土地批租制之弊

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在目前市场上的房价当中，税费的比例高得惊人。在房地产开发阶段，相关的税费多达几十种，均要摊入房价，构成房价的主要部分。

建设部政策研究人员赵燕菁告诉记者，国际上的一般情况是，住宅的建设成本中72％是建筑和安装，地价和其他只占28％；而我国住宅建设成本构成中，建筑安装成本只占42％，地价、税费和其他占到58％。

税费如此之高，与我国现行土地使用制度和税费制度有关。

改革开放以来，我国内地借鉴香港等地的做法，在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。常说的“买地”，其实就是所谓土地“批租”制。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等。因此，大部分有关的税费，用地者须一次性支付。

北京市的土地批租十分典型。根据记者查阅的北京市土地储备整理中心部分土地出让记录，目前北京市出让的土地基本上是完成“七通一平”的熟地。购买这样一块“熟地”的使用权，需要支付的总地价款中包括政府土地收益（地价款）和拆迁补偿费两大部分。其中政府土地收益包括向土地管理部门交纳的土地出让金、基础设施配套建设费和四源费。

将多年的土地批租税费一次性收取，此举为地方政府筹集发展资金提供了相当大的空间。然而，土地带来的巨大收益也启发了地方政府，使其加倍开发和出让土地，在不少地区，局面变得十分复杂。

记者了解到，各级地方政府（以市县为主）往往以经营城市为名肆意出让国有土地，竭泽而渔，由此引发种种问题。一方面，城市政府乱占耕地，越权批地的情况屡禁不止，少数城市甚至已经达到无地可卖的地步；另一方面，也有城市因此导致地价高企，埋下房地产泡沫的隐患。去年以来我国局部地区出现的房地产过热苗头便与土地批租制度有关。

再者，不少地方的征收管理工作薄弱，国有土地出让、转让中的收益严重流失，有的地方甚至违反规定，擅自将国有土地有偿使用收入长期委托非财政部门“暂收暂付”，造成资金大量体外循环，滋生各种各样的腐败行为。

国土资源部土地规划勘测设计院党委书记、土地专家黄小虎告诉记者，土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩，从土地上“打主意”，低价征地、高价出让。而滥用土地则往往导致前届政府过度批地，实际上是在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设。

据记者了解，到目前为止，国内少数城市已经几近无地可批。例如深圳市，已经不得不与周边城市进行土地置换以获得更多土地。

有关学者向记者指出，现在购房者普遍反映城市房价太高，主要原因之一是土地价高。而高地价又总是与现有土地制度之下的高税费有关。