土地抵押问题的探讨
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摘要：土地抵押在法律上是一种经济担保行为，在抵押过程中涉及抵押权、土地产权、债权和债务等产权关系，在抵押贷款发生时的经济关系是贷款额，在抵押权实现时的经济关系是贷款额及抵押土地变卖过程中的交易税费。土地抵押价格评估，应采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似土地产权的正常市场价格进行确定。因此，土地抵押价格是土地提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押土地自身的构成状况、产权关系及当时的土地市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款额是由土地抵押价格和贷款率决定的。
关键词：土地抵押；债权；债务
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
0引言
土地抵押贷款是利用土地资产担保的一种行为，土地抵押贷款在房地产金融活动中起着举足轻重的作用，它不仅涉及土地产权、土地开发商、银行等金融机构各方面的经济活动和经济利益，同时对房地产行业的发展、国家经济的正常运行也有着重要的影响。而对抵押土地价格进行准确评估是合理确定抵押贷款额、促进土地抵押贷款业务顺利开展的关键。由于理论界对土地抵押价格的认识存在差异、实物操作中也存在这一些分歧和争议，使得在土地抵押价格评估实践中常出现一些混乱现象，从而影响了正常的金融秩序。
关于土地抵押价格的不同观点
土地抵押是一种特殊的交易方式，这种特殊性决定了土地抵押价格是一种特殊的价格类型，并具有独特的含义，对它的评估也具有独特的技术要求。但是在土地抵押价格评估时间中，对土地抵押价格的认识存在着不通的观点：一是认为“抵押价格=预期价格-处置费用-有关税费”：二是认为“抵押价格=市场价格-处置费用-有关税费”：三是认为：“抵押价格等同于市场价格”。这些观点各自都有其一定的道理，一二种观点是从土地抵押过程即抵押权实现时的经济关系角度分析，符合实际过程的经济关系，但混淆了抵押物价格与抵押贷款之间的关系，尤其第一种观点的“预期价格”如何界定也非常模糊，是预期市场价格，还是预期土地条件下的价格，均不可确定，且不管是那种价格，均存在问题，如果是预期市场价格，则不符合土地估价的“时点”原则，即以估价期日的土地市场状况分析确定抵押土地的价格，而估价期日一般与抵押贷款交易日期一致（或接近），通常在土地估价过程中，需要对土地在未来的经营使用状况进行预期分析，但不存在什么“预期价格”；如果是预期土地条件下的价格，则不符合先行的法律规定，法律对抵押物的界定是一抵押贷款发生时的抵押物状况为基准的，如《城市房地产管理法》第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产”因此预期土地条件下的价格也是不正确的。第三种观点认为抵押价格等同于市场价格，其依据是按照市场经济规律，在抵押权实现时变卖抵押土地必须遵循市场规律进行交易，否则对土地产权人（债务人）有失公允，但这种观点未考虑抵押过程的产权关系，尤其抵押土地本身的经济关系，简单地将两者划等号也是不准确的。
土地抵押的产权经济特征
根据产权经济学原理，任何交易的本质均是产权交易，土地抵押作为一种经济行为也是一种经济交易方式，在这一交易过程中同样涉及抵押各方面的产权关系，而产权关系又需要通过法律予以界定，并且不同的产权关系总是对应着相应的经济关系，因此要准确理解和分析土地抵押价格，必须从土地抵押过程入手，以其产权经济特征为基础界定土地抵押价格的内涵。
我国现行的有关法律对土地及房地产抵押进行了明确的规定，如《中华人民共和国城镇国有土地使用出让转让条例》第三十二条规定：“土地使用权可以抵押”、第三十六条规定“抵押权人到期未履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的、抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记”。同时《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受罚”。《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者变卖该抵押物所得的价款受尝：协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”并规定处分抵押物后，“其价款超过债权数额的部分归抵押人所有”。
