外行异军突起,争当第二代地产商

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日前，一则关于“白酒龙头五粮液进军房地产”的消息引起了业内人士的广泛关注。在房地产市场最红火的时期，外来行业进军房地产行业早已不是新鲜事；而在调控最为严厉的今天，依然有新的面孔出现!

现阶段的房地产市场越发像一座围城，虽然调控带来的鸡肋感受让圈内的玩家欲去而离之，但市场的诱惑，又吸引着众多圈外巨头纷至沓来。据不完全统计，此间在房地产领域亮相的行外资金超过500亿元。

新的资本的进入，房地产市场的整合恐怕是不可避免了。在下一个阶段，曾经活跃的第一代地产商将会受到较大程度的挤压，甚至被淘汰。而第二代地产商由于拥有强大现金流及土地资产，最后所产生的效果是“老牌地产商必然要被新生力量取代”。例如海尔地产的目标是在“搞新型房地产商业革命”。

分析人士指出，新手变熟手必须一个周期。只不过地产业的特殊性，不光是资金的大量投入，还有不可再生的土地资源以及政策调整的成本，这些都是目前的热闹和虚火所无法掩盖和补偿的，这无疑为外行成功转为内行带来不确定因素。

外行加速布局楼市

9月27日，国美电器通过港交所公告表示，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已经签订合营协议，从事物业开发及投资业务。按照国美的说法，此举意在增加国美自置店铺物业、降低运营成本、增加边际利润、加速鹏润在地产开发和投资方面的发展。国美大股东黄光裕此番动作可谓是在地产行业使出的“回马枪”，此前的鹏润地产、国美置业已让外界初识已在狱中的黄光裕并非单纯的电器大鳄。

如果说国美电器只是“回马枪”，杉杉集团董事长郑永刚则吹响了“冲锋号”，日前，郑永刚斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，郑永刚明确表示，不动产投资将成为集团的重要项目之一，需要多元发展才能抵御宏观调控和成本高企对纺织行业的影响。

近日，大名鼎鼎的家电产品品牌苏泊尔集团因在土地市场上慷慨拿地而备受瞩目。继去年下半年在沈阳拿地之后，今年苏泊尔集团又分别以每平方米1000元和每平方米970元的成交价，拍得沈阳新北站地区两块地。

同时，苏泊尔还斥资15亿，参与了沈阳北部的CBD建设计划。非房产企业在房地产市场上一掷千金的豪情，不禁再次引起人们对“外行入市”的高度关注。

到目前为止，中国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。据不完全统计，在沪深A股市场的60余家纺织类上市公司中，差不多1／2都涉足房地产业，其中包括杉杉、圣雪绒、江苏阳光、锦龙股份等。

据称，很多主营业务非房地产的公司对房地产业务的贡献越来越大。由于在房地产的布局，水井坊、雅戈尔、红豆股份等都实现了“主业+地产”的双轮驱动。这些行外资金跟往年进入房地产时的想法已截然不同，他们并非是想着赚快钱，而是调整自身产业布局，抵御现有产业遭受的冲击。同时，由于进入门槛很低，而且利润相比要高得多，房地产行业便成了很多企业多元化发展的首选目标。

外行挑战调控政策

随着宏观经济环境的变化，宏观调控对房地产企业的限制目前不会减弱。外行目前似乎正处于调控影响力涉及的边缘地带，这一群体的非主流地位所带来的相对优势，有待发挥作用。

从房地产行业经济发展的现状看，在本轮房地产调控的大背景下，当前中国房地产企业普遍身陷“资金门”。业内统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，房地产行业总资金缺口高达l万亿元以上。

一方面，在收紧银行信贷等一系列宏观调控政策出台及楼市降温成交量萎缩情况下，房地产商资金链普遍吃紧与融资渠道减少之间的矛盾日益突出。

然而，这对于拥有大量富余资金的外行来说，刚好提供了一个进入的机会。外行雄厚资金实力、大量廉价的存量土地，让内行艳羡。

在宏观调控开始之后，房地产商都为如何应付银行贷款而焦灼不安，而雅戈尔将银行贷款由四五个亿减少到了两三个亿。

据称，雅戈尔房地产板块去年资金回笼达10亿元。也许正因为房地产行业的资本密集属性，敢于进入的外来者几乎都背靠资金实力雄厚、拥有充沛现金流的集团。同时，雅戈尔必须为自己躺在账上的几十亿资金寻求出路，土地招拍挂给了资金实力雄厚的外行进入房地产的机会。

