买房遭遇违约,怎么办

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俗话说“居者有其屋”，在当下中国，尤其是一、二线城市，这已然成为一件极奢侈之事。然而，当买房这样的奢侈之举遭遇违约毁约这等烦心之事时，你又该如何冷静处理？看本期《钱经》如何为您支招！

看开发商“五证”是否齐全――房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。

合同中要注明违约赔偿责任，承担责任的违约事项包括：面积差异、违约延期付款、延期交房、房屋质量、办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性，以免交房时发生纠纷。

在违约责任的约定中有几个概念一定要区分清楚。“定金”属于规范的法律概念，规定定金不得超过主合同标准额的20%。“订金”并非法律约定，实践中一般视为预付款或首付款。“违约金”为在合同生效后某方违约支付的违约金，合同签订之时可约定具体的金额和比例，一般都要求赔偿实际损失，即由于违约带来的直接损失，如银行利息 、房屋差价等。

卖方违约怎么办？

卖方在收取定金后不履行已签订的《房屋买卖合同》约定义务，应属违约，买方可向卖方要求其担负违约责任。买方可以请求解除合同、返还已付购房款、赔偿损失包括双倍定金或者违约金、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失及利息等。如卖方在签订合同后又将房屋出卖给第三方，买方最多可获已付购房款的双倍赔偿。

因政策变动而“被违约”怎么办？

各大城市限购令的出台使得许多决定购房的消费者由于失去资格无法通过网签，这些由于政策的变化而导致的“被违约”，责任在合同以外的第三方，当事双方不承担责任，不算违约。买房合同不能履行则无条件退房，但因贷款申请而无法购房的买方可以在签订合同前与开发商或卖方约定免责条款，但根据公平原则，买方应该承担卖方的损失，如已支付的中介佣金等。

买方违约怎么办？

买房人延迟支付购房款，经催告后三个月内仍未履行的，卖方可主张解除合同。此种情况下买房人作为违约方应该向守约方赔偿合同总价的20%，但是在实际操作中买方可以向法院申请降低违约金。

违约后该怎么办？

合同双方谈判解决违约问题是最佳的，谈判不成则可以找基层的调解机构通过第三方调解，调解不成则可以申请仲裁或者向人民法院提讼，要求法院审理和执行。但诉讼的周期较长（民事案件从受理之日起算一般程序为6个月）。诉讼程序复杂，还会产生一定的经济成本，不到万不得已，应慎行诉讼。