郑州市城市综合体发展综述

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【摘 要】近年来，“城市综合体”建设的项目如雨后春笋般蓬勃发展。据太格咨询的数据分析，郑州在建或在售的城市综合体总建筑面积超过4563万平方米。那么郑州的城市综合体承载量有多少，如何控制城市综合体的良性增长和发展，与郑州经济发展水平相一致，下文中将对这些问题加以研究。

【关键词】城市综合体；发展；交通系统

1、城市综合体的概念内涵

城市综合体由建筑综合体的发展演变而来，城市综合体是将常见的三种或以上的建筑功能空间进行搭配组合，从而形成一种系统化、多功能、高效率的街区建筑群落。城市综合体的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合体。

2、城市综合体未来的发展趋势

城市综合体的是城市发展到一定阶段的必然产物，伴随着传统的城市功能分区所带来的社会问题，如社会运行成本增加、经济运行效率降低、土地使用效率降低等社会问题，加大了社会成本，造成了土地资源极大浪费，因此需要一个资源共生，聚合的地产模式，一个城市的精神引领，将生活融入其中，因此城市综合体应运而生。酒店、办公、景观、购物、会展和居住是组成现代城市综合体的重要功能基础，建筑与城市环境的结合是城市发展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成为城市综合体建设的新目标，低碳、智能、节约、高效的城市综合体将更加广泛的发展。

3、郑州城市综合体发展概况

城市综合体的发展，对于郑州自身的发展和提升有着重要意义和深远影响。首先，城市综合体可以产生聚集效益，促进郑州市土地的集约利用，面对中心城区用地资源紧张的局面，城市综合体无疑可以带来更高的土地价值和土地利用率。其次，城市综合体的发展，有利于改变城市结构，改变传统的单中心发展格局，促进网络化都市化发展。郑州正在由传统的单中心模式向多中心模式转变，而城市综合体可以拉动区域经济增长，高端城市综合体还是城市经济和文化的增长极，因此它正是实现多中心发展模式的有力助推手段。同时，发展城市综合体还可以进一步增强郑州市的创新能力，对打造转型升级模式以及扩大投资、服务民生、促进消费，都有重大意义。

然而，城市综合体的发展也是一把“双刃剑”，郑州的城市综合体发展也存在着许多问题。首先，郑州的城市综合体的选址与规模存在盲目性，对于商业来说，选址是第一步，每个综合体所处的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，郑州的城市综合体在定位上存在同质化，盲目的追求一站式解决所有问题，把几种业态简单的叠加，不根据区域定位寻求特色和差异，这样不但会对自身经营产生影响，更重要的是对区域的商业发展也没有好处。第三，郑州的城市综合体对城市交通产生了极大的影响，由于缺乏对于大型城市综合体对城市交通可能带来影响的交通评价，以及相应的应对措施，这必然影响城市的整体运作效率，带来城市资源的极大浪费。第四，郑州的城市综合体建设缺乏政府的统一主导，一个成功的城市综合体，需要大量的指标分析，尤其是周边的人口密度、商业密集度等，郑州的城市综合体如果一味只是追求数量和体量，而不能在政府指导下从城市总体布局出发，结合区域功能定位和实际需求，打造出有区域特色的，复合区域需求的城市综合体，其前景不容乐观。

4、郑州城市综合体发展策略建议

城市综合体的发展，有着其内在的商业价值规律，然而郑州很大一部分的商业地产开发商，对商业地产项目的开发、运营、管理及后期服务上并没有形成系统的理论和操作经验，而是盲目的跟风式的开发投资城市综合体，这势必造成郑州市的城市综合体总量多大、分布不均、定位同质化等问题，因此，政府需要从多个方面，多角度对城市综合体的开发建设进行控制引导。

4.1 政府主导，与城市总体布局结合

面对郑州市城市综合体总量过大，增速过快，分布不均的区域，政府应加强对城市综合体的统一规划指导，特别是一些城市中心区域的城市综合体项目，政府更是应该主导其规划编制。城市综合体的总量应当与城市的总体经济发展水平和人口规模相一致。

通过专业规划，进一步预测郑州市城市综合体的总建设量，从总量上加以控制。在总量控制的基础上，应进一步结合郑州市总体规划和商业网点布局专项规划，首先，在城市综合体的总体布局上，应当和城市总体规划对城市中心的布局相一致，按照郑州市商贸业空间发展布局规划，郑州市商业中心分为五个级别，分别是国际商业中心、都市商业中心、市区商业中心、片区商业中心、社区邻里中心，每一级商业中心也应该设置与其等级与职能相匹配的城市综合体，这样不仅可以强化城市主副中心的职能，带动新区的发展，也为城市综合体的发展创造了良好的区域条件。

4.2结合居住区逐级发展

城市综合体应与城市各级商业中心相结合，根据商业中心级别形成不同业态、不同配比、不同规模相结合的城市综合体结构体系。城市综合体作为城市未来发展趋势，其配置标准也应与城市商业配套基本吻合，片区级以上的城市综合体，应根据专项规划进行商业配置。

片区级城市综合体承载各区域综合服务功能，含有购物中心、酒店、专业市场、商务金融、办公、休闲娱乐、公寓等多种功能，建议城市分区中每区设置1-2处；

居住区级城市综合体主要承载城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、酒店、休闲娱乐、公寓、住宅等业态。建议每3-5万人设置一处；

居住小区级城市综合体主要承载基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、休闲娱乐、住宅等，建议每1-3万人设置一处；

居住组团级别城市综合体主要承载必备生活配套功能，主要含便利店、菜市场、住宅等，建议每3000-10000人设置。

4.3交通优先，与城市交通系统充分衔接

城市综合体的建设，应该和城市交通充分结合。一方面，城市综合体的建设应当和城市交通枢纽充分结合，特别是轨道交通枢纽，城市综合体可以结合轨道交通站点做上盖式开发，这种模式也是目前城市综合体发展的一种重要模式。另一方面，城市综合体的开发会对交通产生一定的影响，特别是比邻城市主干道的城市综合体，

5、结束语；

综上所述，需要对城市综合体的开发对周边的交通影响做交通影响评价，主要包括城市综合体的动态交通预测、静态交通预测，以及道路网的分析、城市交叉口的影响分析，公共交通影响分析，停车系统影响分析和城市交通承载力影响分析。因此，在城市综合体的建设过程中，应尽可能减少和规避城市综合体对城市交通的影响，促进城市的畅通有序和良性发展。