通州新城的地产诱惑

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与时下迟迟不肯入舂的天气形成鲜明对比的是高温难挡的通州新城。

3月31日，在郭金龙市长的见证下，塔德-普拉特代表拥有百亿美元的美国佩罗集团与通州区代区长岳鹏签署了战略协议，双方合力“经营通州新城”。按照协议，双方将成立高层次议事协调机构，本着平等、互惠、互利原则，通过友好协商，定期就通州现代化国际新城开发建设中的规划、招商、融资等问题进行研讨，对招商引进的企业、新城规划、融资工作进行审定。

值得一提的是，尽管佩罗集团旗下拥有全美第五大房地产企业HILLWOOD(希尔伍德)，在世界各地也不乏“经营城市”的成功案例，但入主中国数年，即便在深圳开放和浦东开发两个城市化发展的黄金时期也未有行动，此次却选择了牵手通州国际新城，足见其对双方合作抱有的良好预期，也预示着通州新城建设正在逐步升温。

高温之下或存变局

仅仅过了5天时间，在4月6日北京国际饭店举行的“通州国际新城项目全球企业邀约活动”上，身为佩罗集团总裁的塔德・普拉特意犹未尽，继续唱多通州：“过去的8个月，我们到中国不同城市走访达17次之多，最终决定要把时间和资金集中投入到通州，因为这里有我们认为全球最令人激动的项目。”

与之前不同的是，塔德・普拉特此番讲话，不仅有官员听众，更有包括西门子、拜耳(中国)、SK集团(中国)，中国航天科技集团、中国船舶工业集团、中国石油化工集团、中国远洋集团总公司、中粮集团等在内的190余家对通州新城满怀热情的海内外企业负责人。

先人为主的塔德・普拉特颇具自信，他再次提高声调，“我的老板小罗斯・佩罗告诉我，在与通州区的政府团队进行新城建设项目探讨时，让他想起了上世纪80年代和90年代在香江和浦东考察时的情景。”

如同为资本进军通州鸣响了发令枪，继普拉特的发言之后，各路资本在活动现场纷纷表达着对通州热土的向往，追逐国际新城的热情空前高涨。与之形成呼应的，是现场之外一路看涨的通州房价，在不足一月时间内从2万迅速摸高至3万，相比去年同一区域的最高点上涨达330％，甚至超过了部分城区的房价，新城乃至整个通州的房地产几近狂热。

事实上，规划面积达155平方公里的通州新城，48平方公里的核心区里，此次先期启动的16平方公里又基本上都是产业用地，在“土地就是生产力”的今天足以引发资本和人的种种亢奋，但若据此就作出通州拥有大好“钱”景的判断显然为时尚早，在4月17日国务院提高二套房贷首付和利率政策公布的当天，通州新城的某一楼盘率先于全市直降三千便是冲动之下的一记当头棒喝，其实，如此的“冷热异常”透露出的恰恰是当前通州新城建设可能存在的隐忧：

核心区的16平方公里，可以预见低矮的破旧房屋将顷刻间被美伦美奂的高楼大厦所取代，现代化国际新城极有可能会沦为开发商们为房价飞涨寻找到的一个“美丽故事”，若如此，高烧冲动的房地产能否真正拉动通州前行显然值得怀疑。即便如通州区领导所言，16平方公里基本不建住宅，那随之形成的数百万平米商务新空间，在诸多地产界“空头大师”们认为北京商业地产实际空置率可能达50％的形势下，将会吸引来哪类面孔也不得而知。

这正是通州新城能否成为“现代化国际新城”所面临的最大变局，倘若北京市或者通州区将新城建设悉数押宝房地产开发，在国家对土地和住宅价格调控升级、商业地产高空置率难以短期改善的双重背景下，建设新城不仅蕴含着巨大的政治经济风险，也极有可能会催生出一座“有城无业无人气”的“新睡城”。但如果能将地产开发与产业升级引进进行有机结合，这对通州而言，或许将成为实现飞跃的一次转机。

新城建设不是房地产开发

“根据北京城市总体规划要求，通州新城是2010年要启动的重点新城，市委市政府将全力支持、推动通州新城建设。今天来的企业家都非常有战略眼光，我相信不用太久，几年之后，就会证明你们今天的投资决策相当英明。”面对跃跃欲试的投资商，副市长陈刚如此表示。