在中国，房地产经营不外乎三方面，钱、地、关系，再外加一些企业运作经验，而制造业这三方面都不缺。

以“钱”为例，国内地产业的龙头万科2007年销售额高达500多亿元，而海尔已经向600亿美元营业额迈进。现在国家加大对房地产企业的宏观调控，银行对房企基本不再提供开发贷款，但是国家不会对制造业收紧银根。

在土地运作方面，制造业是劳动密集型企业，不可避免地需要大面积的土地开发厂房。这些土地留给了他们巨大的空间。

可以肯定的是，外行涉足房地产开发领域，实行多元化经营后，完全能够绕开房地产开发用地的所谓公开供地的招拍挂方式，让其成为名副其实的协议出让。这将会造成房地产行业的不平等竞争，甚至加剧房地产市场腐败现象的发生。

外行崛起尚需时日

就在7月4日至11日，国务院总理先后召开四次经济形势座谈会，强调要把房地产市场调控政策落到实处，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，继续抑制不合理的住房需求，加强金融支持，推动制度建设。可以预见，短时间内，宏观调控政策似乎不会有大幅放松的可能性。在此种情况下，“外行”房产企业逆流而上大举拿地，让人不禁担心大佬入市真的能赚到钱吗?

在外行的房地产投资热中，也有不少实现了多元化调整并借房地产推动原行业发展，打开双赢局面。但是，有关专家提醒，目前看到的都是一些成功的案例，在外行抢滩房地产的过程中更多的是惨痛的失败。外行试水地产的光环背后到底是机会不断，还是风险重重?如今，房地产远没有想象中的那样暴利，做得好的利润可以达到20％，稍有不慎则可能占用大量资金，无法解套。常有开发商感叹，北京、上海房地产市场的水不知有多深。

事实上，外行对部分可能存在房地产过度开发地区的介入，可能将加大公司转型的风险，完全脱离原有发展轨迹向陌生房地产领域拓展的公司更是“险雷”处处。欲杀入房地产市场，雄厚的实力、好的策划、好的经营管理与营销策划队伍等诸多因素一个都不能少，因此，外行所热衷的“房产路”决非如想象中的“黄金路”。有关专家认为，外来者进入房地产行业，没有异军突起的可能。现在房地产行业的专业化程度已经非常高。借助专业顾问公司是外行跨越专业门槛的主要方式，但是这些专业顾问公司本身是不是够专业呢?

进入房地产行业超过10年的开发商如雅戈尔等，只要所属集团主业并非房地产开发，仍需面对不专业的质疑。一个最明显的环节是对“容积率”的态度，一块土地盖更多更密的房子，还是降低密度盖宽松些，往往成为外行与内行们争执的焦点，外行愿意建更密的住宅，然后压低售价，但这已让地产人吃够苦头。而这正是IT、家电等制造类企业狂打价格战留下的后遗症――控制成本追求快速销售，对提高产品品质缺乏敏感性。

外行进入房地产业最大的挑战之一是房地产资金周转期较长，与原领域的资金运转周期不相符。例如国美电器掌门人黄光裕从家电零售业获得进军房地产业的资金支持，但在房地产业收益率逐渐下滑的情形下，以零售企业短期流动资金投资长线房地产业，其风险可想而知。

随着房地产市场化程度的提高和竞争的激烈，对于开发商的开发实力，开发经验、开发水平等方面的要求也将越来越高，外行进入房地产行业后需要根据房地产业的特点制定企业发展战略、确立经营管理方针、引进优秀的专业人才等，如不能深入了解市场，开发出为购房者所接受的产品，也将面临市场的淘汰。

对此，分析人士指出，现在的房地产行业里面生存更多依靠品牌、规模化和购房人的口碑。所以外行入市，宜小心慢步，先做产品树立口碑，再做规模扩品牌。