你敢全委托吗?

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一线城市的房价，如七月骄阳，连续六个月强悍地领涨。有一拨人，住着京沪深核心地段的高档楼盘却心怀田园，于是那些远在天涯海角的海景房、温泉房、高山房走热。这类房产有投资价值吗？ 招商银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队，以及金融市场观察员唐学鹏，为大家答疑。

A1：这类休闲度假类房产，又是外省房源，除非定期或季节性去度假使用，基本属于纯投资性的房产。海景、湿地、高山、温泉都属于开发商的营销概念用语，一般来说，营销内容与实地差异很大。建议你一定要实地考察，并结合自身的使用需求、周边配套设施、实际环境的稀缺性、物业管理公司的品牌和实力等因素综合考虑。

房地产的投资回报可通过两方面衡量，一是租金回报率，国内一线城市的租金回报率已接近2%，二三线城市略高，在4%-5%，是否保持全年满租也不确定；二是房价增值部分，景区住房虽有一定稀缺性，但缺乏长期旺盛购买需求，尤其在经济持续低迷的环境之下。

风险方面你还要考虑一点，房产税出台时点日益临近，持有此类房产后续的成本问题。

A2：全权委托模式在私人银行的起源地欧洲，是高净值人士打理资产的常用方式。在国内，受限于分业经营的监管环境，目前难以提供和境外一样的全权委托，但可通过私人银行提供的资产配置、专户理财及家族信托等服务，达到类似效果。

以资产配置为例，私人银行会为客户制定专属的资产配置建议及实施。专户理财，则是银行协助客户找到合适的投资顾问，为客户管理资产，客户可选择适当参与投资决策过程。而家族信托服务，客户作为委托人，银行会协助客户找到合适的信托公司管理信托资产，并作为托管方和财务顾问，监督资产的运作并提供投资策略和产品选择。

Q1 最近有朋友向我推荐外省房源，比如海景、湿地、高山、温泉之类，有可租售的酒店式公寓，还有度假别墅。这类房产有投资价值吗？有哪些风险需要注意？

Q2 我有一位欧洲的客户，说他的可投资产八成都全权委托给了当地的私人银行，收益还不错，自己很轻松。想问问，这要在国内具体怎么做？

A1：我认为没有任何价值。房地产市场是个非常危险的市场，当然很多人说，那些跟任志强对抗了10年的人都惨败了，你是下一个看空者吗？坦率地说，我愿意。我坚持认为，房地产目前是过剩的，是无法想象的历史最壮观的泡沫。或者它毁于经济周期的自然调整，前提条件是政府理性，货币中性，政府不害怕经济周期的疼痛。或者它毁于社会动荡的调整，前提是政府怕疼，货币依然泛滥。

对于中国人来说，改革前是缺“必需”，吃不饱。改革后是“刚需”，城市化，要在城市里买房。最后是“霉需”，庞大的老龄化人口需要吃药来维持自己的寿命。“必需”“刚需”和“霉需”，当你想到这条演进链条时，你还好意思纠缠于过去的回忆吗？纠缠于必须有房的神话吗？管好自己，错过“刚需”没关系，不要直接撞进“霉需”。所以，房产没有投资价值。别碰，五年之内都别碰。

A2：中国国内的私人银行，跟欧洲私人银行业务相比，局限太多，主要是产品和服务的选择面。但收益却不一定哦，因为有影子银行体系，有时候在风险下，能赚不少的收益点。你还是将钱打到欧洲私人银行户头上吧，难道你希望你的钱躺在国内银行的户头上，却享受欧洲私人银行的服务？