香港地产业的特色与启示

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摘要：本文重点介绍香港房地产业百年兴衰给内地地产业带来的两点启示：其一，考虑市场边界与政府角色；其二：制度的创新。着眼于内地地产业的发展，回顾香港地产百年，反思中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。

关键字：市场边界与政府角色、土地出让制度、香港地产业

眼下人们最为关心的话题都离不开房价与地价的问题，土地与住房作为一种特殊的商品，受到人们更为广泛的关注与争议。原因在于它不仅是对于一种符合基本经济规律与价值规律的商品的拥有问题，也关系到人们对于类似于刚性需求的商品背后的良好的生活条件以及基本尊严的追求。人们对持续上涨的房价望而生畏，同样对现行的土地住房制度瞠目结舌。

拜读完《香港地产百年》这篇文章后，不禁寒颤。内地一些大城市是不是也出现了1997年香港地产泡沫的征兆？对照当时香港的情形，城市人口急骤膨胀，房价、租金不断上涨，地价越来越高，普通百姓买不起房，内地一些城市地产泡沫已然出现。

这正是我读冯邦彦的《香港地产业百年》这本史料之作的重要原因，透过这本书，你可以感受到更多似曾相识的香港地产往事正在内地市场一一重现。在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。香港也是同样情况。自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。《香港地产业百年》对香港地产业一百多年的发展历程进行了清晰描绘，总结了香港地产业发展的经验教训和房地产业的成长周期、涨跌规律等，内地地产感兴趣者可从中一窥全豹，引以为鉴。

一、考虑市场边界与政府角色

历史给了我们很多教训，香港地产业就曾几经沉浮，读这本书，研究香港房地产业，对内地房地产业的发展最大的启示便在于：考虑市场边界与政府角色。

在香港，两方面划分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题；但另一方面，香港房地产市场又培育得非常好。这启示内地：政府应做中低收入人群，地产商做中高收入人群。这本书主要研究方向是大财团，当英资财团在香港中环投入巨款时，十余年时间就造就了繁华胜景；当华资集团突破瓶颈创新时，一幢幢民用住宅点燃新的热点。这与市场与政府的协调运作是分不开的。

反思我国的城市土地供应过程，存在着一些问题，这些问题都从不同方面不同程度影响着城市土地供应机制的运行。例如，土地供应过程操作不透明，城市土地供应中操作不透明、违规、腐败现象对土地市场的正常运行造成了不良影响；

土地供应计划不完善，如果没有有序的土地供应计划，土地市场的发展将失去方向，规划的控制作用无法体现，对经济的发展造成严重的影响。

香港政府很重视土地资源的开发，依据土地资源的有限性制定了一套科学规范的土地使用制度和“高地价”政策。香港的土地以政府批租的方式在土地一级市场上向社会卖出在一定时期内的附带有一定开发条件的具体地块的使用权，称为“卖地”或“批地”。香港政府向市场批出的土地并非可由开发商任意开发，为使土地开发有序化，政府对每块批出的土地都有明确的规定其开发用途以及要点。香港实行土地批租制度，分离了土地所有权和使用权，为土地在市场上开发奠定了制度基础。在土地所有权和使用权分离的前提下，利用土地供给计划来调控市场走向，避免了盲目投资。香港的成功经验告诉我们，要根据经济增长的情况和需求的变化适时调整土地供应计划，基本规律是一年多一年少。

香港政府操作性强的土地出让计划值得我们借鉴学习。香港政府对土地出让制定的计划和管理条例，积极的调控了房地产市场，完善的土地市场应为政府创造了大量的财政收入，提高了土地利用率。这些都是我国城市土地供应机制所欠缺的，香港的经验为我国的城市土地供应管理改革提供了指导方向。

二、制度的创新

香港地产业是一个产生了很多“英雄”的行业，一部香港房地产业的历史，可以给内地的另一启示便是：一个市场要发展，制度创新最重要。

五六十年代香港创造分层、分期付款制度，对香港房地产的发展便非常重要。七八十年代香港最大的地产商是长江实业、新鸿基地产和恒基兆业。2000年前后，李嘉诚的长江实业掌控着香港上市公司市值约四分之一，是香港最大的财团。李嘉诚重视与那个时代拥有大量地皮的公司合作发展房地产，重视收购兼并在港拥有大量地产的实业公司，如和记黄埔、香港电灯厂，借此拥有大量廉价土地，他被称为“大型私人屋之王”。和长江实业外部扩张的策略不同，新鸿基注重内部扩张，被称为楼宇制造工厂。李兆基的恒基兆业专做中小型住宅，且其理财观念非常清晰。这都是一种制度的创新。

若着眼于整个香港房地产市场，追溯其地产业的根源，在其制度上的一个最大的创新便是其土地出让制度。在土地租金征收方式中，混合体制实质包含价”和“租”两个部分，其中“价”的部分仍然是土地出让时一次性收取的出让金，是由土地市场供求关系决定的土地使用权价格；“租”的部分则是按年收取的土地租金，是土地所有者出让土地使用权的报偿，是土地所有者与使用者分配土地收益的方式，是真正意义上的地租。实行混合体制后，土地的初始出让价格会下降，因为一部分地租会从初始地价转变为年租金，初始价格下降多少，则由年租金的租率决定。在土地价值的评估方式确定以后，年租金的租率可以作为有效的政策杠杆，调节土地所有者和土地使用者之间的利益关系。

目前我国大陆地区采用的是一次性收取土地出让金的做法，这样尽管会暂时增加地方政府的财政收入, 但也带来诸多弊端：其一，一次性收取40 年甚至70 年的土地出让金，是对未来土地收益的一种透支，不利于长期财政收入的稳定；其二，政府很难享受到地价随着经济发展和土地开发程度提高所能带来的增值收益，损失了政府的财政收入；其三, 土地开发成本大大提高, 加快了房价的上涨速度。笔者认为, 我们可以借鉴香港的混合年租制, 土地承租人除了要交纳一笔地价外, 由批出日期起, 每年还需缴付相当占一定比例地价的年租, 使政府在未来土地增值中获得应得的收益。

因此，我国大陆地区的土地出让制度在未来的改革过程中，应当考虑借鉴香港地区土地年租制和土地批租制相结合的作法。这种制度的创新可以有效的抑制房地产泡沫。