疯狂之后的平静

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深圳是中国楼市的晴雨表。从2007年以来，一年半的时间内，深圳楼市画了一条斜线。从高到低。

2007，深圳因为房价领涨而受到全国关注，在这一年的1～6月，几乎每个月的房价涨幅都超过两位数；2008年，深圳仍是焦点，但那是因为房价连续几个月下跌。

特征淡化

在深圳从事房地产中介行业，如果没有见证2007年的精彩，可以说是莫大的遗憾。因为几乎每一个当时身在其中的人，都还能清晰讲述出至少一两个堪称传奇的买楼故事。

深圳中原地产是最早提出深圳房价将回落到2006年底水平的机构。该公司研究部负责人张伟回忆起去年上半年的楼市时表示：“2006年底之前，深圳房价上涨比较平稳，价格涨幅与经济发展、租金水平保持一致；但到了2007年，情形发生急剧变化，当时每个月价格都在涨，而且呈现两位数的上涨幅度，例如去年5月，一个月房价就涨了22%。”

当时的深圳楼市，每个人都只担心一个问题，那就是买不到房。一个买家可能刚刚从发展商手中签下认购协议，他身后就已经有好几个人排着队想买他的房子了。于是，买家为买房要给中介“茶钱”，而中介为寻房源要给卖家“好处”。

爆炒之后的房子成为一个价格远远背离价值的标的物，位置如何、面积大小、户型朝向通通变得不重要，重要的只是一张买卖合同：一手买家与开发商的认购书；以及二手买家与一手买家签订的“远期合同”。

房源紧俏下，深圳楼市投机盛行。中原地产通过调研其楼盘的数据显示，去年上半年，深圳一手盘中投资比例普遍在60%～70%之间，个别楼盘中的投资比例高达80%。此刻的房子，居住的使用价值已经被淡化；赚钱，成为绝大多数人买房的唯一理由。

银行推手

在被问及深圳房价何以能够半年上涨60%，张伟的答案是“资金”。

分析深圳楼市的资金来源，对于任何业内人士而言都不是个容易的课题，但值得关注的是除了来自内地和港澳的买楼资金或者外来的“热钱”以外，一个不可忽视的资金源头，是深圳各家商业银行的房贷。

一位业内人士评价：深圳银行放贷太激进了，什么都敢做，什么房贷产品都敢推。

据了解，在深圳房价上涨之际，除了买房者坚定地认为房价不会下跌，银行也认为个人放贷是最优质的贷款业务，各家银行都在努力争夺这一部分资源，各家银行都在忙同一件事情，即推新产品，设计最轻松的贷款方式，尽量挖掘客户最少的资源，获取最大额度的贷款。

颇富创新精神的深圳商业银行家们，在全国率先推出了个人房贷的“循环贷”、“气球贷”等花样繁多的贷款方式，正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金。

银行的资金推动楼市高歌猛进，因此当去年9月27日央行关于二套房贷新规定一经出台，深圳楼市骤然降温，之后的国庆黄金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收场。而在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都在200～300套之间。

震荡回归

去年10月，深圳中原地产总经理李智耀透过媒体表达“楼价会回落到2006年年底水平”的观点时，一度被视作“搏出位”，因为即使当时深圳楼市已经呈现僵局，但没有人相信房价的下跌会来得这么迅猛。

深圳市国土资源与房产管理局统计显示，深圳1~5月商品住宅销售均价为12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。

其中，今年前5个月住宅价格除了2月份有少许上涨外，其余4个月均呈现下降趋势，几个月的整体跌幅达到30%。

在业内人士看来，30%是一个生死线，这意味着如果价格进一步下跌，将有一部分房子率先资不抵债，出现“负资产”。

张伟称，虽然此前已经预测到房价需要回调30%左右才合理，但经过几个月的下跌之后，目前深圳的楼市却进入了一个无法预测的状态。在他看来，目前市场上并不缺乏购买需求，也不缺乏购买的实力，但缺乏购买的信心。

“之前的预测是基于市场的判断，因为2006年底是一个分界线，此前市场上涨温和合理，此后市场疯狂而不合常理。”但对于后市，张伟称已经没有市场规律可循，也无法依据市场规律来作出判断。深圳房价是否进一步下滑，已经成为只能依靠时间予以解答的问题。

事实上，过去几个月深圳的楼市除了房价在回调，成交量呈现震荡走势。1、2月延续了去年的僵持以及春节影响，成交量跌至低谷；3月份在部分楼盘大幅降价下成交有所回升；但4月买家再度观望，期待开发商进一步降价，导致成交再度萎缩；但到5月，成交量又一次放大。不过6月份的数据可能会给之前看到希望的开发商又一次带来打击。