物权法与普通民事纠纷
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《物权法》的颁布，为维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序、保护权利人的物权提供了民事法律依据，同时也为不久的将来我国民法典的问世打下了坚实基础，其意义重大、深远。但本文的视角是在微观层面，选取几类百姓日常生活中已经出现或者可能出现的民事纠纷，结合《物权法》的相关规定加以分析运用，以飨读者。这些问题，在《民法通则》中未有规定或规定甚少，之所以称“普通民事纠纷”是为了与司法实践中主要发生于单位之间的“经济纠纷”以示区别。
“一房二卖”与预告登记
一物一权是物权法的基本原则，即一物之上只能有一个所有权，不能并存两个以上的所有权。现实生活中，有的房地产开发商由于工作失误、利益驱使或者其他原因将一套住宅先后售于两位业主，先签订的房屋买卖合同未经登记，而后买者办理了登记手续，结果房屋是交付给后买者，由此引发纠纷诉至法院。后法院判决：房屋产权归后买者所有，房产商赔偿先买者相应的经济损失。以上事例，虽然先买者可以得到一些经济方面的补偿，但心理、精神方面的缺憾无法弥补，全家人精心挑选地段、房型、楼层的新房子最终无法得到。什么原因呢？因为房屋所有权是不动产物权，不动产物权的享有和变动的公示方法均为登记，即是说在静止状态，你是否享有某住房的所有权是看房屋产权凭证上登记的内容；在流动状态，你签订了买房合同，新房的所有权归不归你，要看是否办理登记，如未登记你还不是物权人，你只是房产商的债权人。在法理上，物权是支配权，物权人可以支配标的物（如房屋等物）；而债权是请求权，债权人只能请求债务人为一定行为或不为一定行为，而不能支配标的物。如上所述，在房产商违约的情况下，先买者有权请求房产商承担违约责任，而不能成为新房的主人，而后买者因为已办理登记手续，从而成为该房的物权人（所有权人）。
《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该法条已明确地告诉我们，业主购买商品房的“期房”，与房产商签订预售合同时，可以申请预告登记，从而使自己成为物权人，以此避免“一房二卖”并有效地保护自己的物权利。
“物业纠纷”与业主的建筑物区分所有权
此处的物业纠纷，是指住宅小区的业主与物业管理企业在管理内容、服务项目、服务态度及管理水准等方面产生的纠纷。现实生活中，业主与物业公司发生矛盾纠纷的现象已不乏鲜见，如果这种矛盾无法调和，就只能换物业公司了。上海曾经发生某小区业主将原物业公司解聘，聘请了新的物业公司，而原物业公司不愿撤退，于是发生了新旧物业公司在小区大铁门内外对峙、无法换班的极端事件。业主有无权利更换物业公司、参与小区物业管理重大事项的决策等这些问题在《物权法》中可以找到明确答案。
《物权法》第76条规定，业主有权共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物权法》第74条还指出，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”上述法条表明：业主不仅有权参与小区物业管理重大事项的决策，而且有权在物业公司不称职时，共同决定更换物业公司。特别要指出，《物权法》将占有业主共有道路和其他场地的停车位明确规定为业主共有，合理地维护了全体业主的物权利益。
业主对物业管理拥有的权利来源于建筑物区分所有权，这是我国的民事立法中首次确认这一权利。在欧洲大陆法国家和地区，民法中称其为“住宅所有权”、“楼层所有权”、“区分所有权”等。建筑物区分所有权是一种复合型的物权，《物权法》第70条指出：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此可知，建筑物区分所有权是由三种权利构成的：①业主对建筑物的专有部分（套内面积）享有所有权；②业主对建筑物的共有部分（走道、绿化设施等）享有共有权；③业主对共有部分的物业享有共同管理权。前两种权利在《民法通则》中已确认，第三种权利是《物权法》第一次规定。建筑物区分所有权的立法承认，为业主充分行使房屋所有权、正确处理业主个体与整体以及业主与物业管理企业的关系提供了准确的法律依据。
“追缴赃物”与善意取得
《物权法》第106条规定了善意取得法律制度。善意取得，是指动产或不动产由无权处分的占有人转让给善意（不知情）第三人时，第三人一般可依法取得该动产的所有权，原所有人不得请求第三人返还而只能要求转让人赔偿损失。善意取得的构成要件：①让与人无转让财产的权利；②以合理的价格转让；③受让人受让财产时是善意；④转让人对财产处于合法的占有状态；⑤不动产转让经过登记，动产转让已交付给受让人。于此受让人从无处分权人处受让财产符合上述条件，即取得该财产所有权，原所有人无权追回，但有权向无处分权人请求赔偿损失。例如：甲将从朋友乙处借来的字画卖与丙，丙不知情付了款并得到该字画，丙即取得该字画的所有权，甲无权向丙追讨字画，而只能向乙请求赔偿损失。
现实生活中有人从他人处受让了物品，后被告知是赃物，由公安、检察部门收缴而去。受让人对此感觉很冤屈，他在购买该物时并不知情，主观上是善意，而且支付了合理的价款，为什么不能得到该物的所有权？不适用善意取得制度？主要的原因是不符合善意取得的第四项要件，转让人在交易时对转让物不处于合法的占有状态（盗窃、受贿是违法行为）。但是，应当指出：根据《物权法》的立法精神，如果受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
“遗失物返还”与拾得人权利
“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”上述内容是《物权法》对遗失物拾得如何处理所做出的规定，《民法通则》中我们也能见到相类似的条款。在《民法通则》的基础上，《物权法》于维护遗失物拾得人权利方面又增添了新的内容。该法第112条第2款指出：“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时，应当按照承诺履行义务。”这一规定，为解决新类型的民事纠纷提供了法律依据。曾有媒体报道，某女青年丢失了一条心爱的小狗，四处寻找无着，结果食寝不安，工作无心。后登广告曰：找到小狗并送还者，一定重赏！事后有人将狗找到，但在“重赏”的数目上双方意见不一，纠纷最后闹到派出所去解决。遗失物拾得人可以获得报酬权，甚至在规定时间内失主不认领，拾得人可以取得遗失物的所有权，这在西方的德国、意大利，日本等国的民法上均有明文规定。《物权法》没有全盘移植大陆法国家的该项制度，而是根据社会主义国家的具体国情，在维护遗失物拾得人权利方面作出适当的安排，于情于法均可接受。
(作者系上海大学法学院副教授、国泰律师事务所兼职律师)