基于 DEA方法的河南省房地产业投资效率分析
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摘要：本文运用数据包络分析法（DEA）， 构建了基于超效率dea的房地产市场综合投资效率评价模型，以河南省18个地级市典型数据为样本，对河南省房地产市场运作效率进行实证性研究。研究结果显示，河南省房地产业整体上投资过度、投资效率较低，各地级市房地产市场效率与当地经济发展水平具有一定的相关性。
关键词：河南省；DEA方法；房地产业；投资效率
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—36 —02
房地产业作为国民经济的支柱产业，对其他行业乃至国民经济的发展具有广泛的影响作用。房地产业运作效率的高低是房地产市场发展水平的重要标志，也是衡量房地产市场是否成熟的主要标准。在目前我国房价高企、政府调控政策频繁出台的敏感时期， 利用科学的方法研究房地产业是否存在重复投资、过度投资和投资效率较低等问题，对于保持房地产投资的适度规模、促进房地产业的健康发展具有重要意义。
一、房地产市场投资效率评价模型
数据包络分析（Data Envelopment Analysis，简称 DEA ）是使用数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进行的相对有效性（称为DEA 有效）分析的方法。该方法可以用来评价决策单元的效率是否达到最优，并利用该模型对效率达到最优的决策单元进行排序，其模型为：
其中，为效率指数，是决策变量；λj为输入、输出系数，是决策变量；xij为第j个评价对象的第i个输入指标值；si—为输入指标松弛变量；yij为第j个评价对象的第i个输出指标值；si+为输出指标松弛变量；
式（1）—（5）即为DEA效率评价模型。
如果效率指数 1，则表明投入产出超过了最优效率。
二、投资效率的实证研究
（一）房地产投资效率评价指标体系
基于DEA的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房地产业的投入产出效率，即投入的直接产出能力。本文分别选择“房地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个指标作为技术效率评价的输入指标，将“房屋竣工面积”和“商品房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标，进而评价18个地级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。同时，由于房地产业的投资建设期一般需要2—3年的时间，因此选择投入产出期为两年，即输入指标选择2008年末的指标，而对应的输出指标选择2010末的指标。
（二）样本的选取及评价指标的描述
本文选取河南省18个地级市2008—2010年的数据作为效率评价的研究样本数据。
对18个城市的变量描述性统计发现，2008年18个地级市平均房地产投资67.04亿余元，郑州和洛阳的投资额位居前两名，达到了434.96亿元和22.38亿元，开封、平顶山、漯河、三门峡、鹤壁、济源等城市的房地产投资额居于后几位。观察房地产投资额的分布情况发现，房地产投资额与城市经济发达程度呈现明显的正相关关系，其它两项投入指标在城市间的分布情况和房地产投资额的分布类似，说明房地产市场的整体投入情况与城市的经济发达程度密切相关。
分析2010年的产出指标的地域分布，同样发现了与投入指标相似的情况。郑州和洛阳仍然处于前列，靠后的几个地级市的产出与郑州、洛阳等大城市存在很大差距。
（三）综合投资效率评价研究
分别以表1中各指标作为DEA评价模型的输入指标和输出指标，根据上文中介绍的超效率DEA模型，对18个地级市的综合投资效率进行评价。各城市的房地产业综合投资效率评价结果见表3。
河南省18 个地级市房地产业投资效率评价结果
愈小，说明该城市房地产业投资效率愈低。在河南省18个地级市样本中仅有郑州和洛阳的值大于1，为DEA有效决策单元，说明其房地产业投资相对有效率；而其他城市的DEA有效值都小于1，即为DEA无效。尤其是鹤壁、南阳、商丘、三门峡、周口、驻马店和济源这几个城市的值在0.5以下，这说明河南省房地产业除少数经济较发达的城市外，整体投资效率不高，在行业内普遍存在投资过度的现象。
三、结论
本文运用数据包络（DEA）分析法构建了一个度量房地产业投资效率的指标体系，通过对河南省18个地级市进行实证分析，能够较好地反映河南省房地产业整体投资效率不高的问题。通过对投资效率的研究发现，除了郑州和洛阳两市房地产投资效率较高外，河南省其他城市均存在不同程度的投入过剩或产出不足的问题。河南省必须重视房地产业效率不高的现状，及时体察市场环境的变化，停止盲目投资，避免社会资源的浪费，进一步提升房地产业投资效率，促进其持续健康发展。
参考文献：
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[2] 李延喜，李锦铃等.基于超效率 DEA 的房地产信贷资金配置效率研究[J]. 工程管理学报，2011，（02）：90—94.
[3] 胡俊超.房地产市场效率论[J]. 上海经济研究，2006，（12）：28—33.
作者简介：
刘绍涛，男，河南杞县人，硕士， 河南城建学院建筑工程管理系，研究方向：房地产经济、工程经济。