租赁权特质与“债权物权化”趋势分析
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摘要：法律对“租赁合同”所规定的“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”、“租赁登记备案制度”等原则和制度赋予了租赁权“与众不同”的“特质”，而这些特质往往被认为是“债权物权化”的典型代表，在此，笔者通过本文逐条分析，重新阐述了上述“原则”和“制度”的实质。
关键词：买卖不破租赁 优先购买权 租赁登记备案 债权物权化
随着人们对社会经济协作以及资源整合的多种模式的进一步认识，物在使用价值上的意义往往超过了它的归属义意。而租赁也成了缓解各类资源短缺，有效利用生产生活资料的常用方式。由于立法的赋予，基于租赁合同而产生的租赁权具备了几项原则和特质：“买卖不破租赁”原则、“承租人优先购买权”、“租赁登记备案制度”等。而这几项原则和特质被不少学者认为是“债权物权化”的体现，是对“债权物权化”大趋势有力印证，更有学者用这几点作为论据，并展开来分析论证租赁权的用益物权性质。对此，笔者有不同看法。
1.“买卖不破租赁”的“不破”的权力划分
我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同纠纷解释”）第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是著名的“买卖不破租赁”原则，简释其义就是：若所有权基于买卖合同转移后不影响已经存在的租赁关系，租赁合同继续有效，新的所有权人与原承租人之间仍保持租赁关系。不少学者认为，该原则使作为请求权的租赁权已经具备了可以对抗物权―所有权的特征，根据“物权优先”的理论，这个特征即是典型的“债权物权化”趋势的代表。细致分析一下“租赁合同所产生的法律关系”以及“租赁关系存续期间发生所有权转移的整个过程”，就不难发现，上述观点是一种误解，根本就没有发生“债权的物权化”。
首先，“可以通过一个‘债权’获得一个‘物权’”。比如，签订一个买卖合同，获得了一个标的物，那么买卖合同中，买、卖双方的权利是是债权。买卖双方在合同履行前后对于标的物所享有的所有权是物权。同理，通过签订一个租赁合同，获得了一个租赁物的使用权以及收益权，“租赁合同”体现的是债权，租赁物的使用收益权是物权。依法律规定，如果在一个租赁合同履行期间，租赁物的所有权发生了改变，新的所有权人不得向承租人要求“交出租赁物”，也就是说“承租人的使用收益权”是以可对抗“新出租人的所有权”的，这个时候，是“承租人的物权”在对抗“出租人的物权”，而这个“物权”一直都是“承租人对于租赁物的使用收益权”，一直都是“物权”，并不是“债权化了的物权”。这也完全符合同物权法律体系中，“先成立的物权优先于后成立的物权”的一般原理。
其次，通过所有权变更，新所有权人与承租人形成的还是租赁合同关系，两者还是债权人与债务人的关系，且承租人对于新所有权人所拥有的权利并没有大于对于原所有权人的权利，并没有获得更多的支配权。承租人依然是“未经出租人同意，不得转租”、依然是“擅自改变租赁物用途应征得出租人同意”，其权利仍然是由出租人设定的。显然，此时的租赁权仍然是债权，而不是物权。
可以这样理解“买卖不破租赁”原则中的“不破”指的是“通过买卖而获得的所有权”不能对抗“通过租赁而获得的使用收益权”，是一种限制物权“不破”所有权，是一种物权“不破”另一种物权。
2.承租人优先购买权的性质
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等优先购买的权利”。法律在此赋予了租承人一种“优先权”，而这种“优先权”不是物权，也不是“租赁权用益物权特征的一种体现”。
早在《物权法》出台之前，“承租人优先购买权”这个概念早已形成，而在较晚颁布的《物权法》中并没有“承租人优先购买权”的相关规定，该部法律的形成在我国也是经历过比较长的时间讨论和权衡，未将“承租人优先购买权”作为物权载入，应不是立法的疏漏，那么根据“物权法定原则”，这项权利应不属于物权。
除了《合同法》的表述，我国司法解释《房屋租赁合同纠纷解释》第21条明确规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。此条可见，法律重在强调“承租人优先购买权”对于“出租人”的效力，并没有承认其对于“第三人”的效力，仅把“违反优先购买权的惩罚”限于承租人与出租人之间，也就是说当出租人在房屋租赁合同存续期间未顾及承租人优先购买权出卖房屋侵害其利益时，应对承租人承担赔偿。由此可见，“承租人优先购买权”应是一项债权。
再如《房屋租赁合同纠纷解释》第24条，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……”，其中“情形之一”即“（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，这里明确表达了，只要不是第三人明知并故意与出租人串通，侵害承租人优先购买权的，并且办理了必要手续，他们的购房交易都是有效的。很显然，这项“优先购买权”还没有大到足以对抗“物权”，它还是一项债权性质的权利。
基于物权强大的对抗效力，想与之对抗，就需要公示制度，而我国法律并未对承租人的优先购买权公示作出规定，它规定了另一项公示制度，那么看一下这一项公示制度的效力及影响如何呢，它是否真正实现了“债权的物权化”呢？
3.“租赁登记备案制度”的“公示效力”
我国《商品房屋租赁管理办法》（以下简称“该管理办法”）第14条规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。这条规定似乎表明了，在房屋租赁合同订立后，办理房屋租赁登记备案已经成了“应当”的条件。且该管理办法第20条规定“直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统”。这条也使得我国目前的“房屋租赁登记备案制度”，看似更具备了“公示”的效力。传统观点对于“公示”，是这样认为的：“债权素无公示之要求，而物权享有和转移则需采取公示原则，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为占有和交付。”