破解房地产私募股权基金的“紧箍咒”

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这类基金往往投资风格激进而灵活，从股权投资、过桥贷款到合作开发，均有所涉猎。它们还往往与当地银行或信托公司建立良好的合作关系，能够实现深度的资源整合，提供结构化的融资解决方案。

目前很多位于二、三线城市的中小开发商选择私募股权基金作为融资渠道以应对宏观调控带来的资金瓶颈。我们国家的情况，上市股权与上市债权现阶段受政策抑制，很难达到这样高的比重，而私募股权是有发展潜力的创新方向。但现在房地产私募股权基金面临着法律身份的障碍、金融环境和产业经营模式不成熟等种种制约。

如何才能解决这些问题，促进房地产私募股权基金的大发展，引导民间资本合理流动，支持房地产业的健康可持续发展呢?

首先，需要完善法律法规。

私募房地产股权基金作为房地产投资基金的衍生分支，与房地产投资基金一样受到证券法、信托法、公司法、房地产法、物权法、税法等部门法律法规的综合调整。作为有价金融工具的一种，其募集、交易、上市或退出都应纳入并符合证券法的相关规定。从美国的情况看，税法的特别规定与修订是推动REITs诞生、调整和发展的最重要因素，可见国内新兴的私募房基未来与房地产投资基金的主要优势和吸引力将受到税收优惠待遇的影响。

所以，国内房地产私募股权基金的起步、发展会涉及多个部门法律法规的调整，需要各部门问法律法规的相互配合与协调。所以，建立多元化房地产融资机制首先应做好法律准备，修订完善包括《企业债券管理条例》、《产业投资基金法》，完善房地产信托法规，提高房地产信托的融资功能，实现与银行信贷的互补；同时应适时择机调整避免双重征税的问题，为包括房地产私募股权基金在内的房地产投资基金的发展创造良好的税收环境，并逐步细化、完备投资渠道和投资比例的限制、信息披露要求、市场准入、民事赔偿责任和上市流通退出机制等等。

其次，需要明确监管机构，加强行业自律。

国外私募股权基金一向神秘低调，属于富人游戏，往往以独特的营利模式、高杠杆的资本操作、隐蔽的交易方式及资本来源明显区别于其他基金。私募股权基金管理和投资的不透明被视为其实现高回报的主要条件，所有财务报表与交易细节无须公布，投资人信息也很神秘。美国次贷危机爆发后，众人都认识到，对于私募股权基金、对冲基金不断借助杠杆手段繁殖的衍生金融产品缺乏有效监管，正是导致危机来临的重要原因。监管部门需要寻找不同于以往的监管办法来对这些信息隐秘的私募股权基金形成有效约束，加大透明度保护投资者权益，成为监管部门的关键问题。

再次，需要建立完善监管规则。

在承认私募基金地位合法的基础上，建立完善监管规则，通过制定私募股权基金有关风险管理的规章制度，严格规范约束私募股权基金高管人员从业资格、内控制度、法律地位、公司治理、市场风险、操作风险和信用风险控制要求，以及自有资本、资本充足率、风险准备金、财务杠杆、单一资产比重等风险控制指标，合理指导与适度监管，疏通与防止私募基金这种现实存在的投融资工具因法律身份受阻而出现局部乃至全面风险而损害投资者利益。

最后，需要完善多层次资本证券市场。

多层次资本证券市场的建设既是事关经济发展大局的重要问题，也是包括未来私募房基在内的股权投资基金合法有效退出渠道的关键。