北京淘铺实战秘笈

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如果将投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，很多投资人都把商铺投资列为“金”，当年在商铺投资概念还未全面普及时，悄悄投资商铺而持有商铺原始股的投资者，取得了“驴打滚”式令人咋舌的极高回报率。因此，在他们看来，商铺是一个好东西，好商铺收益率稳定，不会因房龄增长而降低其投资价格，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值，商铺通常比住宅高出5个百分点的回报率。但随着越来越多的新商铺投入市场，市场变得复杂起来，投资风险在逐渐加大。显然，目前已告别了“能轻易买到原始股的初始阶段”，随着投资理念的日趋成熟，选择商铺已成为一门大学问，很多后入市的投资人都开始关注商铺投资中的秘密宝藏。

商人李先生、私企经理崔先生和外企白领王小姐，在他们多年买铺实战中，收益颇丰，并累积了独到的淘铺经验，《钱经》在此向他们三位铺精讨教不同商铺形态的投资技巧和赚钱门道。

铺精李先生

李先生档案：

年龄：48岁

身份：商人

淘铺资历：8年

主要投资类型：商业街店铺

铺精特点：经验独到

目前店铺数量：7间

铺精李先生一向钟情于商业街店铺，用他的话来说，商业街店铺“有天有地”，不受时间和季节限制，权属明晰，可控制性与自主性都很强，经营更自由更灵活，况且中国人向来就有“逛街”的消费习惯，商业街形态更容易聚集旺气，具有很强的开放性。

八年的淘铺经验，使李先生形成了一套独特的铺经，用五个字来概括，就是“两勤三不沾”。

“两勤”就是腿勤、嘴勤

腿勤，李先生解释说，他决不会想当然地光“听”地段就决定购买，在他看来，选购商铺就要实地去走、实地去看，而且在那一段时间内要多去。他记得，在他购买第一个铺面时，几乎天天在那个项目的周边转，类似于警察的蹲点，大约坚持了一个月左右。去的目的不仅是了解地段的地理特征，更要看两方面情况，第一是人流量，商铺好坏最终决定于人流量，而真正支撑商铺的是固定人流和流动人流，如果人流量不够，那么，这个街铺就是死铺。第二要看街铺周边的商业氛围，是否处在商业区，交通便利程度。特别是复合型商业街，区域市场基础、周边的消费人气是否已被培养起来，此地的商业是否已经热起来。

嘴勤，就是要多问、多打听，尽量多掌握所购街铺的相关信息，做到充分的知己知彼。而这一方面，由于李先生善交朋友，因此信息渠道比较广。其中不乏媒体的朋友，李先生说，媒体记者信息多，不仅能探知更多有关此项目的信息，更能从他们那里得知此地段周边政府规划意图和政策导向，以此判断该街铺未来价值发展的潜力。再一个，就是多问开发商。包括跟开发商沟通，更多了解项目的商业定位、设计、规划以及商铺内部、外部的硬件条件。李先生强调说，特别是专业型商业街，一定要了解开发商定位此项目的特色点在哪里，是否比较鲜明，能否形成商业的规模效应，以及开发商在未来对此项目的宣传力度等。另一方面，李先生更通过朋友深入了解开发商的资质、信誉及管理水平，用李先生的话说，一些资质差的开发商有“重销售、轻经营”的恶劣行为，这也是未来商铺可能失败的主因。

李先生的“三不沾”原则

一不沾宽街铺面。所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，马路宽阔的街道，因为是交通干道，其人气不易聚集，即使聚集，也只是一侧的人流，另一侧的人流因为有道路阻挡，需要等候红绿灯然后穿过宽阔的马路方可过来，这并不符合逛街人图方便的心理。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓。

二不沾U字型底部的街铺。李先生举了个例子，例如三四年前，崇文区曾规划过一个叫大都会街的项目，这个街正好与前门商业街和崇文门外大街形成一个U字型结构，而U字型的进端，前门商业街和崇文门外大街已经是两个消费够热的成熟商业区，知名度高、客流量大，大都会街处在尴尬的U字型底部，定位又与前门和崇文门商业区的风格相同，很难将那两大区域同类型固定客流引入，因此，这样的街铺不能碰。

三不沾长街铺面。商业街可以是一条街，也可以是一条主街多条副街，但一个原则就是长度不能太长，李先生的判断底线是1000米，超过1000米，从消费习惯上讲，消费者就可能产生疲劳、厌倦、不耐烦的感觉，这时客人的购买欲望是非常低的，这样的铺面极易形成有铺无商的“瘫铺”。

