奥运行情:已被透支和用光

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新世纪周刊：所谓奥运行情指什么?到底有没有奥运行情?现在看来这是不是一个伪概念?

曹建海：一般而言，奥运行情指的是股票市场行情。但在房地产界，希望借助奥运会刺激房市、带来奥运行情的人很多，房地产市场中的供给者，都有很深的奥运会情结：汽车厂商也希望借助奥运会多卖汽车，盼望奥运行情：餐饮酒店服务行业更是希望借助奥运会的举办，赚个盆满钵满：等等。为了简单起见，我们把奥运行情集中在股市、房市两个市场。从1984年洛杉矶奥运会以来。统计数据显示，各届奥运期间股指运行都稳中有升，显示奥运行情是存在的。然而，如果股市、房市在奥运会之前被集中暴炒，或者说，如果投机者借助奥运会的概念疯狂炒作，导致股市累积了过多泡沫，则奥运会举办之时，往往是泡沫崩裂的时候。表现为卖盘集中抛出、买盘承接乏力、价格急剧下滑等。

从股市来看，2006年3月以来，在中国经济长期看好、北京举办奥运会、人民币升值预期等因素的推动下，上证综合指数从1300点左右，一路突破历史新高，到2007年10月达到6124点的历史最高点，两市平均静态市盈率达到了惊人的70倍。由于泡沫累积过大，加上政府实施信贷紧缩政策、美国次贷危机、大小非减持等因素的影响，中国股市开始进入了漫长的回落过程，最低跌至2008年7月3日的2566点，最大跌幅高达58％。此后虽然政府实施维稳政策干预股市。股市反弹，但总体处于围绕2700点小幅波动的状态，投资者寄予厚望的奥运行情没有到来。

房市的情况是，北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响。申奥成功，很大程度上刺激了2001年以来的北京市房地产开发投资的高速增长。2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模超过2800亿元，奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001～2007年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期全社会固定资产投资活动高出3～15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产投资迅猛增长的最重要因素。

按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约增值4万亿元，接近同期北京市基础设施总投资的10倍。可见，用举办奥运会、基础设施投资和生活设施便利等，已经完全不能解释北京房价的上涨。由于投机性购买主导了北京房地产市场，奥运会成了投机者抛售房屋的截止期限。因此，房市的奥运行情不仅没有看到，反而迎来了成交量一半左右萎缩、价格开始下跌的情况，房地产商、房屋投机者对奥运行情已近绝望。

过分投机、过热投资让机会用光

新世纪周刊：现在还值得期待这个行情吗?

曹建海：判断股指能否回热的标准，是市场中的股票是否具有投资的价值。一般而言，市盈率在10倍以内、市净率在1倍左右的股票，具有较大的投资价值，而我国两市股票的市盈率仍在20倍以上，市净率维持在3～5倍，有的甚至超过10倍。在我国经济周期开始趋向增长回落甚至衰退，作为经济晴雨表的股票，希望借助奥运会出现回暖的期望，终将落空。

房市的情况可能更加糟糕，由于奥运会期间热点的转移，房地产商和房屋投机者将面临一个萧条的销售周期，这会加大开发商的资金压力，迫使其在奥运会之后通过更大幅度的降价赢得销量。这会引起以北京为首的大中城市的房价将出现一个大幅度降价的风潮。全国房市将正式进入漫长的熊市。

新世纪周刊：奥运史上，奥运行情给哪些国家带来了经济长期的利好?

曹建海：只有一例，就是1988年的汉城奥运会。1988年汉城举办奥运会时正是韩国重化工业化的高速发展时期，赛后经济发展的根本动力没有发生变化，经济继续保持高速增长。可以说，韩国利用汉城奥运会成功提高了本国企业在世界范围的知名度。同时韩国的国际形象也由一个封闭的军事专制国家转变为开放的民主国家，这是奥运会给韩国带来的根本性变化。汉城奥运会不仅为韩国带来了3亿美元的盈利，而且也使韩国经济得以顺势快速发展。目前，韩国企业仍在继续利用奥运来推动自身的发展，如三星和现代集团。

新世纪周刊：在中国成功申办奥运会之后，人们对奥运寄托了太多的期待，希望股票大涨、旅游火热，然而，这些目标似乎并没有顺利实现，什么原因使投资者热盼了一年多的“奥运行情”失灵?