因此，从法律特征看，土地及房地产抵押是一种经济担保行为，起法律关系从抵押贷款开始时产生，至债务人还清借款时终止，若债务人到期未能清偿债务则抵押权人可以行使抵押权。变卖抵押物清偿其债务，这时抵押双方的法律关系也终止，即双方的法律关系一地啊要贷款行为为标的。从产权特征看，土地抵押过程中涉及抵押权、土地产权、债务和债务等产权关系，在同一抵押法律关系中，抵押权和债权的主题通常是同一个（特殊情况也会有第三人以其土地为债务人提供提供人抵押担保，但在经济关系上他们往往也是一致的）。从土地抵押的概念可以看出，抵押权及债权、债务关系是在抵押贷款发生时产生的，而土地产权在抵押贷款发生时并没有发生实质性的转移，但在物权理论上认为这时的土地产权存在他项权力，既设定了抵押权，因此通过抵押贷款关系使债权人和债务人都对抵押土地拥有一定的权力，而且在土地抵押过程这种交易关系实质是抵押权交易。从抵押贷款的经济特征看，在抵押贷款发生的经济量是贷款额，抵押人提供土地作为担保获得贷款，而抵押权人提供贷款并获得在担保土地上的抵押权：在抵押权实现时的经济关系是贷款额及变卖过程中的交易税费，因为尽管变卖的抵押土地是经济结果是土地价格，而且所变卖的土地价格一般会大于贷款额，但法律规定“其价款超过债权数额的部分归抵押人所有”，因此超过部分的经济关系与抵押关系无关。
土地抵押价格概念间关系
要真正搞清土地抵押价格的内在规律，还要区分抵押物价格。抵押权价格和抵押贷款额三者之间的关系；抵押土地价格与土地抵押价格之间的关系；土地抵押价格评估与土地抵押的关系：抵押土地的权益与负债的关系。
第一组关系抵押物价格很明显是抵押土地的正常市场价格：而抵押权是债权人因提供的抵押担保物（土地）上的权力，该权力是在债务人到期未能清偿债务时行使，具体的权力就是可以变卖债务人提供担保的抵押财产清偿其债务，因此抵押权价格在数量上应该等于抵押贷款额，而抵押物价格应该大于抵押权价格或抵押贷款额。
第二组关系抵押土地价格实际就是签署的抵押物价格，而土地抵押价格的概念在时间中比较含糊，一种观点认为土地抵押价格等于抵押土地价格，两者只是说法的不同，意思是一样的：另一种观点认为土地抵押价格等于抵押权价格，因为土地抵押过程中的交易关系是抵押权交易，因此交易价格自认是抵押权价格。但从土地抵押价格评估过程和结果来看 ，抵押权价格实际等于抵押贷款额，而土地抵押价格是依据抵押贷款额，而土地抵押价格是依据抵押贷款额，而土地抵押价格是依据抵押土地的产权和失误状况，考虑评估期日的市场条件确定的价格，根据《房地产估价规范》的解释，“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”，因此土地抵押价格应该是土地在提供抵押时的正常市场价格。
第三组关系土地抵押价格评估是对抵押土地的市场价格进行分析测算的过程，是为土地抵押服务的，即为抵押过程中合理确定抵押贷款额提供依据。而在实际放贷过程中，往往根据评估结果，按照一定的贷款率（贷款额与土地抵押价格之比）提供贷款，出让土地贷款率通常为70%、历史形成的划拨土地贷款率为50%，一般根据抵押贷款的风险、贷款期限、债务人的信用及抵押财产处置税等确定。有此可见，贷款额由贷款率决定，贷款率由贷款过程（包括风险、期限、债务人信用等）决定。而并非仅由抵押物—土地的条件决定。相反，土地抵押价格评估的对象是土地，而非贷款额（或抵押权价格），这同样证明了抵押评估只能是抵押物的价格，而非抵押权的价格。
第四组关系根据会计学理论，资产由权益和负债组成，抵押土地作为一种财产也有权益和负债之分，如抵押土地潜伏的购地款或工程款，采用分期付款方式购买土地是未支付的购地款，再次抵押的土地已经担保过的债权数额等，这些均是抵押土地的负债。根据物权理论，债权是不能提供抵押担保的，因此在土地抵押价格评估中扣除得到土地抵押价格，这样才能充分保证抵押权人的利益。因此，如果抵押土地有负债存在，其抵押价格就会小于抵押土地的市场价格，即土地抵押价格=抵押土地的市场价格-抵押土地的负债。这里需要注意的是，应该区分抵押土地的负债与企业负债之间的关系，抵押土地的负债是企业负债的一部分，但企业负债并不一定都是抵押土地负债，在土地抵押价格评估中索要扣除的是抵押土地的负债，而不是企业的其他负债。
4结论
综上所述，在土地抵押价格评估过程中各种价格形式存在下述关系：
抵押权价格
抵押权价格=抵押贷款额
抵押贷款额=土地抵押价格X贷款率
土地抵押价格=抵押土地市场价格-抵押土地的负债
即土地抵押价格是土地提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押土地自身的构成状况、产权关系及当时的土地市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款额是由土地抵押价格和贷款率决定的，抵押贷款率是由抵押贷款的风险、贷款期限、债务人的信用及抵押财产处置税费等决定的。土地抵押价格评估的对象是抵押土地，而非贷款企业、贷款过程等，无法确定贷款率即贷款额，所能够确定的只能是抵押土地的市场价格和土地抵押价格。