听到这，坐在记者身边一位不请自到的地产企业负责人悄悄告诉记者，对于此次全球邀约活动的火热，其实他早有预料，“在中国，任何经济活动，各级政府都拥有着强大的影响力，最能体现新城价值的便是房价，北京市建设通州新城的决心加上通州区的信心，早已让诸多地产大佬们按捺不住。”他环视四周之后打趣地说，“此次参会的企业80％左右都是直接或间接的房地产开发企业，且实力都相当雄厚，像我们这样只有几亿资金的小开发商，经多方打探才得到举办邀约活动的消息不请自到，而对于接下来能不能去新城搞房地产开发并没有太大把握。”

副市长陈刚接下来的讲话更是让这位地产商从头凉到了脚，“各位投资者们要重视通州产业发展，不要简单地把通州新城建设当作一个房地产开发项目，不仅要带着投资热情和资金，更重要的是带着理念，带着产业定位，带着项目，带着技术，通过产业项目，把通州建设成为可持续发展、有产业依托的城市。”很显然，政府并没有给这些纯粹的地产开发商们留有可乘之机，不希望“现代化国际新城”建成一座单纯提供居住功能的“卧城”或者是一片待租的写字楼。

“我们不会在通州简单地做一个地产项目”。华润置地北京公司总经理陈鹰代表地产企业率先发言，“我们将依托整个华润集团的各产业支持，以商务地产作为载体，建设一个新的城市综合体，会引入集团的医药、金融、零售、服务业等业务投入到通州新城的运河核心区。”

紧随其后的是上海绿地集团的北京公司负责人，“绿地集团在全国各地建设的大部分项目都是综合性的地产项目，在超高层项目和城市综合体开发方面积累了一些经验，我们希望这些经验能够用在通州国际新城的开发过程中，为通州新城发展尽一份力。”

意欲投资的地产商们开发理念转型让人们感受到了通州新城的潜力，但若短时期内就建成一批承载产业发展和人气聚集的城市综合体项目，现阶段仍然薄弱的通州教育、医疗、道路、市政等配套是否能够跟上便成了一个迫切问题。

对于这种担心，通州区代区长岳鹏显得比较从容，他告诉记者，目前通州已经规划了一些配套设施地块，由政府统筹进行合理布局。“我们已经对规划区域内的公共配套设施确定了优先建设、重点完善的方针，这些规划的教育、医疗、交通的配套设施将由政府统一开发，提前开工，2011年通州就将建成一批高水平的医院和学校来完善通州新城的配套。”

陈刚副市长的表态也再次让各界看到了市政府对于通州新城的坚定支持，“新城建设要体现以人为本理念，要配置齐全交通设施、知名学校、医院等一系列为民服务的配套设施，建成一个典范城市。”

剑指民营企业新总部

此次活动的一个细微变化，同样体现着通州区的深意。 　在领导发言的安排中，并没有遵循以往按级别或先国家再市区的惯例，全国工商联副主席孙晓华被安排到了最后一个作压轴发言。

“全国‘两会’刚结束，北京市就联合全国工商联召开了推进北京非公经济发展的座谈会，有一些外省市的知名企业家提出来想在北京建总部，当时刘淇书记就说了，‘那没问题，可以到通州去建。”’他的发言也让在场的人读到了另外一层信息，那就是通州新城确定的大力发展总部经济，其政策和方向将侧重于民营企业。

谈及通州的民营总部经济发展，不得不提2004年将北京公司设在通州的苏宁电器公司。在活动现场，苏宁电器公司不仅以自身的快速发展来大力宣传通州区良好的投资环境，更不失时机地表达了将加大投资参与新城建设的意愿，“苏宁电器集团将借助通州新城的发展契机，在运河核心区域选择合适地块建设华北地区总部，实现苏宁在华北快速发展。同时，也想在运河核心区域选择合适区域建设大型的高端商业综合体――苏宁广场，该项目将涵盖苏宁旗舰店、高星级酒店、甲级写字楼、高档公寓等业态。苏宁广场建成后也将成为通州新城标志性建筑，在提升城市整体商业组织同时，也为城市建设及商务环境发展做出自己的贡献。”苏宁电器华北公司负责人表示。

看到苏宁电器这样的民营企业巨头对新城投资表现出的巨大信心，孙晓华希望通州新城不仅要实现高标准规划，更应结合现有的文化创意、现代物流、高端制造等产业基础形成鲜明特色。

“如今北京提出集中资源、聚焦通州，实际上就等于告诉民营企业参与通州现代化国际新城建设，就等于参与首都建设，参与新一轮的中国经济社会发展，这对快速发展壮大的民营企业而言面临着大好机遇。”孙晓华说。

作为全国工商界的领导，他表示将会尽快组织一些与通州产业定位相符合，有意把总部迁至北京实现更大发展的民营企业与通州区进行对接，将通州新城打造成全国优秀民营企业的新总部。