5号线开通在即南城房价透支严重

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《楼市》市场研究部最新数据显示，自2002年北京市政府推出地铁5号线规划至今，地铁5号线长安街以南沿线房价上涨幅度达到164.44％，同比超过长安街以北56.72％。而与之对应的却是南城相对匮乏的整体配套，对此专家指出地铁5号线致使南北房价差距缩小已是不争事实，南城房价涨幅存在诸多不合理因素，房价透支严重。

6月19日，《楼市》记者走访北京地铁5号线施工单位――北京地铁建设公司时获悉，地铁5号线施工已经接近尾声，目前主要施工工程为地面站点和地下站台施工，地下以及地面主体轨道工程已经基本完成。

同是6月，地铁5号线沿线北土城站周边精装修公寓项目奥东18亮相京城，开盘预计销售均价为20000元／平方米。而位于5号线南城起始站区域内的新开盘精装修普通住宅项目建邦华府，销售均价也已经达到13000元／平方米。

虽然现在奥东18的销售均价只是拟定价格，但是随着地铁5号线地面施工的逐步完成和建成通车的日益临近，20000元／平方米的价格仍会有上涨空间。”“如果现在不买建邦华府的房子以后肯定会后悔，5号线都要开通了，以后这里的房价肯定还得长，就是投资也得选在这里啊！”

地铁5号线南北两个新盘的销售员与普通购房者的一席话，让记者深深感受到地铁5号线，这条贯穿北京南北大动脉的轨道交通给房地产市场带来的兴旺。与此同时，记者更加感受到地铁五号线的施工和即将投入使用已经使原本差异高达近万元的南北两城房价缩小差距。

施工近四年5号线沿线房价翻番

据记者了解，北京地铁5号线于2003年12月27日正式动工，2007年4月完成首次通车时运行，计划于2007年9月20日正式通车。

2003年年底时，地铁5号线规划北端起始站太平庄北站普通商品房――佳运园销售均价仅为3700元／平方米，而根据北京经纪机构统计的数据，2007年6月该楼盘二手房价格已经达到7300元／平方米，四年内该楼盘涨幅高达97.3％。

然而房价翻番并非地铁5号线给北京楼市带来的唯一“神话”，据中原房地产经纪公司经理宋家庄分公司经理张欣介绍，在2002年底铁5号线规划出台之前，地铁5号线南端起始站宋家庄北站周边商品房开发速度缓慢，而进入2003年以后，随着地铁5号线南三环外部分施工的开始，该区域房地产开发速度明显提升，从2003年底面市的以方南家园、鑫兆雅园等为代表的普通商品房，到2007年最新开盘的以建邦华府为代表的高端项目，短短四年，地铁5号线南三环以外沿线区域新增商品房数量已经达到50余个。

“其中早期开盘的、距离南三环以及方庄居住区最近的方南家园开盘时销售均价为5300元／平方米，中原统计数据显示，该楼盘二手房销售均价为11500元／平方米，涨幅约为117％。”张欣介绍到。

而《楼市》市场研究部最新统计数据则进一步验证了上述判断。从表格统计数字可以看出，自2002年北京市政府推出地铁5号线规划至今，地铁5号线长安街以南沿线房价上涨幅度达到164.44％，同比超过长安街以北56.72％。

南城房价提前透支

地铁5号线沿线南北两城区房价的翻番不能不让人担心南城房价是否已经透支？对此业内人士谨慎地认为，依照地铁13号线的先例，目前已经有一些南城楼盘出现了房价透支的现象。

近日，21世纪不动产研究部孟奇发表言论认为，地铁5号线开通后，对房价上涨的影响未必很大，因为轨道交通的概念已经被业主用来议价了很长时间，且个别项目有概念使用透支的嫌疑，交通条件毕竟只是物业定价的重要参考因素之一，所以对于地铁开通后沿线物业的定价应该更加理性与实际。

记者在宋家庄一楼盘内看到，销售人员手中拿着厚厚一叠销售价格表，问其原因，他解释道：“这是从项目开盘到现在所有的价格表，这里房价几乎每个星期都要上涨一次，所以价格表也就特别多。要知道，这里是地铁5号线南城的起始站，房价上涨是必然的，9月20号5号线一开通，这个价格还得再涨30％。

但当记者问及该楼盘销售情况时，销售人员则略带迟疑地表示，该楼盘从2006年年底开盘至今已经销售过半，目前所剩房屋都属于大户型尾房，套数有限。随后，在该售楼处内遇到的，正在办理退定手续的买方人刘先生则对记者表示，从他2007年3月开始关注该楼盘开始，这里销售人员的话就没有变过，永远都是尾房，永远都在随着地铁5号线的施工进度涨价，却永远都卖不完。之间商品房销售均价已经突破9000元大关，以前人们固有思想里面的便宜房子现在这个区间内已经一去不复返了。张欣这样对记者感叹道。

地铁5号线开通在即，南城个别开发商疯长房价，但是谁来为地铁周边的高房价买单呢?学过经济学基本原理的人都知道，商品价格依据市场供需关系而定，房产也不例外，提前透支的南城房价已经令一部分确实想在南城求得一线全程，从北六环到南五环，记者仿佛经历了从城市到乡镇的变迁过程。

6月20日，记者随买房人陶女士一起来到位于樱花西街的精装修公寓项目――奥东18，在售楼处门口，记者向南便可以看到正在施工中的地铁5号线与地铁4号线的交汇站――北土城站，向北则是华堂商场朝阳区小营店，向东500米为北京研究院、对外经济贸易大学等教育及医疗配套，而向西400米则是2008北京奥运会场馆之一的奥体中心。

然而当记者来到同样位于四环附近的宋家庄区域却只能看到零星分布的超级市场，用当地居民马琳琳小姐的话说可谓是“两站一个超级市场，五站看不到一个综合商场，更别说是成熟配套了。连基本的生活消费都很不方便，最常见的就是小商小贩和菜市场。真不知道这里的房价怎么会涨得这么快？！”

除商业配套相对贫乏以外，记者在走访当天发现，地铁5号线南四环以外区域医疗、教育、市政配套也相对落后。

虽然各个楼盘销售人员嘴里都念叨着“地铁5号线开通以后，南四环到崇文门商圈的时间成本将缩短至15分钟，由此一来四环区域的综合配套将得到缓解，包括重点中、小学和市属医院在内的市政配套将不再遥不可及”的话，但是到过这里的人都能感受到与北四环配套完善的明显差异。

马琳琳就对记者这样说道：“配套这种东西当然是越临近越便捷就越好，虽然地铁5号线能给我们生活带来一些便利，但是总不能看个急诊也要跑到南二环甚至崇文门吧？”

从记者采访当天了解，北四环与南四环之间各项配套设施标准差距明显，同样位于北京三四环之间、地铁5号线沿线的南北两个新建楼盘周边配套相差甚远，其中，最为值得关注的是综合休闲娱乐配套和教育配套两项。

对此，刘欣表示，南城配套落后是不争的事实，地铁5号线的开通在一定程度上缓解了南城落后的局面，但是一条轨道交通带来的变化远没有个别开发商宣讲得那么巨大，南城楼市部分购买力的流失归根结底还是因为区域发展的不完善所至，只有在地铁5号线通车以后，区域商业、市政、教育、医疗等配套逐步完善之后南城楼市才能真正像北部那样稳步上升。