科在海外不会建唐人街，我们所建的海外住宅同样以自住为主。万科所建项目并不是只针对中国人的，我们想要建设一个能容纳不同人群的社区，而不是以投资客为主。

对于银行去杠杆化如何影响房地产行业，我认为，中国经济也需要挤泡沫，银行紧缩有利于政府控制房价。作为房企，万科对银行一直不太放心，所以万科非常注重手中持有足够的现金；另外，万科在今年下半年也不会特别考虑加大拿地的力度。

如今，万科已经发展成世界级的优势企业，它对社会存在的责任也应该是世界级的，它在管理机制上、在变幻无常的市场环境下都能保持竞争力，这才是衡量万科是否为世界级企业的标准，而非发展规模。万科跟世界级优秀公司比起来，在公司治理结构、对社会的贡献等方面，都存在差距。因此我们还需付出更多努力，树立良好的口碑与社会影响力。（本文摘选自郁亮西安全国媒体会实录）