徐州市住宅小区房地产物业管理的现状及对策

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摘要：随着房地产业的飞速发展，与之配套的物业管理也取得了巨大的发展成效，但其中暴露出很多问题。文章结合徐州市城市住宅小区房地产物业管理的现状及主要典型问题进行探讨如何解决和改善目前现状，从而促进房地产物业管理企业的发展，提高居民生活质量。

关键词：城市住宅小区 房地产物业管理 现状 对策

1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状

1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果

1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大，从事物业管理的人员素质不断提高。近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长，带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作，最初物业管理公司只有8家。根据统计数据，2006年，徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家，其中二级资质企业5家，三级资质企业64家；2008年，全市的物业服务企业达275家，物业管理从业人员1万余人，物业管理面积2700余万平方米；全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目，初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制；2009年5月底，徐州市共有物业企业288家，管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初，全市共有房地产物业管理企业420多家，其中一级资质3家，二级资质12家，三级资质390多家，外省企业进入徐州市的有8家，全市物业管理从业人员4万多人，国家注册物业管理师19人。由此可见，徐州市物业管理经过10多年的发展，不仅在企业数量上有快速发展，在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现，物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。

1.1.2 先后出台多部相关政策法规。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》，并先后出台实施了《关于加强物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件，明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务，做到有章可循。2012年5月我市还了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。

1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会，主要作用是协助政府部门实施行业管理，积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策，维护企业合法权益和市场公平竞争秩序，共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下，市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制，许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善，居民生活质量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题

1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。徐州市是个文化古城，虽然近几年房地产新开发项目很多，新楼盘比比皆是，但还有许多老住宅小区（尤其在老城区），可以看到有业主违章搭建，毁绿种菜等现象不在少数，业主中老年人居多，不听劝阻一意孤行，物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题：高层住宅越来越多，电梯使用频繁，自然问题也多；新建小区大多采用智能管理方式，电子单元门等智能系统会经常出问题；高层建筑水压不够，居民用水困难，诸如此类一些城市住宅小区常见问题，都需要专业人员进行维修，物管人员有时不能及时安排好人员，与业主协调不畅，造成业主意见颇多。

1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈，利润不高。我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加，但取得一级、二级资质的企业为数甚少，大多是三级资质企业，另外还有外省企业进入竞争，物管行业利润微薄，因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目，这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查，目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。

1.2.3 房地产物业管理费收取困难。新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善，业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费，物业公司难有足够的资金去管理好小区；同样新住宅小区交了物业管理费，一旦某个方面没有达到业主满意，就会拒交下一年物业管理费，这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查，我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%，好一点的新建小区起初收费率能达到95%，差一点的不到50%。业主不缴费，企业就没有资金去做更好的服务，没有好的服务，业主更不愿意缴费，这样就会形成恶性循环，严重阻碍房地产物业管理公司的发展。

1.2.4 高素质房地产物业管理人员仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有国家注册物业管理师19人，高素质管理人才还是偏少。物业管理从业人员大多数是应某个项目需要而临时招聘，这些人大多没有经过专门的正规培训，由于公司利润微薄，他们的工资待遇也不高，因而人员流动性大，这对企业提高服务质量很不利。

2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展及对策研究

2.1 加大物业管理服务新模式的宣传力度，提高业主意识 应当继续加大物业管理“三位一体”新模式的宣传力度和实施，尤其在老小区。老小区应紧密联系社区居委会，目前还是有许多年纪大的业主不习惯被物业管理公司管理，可以发挥社区居委会与业主联系的作用。可以由主管部门总体调度，向街道办事处、业主、物业公司发放宣传资料，选择有代表性的物业公司举行座谈会，征求意见，树立典型，让全社会对“三位一体”新模式有更多了解，让大家深入理解业主委员会与物业服务企业是互相依存的，他们地位是平等的。[2]

2.2 房地产物业管理企业走规模化品牌化发展之路 徐州小的房地产物业管理公司居多，企业应当考虑在做好母公司的基础上向外扩张以实现规模效益。外省企业进入我市越来越多，我们也可以扩大公司企业规模向外省市发展。要注重提升自己的品牌形象，宣传自己的优势。[3]其次，政府监管部门应充分发挥作用，定期检查，对检查不合格的企业采取严格处罚措施。《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”我们在评级工作中要严格本着公平公正原则，使物业管理行业竞争规范有序。

2.3 提高服务质量，完善收费管理办法 2012年5月我市了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法，新办法出台后我们应关注具体的实施情况，例如居民的反响、承受能力，物业公司的利润有何变化等，定期将情况汇总统计，如出现过大偏差应及时调整修改管理办法。此外，应把服务质量放在首位，服务好了自然业主就会主动缴纳物业管理费，由此形成良性循环，对于企业和业主就是互惠互利。

2.4 企业严把招聘关，制定有效的员工激励政策 《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”严把招聘关，选择优秀的人员可以为公司今后发展做好铺垫。员工进入企业以后可以由负责人组织员工加强思想道德培训，学习企业文化，提高自身服务意识，制定相关鼓励政策和措施，例如：取得执业资格证或者国家注册物业管理师证的员工给予适当奖励，公司内部公开竞争，选择有能力表现突出的员工担任重要职位。[4]

3 结论

近几年，徐州市先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号，创建对于作为公共场所的城市住宅小区有诸多要求，在这些荣誉称号背后，房地产物业管理工作发挥了重要作用。住宅小区物业管理的规范发展是构建和谐社会的基础，作为城市建设与管理的一项基础性工作，物业服务企业对维护社区环境和秩序具有积极的推动作用。

参考文献：

[1]熊群英.住宅小区物业管理行业问题及对策研究[J].科技风，2012（10）：253―254.

[2]赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报，2012（04）：66-70.

[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息，2011（21）：92.

[4]周林，孙永刚. 对加强住宅小区物业管理问题的思考[J].科技资讯，2012（25）：54.

作者简介：

马晴晴（1981-），女，江苏徐州人，助理实验师，学士学位，主要研究方向：土木工程或工程管理。