曹建海：过度预期导致的投资过热。2002年以来，仅奥运会场馆及相关投资就高达2800亿元，其他基础设施投资近2000亿元。作为奥运会的直接受益行业，房地产开发投资连续占到北京市全社会固定资产投资的50％以上，2008年上半年甚至占到了地区生产总值的22％，房价平均上涨近3倍。由于本次奥运会的总收入预计只有20亿美元，折合人民币137亿元人民币，只有奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资1349亿元的1/10。大量的酒店、体育场馆投入过大，面临奥运会后经营困难。 新世纪周刊：是失灵还是早已把机会用光?我注意到您谈到“提前透支”这个概念，具体怎么讲?

曹建海：应当是机会用光，概念透支。例如北京四环附近目前的房价普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162万元，大约相当于目前北京市居民家庭平均收入的26倍。按照国际3～5倍的房价一家庭收入比率，北京市居民家庭年收入应当达到32～54万元，才能适应这个房价，按照10％的增长速度，这大约相当于16～22年以后的家庭收入。可见，奥运会概念被房地产开发商严重透支了20年左右。

房价回落将引领经济衰退

新世纪周刊：奥运给中国的资本市场带来了什么?和我们的期望等值吗?

曹建海：应当说，中国资本市场并没有完全享受奥运会申办成功带来的激励作用。由于市场的过分投机，2001年6月股票市场估值水平达到了空前的高度，两市平均市盈率超过60倍，于是有了吴敬琏的“赌场论”和许小年的“干点论”。2001年的股市高估值的结果是泡沫破灭，上证综合指数从2245点跌到998点，而在股市惨跌的期间中国经济发展迅速，是中国经济少有的低物价、高增长时期。2006年以来的股市再次发动，上证综指最高达到了6124点，超过了2001年的泡沫。可见，是投机和泡沫引领了股市行情。而奥运会不过是资本市场投机的重要借口。

新世纪周刊：奥运会对于股市的影响，是不是更主要还是在心理层面?

曹建海：是的，所以中央的维稳主要在稳定投资者的心理层面，并没有实质性的政策利好出台。在依赖炒股的投机性资本市场，人气和投资者心理状况是决定股票短期走势的关键因素。

新世纪周刊：随着奥运的大幕即将拉开，奥运后的股市会怎么走，是困惑中小投资者最大的问题。中国经济走向又是什么?

曹建海：维稳过后，如果没有明显的利好政策出台，补跌应当是后奥运时代股市的主要特征。中国经济也将在奥运会后走出连续递增的势头，增长回落甚至经济衰退的可能性都存在。我预测先出现增长速度回落，然后是由房地产投资衰退、房价回落引领的经济衰退。

新世纪周刊：“奥运后衰退”会出现吗?

曹建海：2001年申办奥运会成功以来，中国GDP增长出现了连续6年的速度递增，但2008年上半年，经济增长速度第一次出现了回落，表明长期以来依赖投资、出口、压制内需的政策面临重大挑战。房地产投资衰减导致的建筑业、重化工业衰退、银行业信贷风险，将在很大程度上打击人们的信心，依赖房地产投资和土地增值获利的上市公司和银行业将遭受严重打击。房市和股市将出现交错回落，互相打击的恶性循环状态。

这注定了中国将出现明显的后奥运会经济衰退的前景。如果考虑到这种衰退的理性和不可避免性，适当地调整经济结构，促进国内消费，推动节能减排和产业结构升级，大力发展高技术产业和装备制造业，对于中国经济而言，可能反倒是一种幸事。