浅谈房地产项目前期开发成本控制

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[摘 要] 房地产开发成本管理确定了企业的发展方向，首先要找到并解决成本管理存在的问题。按照成本管理的内容设定目标成本，并加以动态成本控制，成本核算、分析与调整。其次，需要按照健全的管理制度完成设计阶段， 招标采购的成本控制过程。成本控制贯穿于房地产企业生产周期的全过程，从房地产企业开发前期控制、开发中期控制、及开发后期的控制，这些涉及到市场调研、规划设计、施工、维护、销售等 环节。因此房地产企业的成本控制就是在项目开发的全过程中对上述各个环节记性控制，最终实现企业利润最大化的目标。所以成本控制是房地产工程成本管理的核心成本管理内容，前期控制作为基础环节，对后期成本控制产生较大影响，其控制的意义最为重大。

[关键词] 房地产企业 成本控制 核心竞争力

房地产企业需要树立成本控制理念，制定目标成本，对项目定位与测算、设计阶段成本、招标采购成本、施工成本、企业内部成本、财务成本、销售成本、售后服务及后评价进行分析和科学的管理。房地产企业前期开发成本控制最为重要控制的几个节点：

（1）投资决策阶段影响项目投资的程度最高，可达到80%~90%，它保证项目决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。

（2）项目的目标成本与控制，是整个项目成本控制的关键内容

（3）项目设计阶段的工作对项目产品的品质、产品本身的建造成本有非常大的决定性的影响，因而也影响到项目的经济效益的高低。

（4）健全的采购机制、采用以工程量清单的公开招标形式是采购过程的必要性。

（5）成本管理经营战略性是企业战略思想的集中体现，是企业经营的科学规定，又是制定规划（计划）的基础，是实现房地产成本控制的重要依据。

一、土地的成本管理

图1 住宅消费的调查首选因素比例

土地成本是一个长期走高趋势。土地成本的高低最大限度的影响了房地产的成本。土土地的目标成本一旦购买完毕,建筑面积的目标成本就体现在该占地面积上最大限度能出多少的建筑面积。也就是说容积率越大，分摊后的土地成本就越低，造价也就越低。当然容积率不能无限的增大，在不同的地点，不同的房屋用途容积率有要求。

地理位置好，土地成本就高，目标成本就高，销售价格也高。这对于房地产企业最求成本控制，保持利润空间是一致的。在针对各类人群的住宅消费调查后，发现购房与下图的因素最为直接（图1）。

土地的成本管理是一个综合的成本管理内容，土地的成本高低与市场的环境有着密不可分的联系。

二、决策阶段定位与目标成本测算

项目决策阶段的重要意义。正确决策，在对项目建设作出科学的决断前提下，选出最优最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。要达到项目投资的合理性，事先就要对建设项目进行可行性研究，以保证项目决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。项目投资的确定与控制贯穿于项目全过程，但在前期阶段各项目技术经济的决策，对项目投资有重大影响。

项目决策需要可行性研究。项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理确定和控制工程项目成本的前提。项目决策的内容是决定工程造价的基础。在项目决策过程中必须要进行项目的可行性研究，可行性研究是对拟建设项目进行全面、系统的进行技术经济分析和论证。通过对企业的经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通能力、探索摊薄地价能力及挖掘土地价值的能力的具体分析，同时根据房地产企业的经营模式，对现金流的测算以及融资情况进行可行性研究，提供最有利的证据。可行性研究分为以下几个方面：

（1）投资机会研究

投资机会研究的任务旨在鉴别投资机会，确定投资方向，寻找最有利的投资机会。它的基本内容包括：投资总额、投资方式、建筑技术水平、建筑施工队伍、材料设备来源，销售市场及投资企业的基本条件等。在此基础上，进行可行性初步研究和可行性研究，以进一步确定最佳投资机会，为投资决策提供依据。

（2）市场和房屋建造能力预测

在具体拟定投资项目之前，首先要进行市场需求预测，这是衡量投资项目是否必要、能否确定的前提。市场需求预测主要包括：对房屋潜在需求的预测，对潜在供应的估计，对可能达到的市场渗透能力、竞争的预测等。在此基础上，确定市场策略、规划销售收入，并据以拟定建筑施工计划。最后综合考虑各种可供选择的施工水平、投资和销售能力，确定房屋整体的建筑面积。

（3）建筑条件和技术方案研究

投资项目的建设条件主要包括建设地区的气象、水文和工程等自然条件；项目所在地的交通、水源、电力、建筑材料等协作配合条件；项目所需要的劳动力资源（包括项目所需要的技术、管理人员等）；以及项目的施工组织和施工管理。

对于具备了建设条件的投资项目，还要进行技术方案研究。主要包括投资项目所采用的施工工艺、技术设备是否适用，是否符合国家的技术发展政策；项目所采取的工艺技术和设备造型是否经济合理；项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠；设计方案和资源的利用是否合理；以及对环境保护的作用等。

（4）经济效益评价

对投资项目进行经济评价，是可行性研究的核心内容。主要包括企业财务评价和国民经济评价，即从微观和宏观两个方面论证项目的可行性。

三、 设计阶段成本管理

设计阶段的工作在整个房地产开发项目过程中起着“生死攸关”的作用。该阶段工作成果质量的高低，直接决定了一个项目最终的成败。这是因为，这一阶段的工作对项目产品的品质、产品本身的建造成本有非常大的决定性的影响。是约占工程建设周期四分之一的规划方案设计和初步设计阶段，影响项目成本的可能性约为65%~95%；而在施工阶段，影响项目投资的可能性则为5%~35% 。很显然，从根本上降低商品房项目的成本，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。长期以来，房地产开发企业普遍忽视工程建设设计阶段的成本控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段――审核建筑安装工程费，合理结算工程价款。这样做尽管也有效果，但毕竟是亡羊补牢，事倍功半。要有效的控制建筑工程造价，就必须把控制重点转移到设计阶段来。虽然设计费在整个项目成本中只占1%以下，但设计阶段是控制项目生产性费用的关键阶段。据西方一些国家的统计资料分析，这少于1%的费用对造价的影响程度占75%以上。规划设计分为规划方案、扩初设计阶段和施工图设计阶段。

四、目标成本的制定与控制

成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现；所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。

为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本和非工程成本中的工程类成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。

项目开发运作过程中，项目公司应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。

五、后记

成本控制是促进房地产企业节约经营，繁荣我国房地产市场的一个重要手段，适应了我国现阶段倡导的节约能源、控制房价上涨过快等战略思想。认真做好房地产企业的成本控制应是我们不断探索的课题。