铺精崔先生

崔先生档案

年龄：40岁

身份：北京某私企经理

淘铺资历：5年

主要投资类型：写字楼底商

铺精特点：理性+经验

目前店铺数量：3间

崔先生可以算得上一个典型的写字楼动物，由于他所经营的公司一直在写字楼里办公，与写字楼相处的时间自然多于其他地方，精明的他便开始挖掘写字楼的投资商机，这一研究，他便盯上了写字楼底商。

理性的他注意到了写字楼底商的公共空间功能，用他的话来说，底商是写字楼功能的重要延伸，是人们“非正式的办公空间”，因为底商可以为商务活动提供必要的柔配套，比如餐饮、休闲、书店、品牌零售等业态，能够满足写字楼人群在各个时段多样性的复合需求。办公人群可以在这里沟通信息、交流感情、放松心情、吸取知识，可以说是一个重要的聚集共享场所。而底商业态营造、运行效率的高低对写字楼的效率和档次有着重要影响。

崔先生一般根据三方面因素来进行写字楼底商的筛选。

他首先不看底商，而要先看写字楼项目的整体硬件条件。他认为，项目本身的内部环境包括开发、设计、功能等的优劣，内部配套设施、楼层层高、空调系统、办公室的合理分隔以及新科技的运用等，是不可小觑的关键因素。而物业管理方面，也是崔先生考察的一个重点，因为优良的物业管理，将为写字楼营造良好的办公环境，有助于写字楼内、外品质的统一，这些硬件条件比较好的写字楼，才能保证客户的高入住率，保证商业出租状况良好，这样的写字楼底商，将来才能有消费客源的依托和消费高涨的保证。

第二个方面，他主要考察写字楼周边商务环境的完善程度，就是说要考察写字楼项目所在地段商圈的配套设施是否齐全，即外部的商务环境如何。商务环境所蕴涵的范围很广，包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心以至金融机构、票务、旅行社、邮局，甚至干洗店、诊所等配套设施。成熟的外部环境可以营造一个完善的写字楼消费群，让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务，形成将来较为稳定的消费氛围，只有处在如此商业氛围中的底商才能有利可赚。

第三个方面，他判断底商每平方米售价是否合理，是用租金反推法来进行的。比如，每天每平方米的租金是10元，乘以30天就是一个月的租金300元每平方米，按10％的回报率乘以10年的120个月，得出3.6万元每平方米，如果项目的售价与之相差不超过20%，那么，他就基本认定是较为合理的单价。

铺精王小姐

王小姐档案

年龄：31岁

身份：外企白领

淘铺资历：5年

主要投资类型：社区小型商铺

铺精特点：眼光独到

目前店铺数量：3间

王小姐有着外人羡慕的一份好工作――知名外企的白领，在积蓄了一部分资金后，她打算“既打工，又要自己当老板”，由于资金量有限，她于是打起了投资社区小型商铺的主意。从整体看，社区商铺投资相对其他商铺形态来说，总额低、可预见性强、风险小、收入回报稳定。

短短三年的淘铺经历，使王小姐变得老到起来，她给自己的投资原则总结为一句顺口溜：做大盘、早介入、两要看。

对于做大盘，王小姐认为，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此，对整个小区居住氛围的依赖性较强。选择大型社区的商铺，从人群的数量和层次上有优势，特别是定位比较好的大盘社区，其业主的素质和消费力相应都较高，经营的项目虽然以日常生活消费品为主，但消费者固定，回头客有保证。另外，小区的发展前景也是王小姐所关注的重点，小区商铺投资前景由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定，而大盘在这方面优势会大一些，更具有长线投资的价值。

对早介入这一点，王小姐深有体会，对于北京的三、四环之间的大盘很多人都在关注，刚开盘、甚至没开盘，就有人打起了主意，特别是100平方米以下的铺位，很抢手。那么，此时就要做到出手快，商铺短时的投资回报率并不要成为阻挠因素，而要看到该商铺投资回报所具备的长远性。2002年王小姐在那处大盘的店铺开盘时就介入了，她为我们计算了这笔投资收益账。

王小姐在一年多后的店铺升值时可以稳赚到18万元，但王小姐表示要继续持有该铺，她更看重未来的发展潜力。

两要看，王小姐说，一要看社区居住人群的生活标准和消费习惯。业主的年龄、收入水平、职业特点等都会影响该社区商铺的业态和发展。因为社区商铺的经营内容主要以便民为主，主要涉及百货、药房、冲印、美容、服装、干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等，合理的业态如有稳定的消费群来支撑，收益前景会很好。

二要看开发商的实力和能力。看开发商对社区内部及周边商业配套的管理和完善程度，以及未来一段时间该小区的整体规划理念和开发策略的成熟度。另外，开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别是否有必要的规划和统一管理，这也是影响商铺投资前景的重要方面。如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，商铺的投资价值也就相对较低，风险必然会加大，这是不容忽视的关键点。