选购二手房有学问

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近年来,随着房地产市场的进一步发展,国内二手房市场交易量也迅速上升,尤其是在北京、上海、广州等大城市表现得更为突出。购买二手房,一是价格便宜,至少可比一手房省25%的费用。二是选择空间大,二手房房源丰富,从低廉混合房到高档社区,应有尽有,有些二手房甚至是新房。三是即买即住,方便省心。四是购买的风险小,二手房都是现房,周边配套、交通、物业管理、治安、邻里等都已经成型,购买风险大大降低。五是即买即有产权,买产权清晰的二手房,在签订买卖合同后,就可以进行产权变更手续。六是买二手房同享商业银行的贷款待遇。

如何挑选二手房?业内人士认为,购买二手房自住和投资的不同目的有不同的选择,但购买的程序是相同的。买二手房的最大风险是产权是否清晰,所以一定要看清是否有房产证,房子能否买卖,业主是否把房产抵押或者欠有巨额外债被法院查封。产权问题需要到房管局去查询,一般的买房人对此并不熟悉,所以通常由中介来协调双方的关系对产权情况进行核查。

投资二手房要精打细算

二手房的价格一定要低于市场价格的10%到20%才值得购买,因为还要交中介费和各种税费,房价太高了就不划算。当然也要尽量找市场低估的二手房。购买二手房之前,最好先实地了解一下物业周围房子其月租赁价格大概在什么水平。购二手房出租的回报率在7至8厘左右比较划算,回报率=年租金÷总投入。如张先生在上海某区买了一套130平方米的房子,投资900000元,月租金达8000元,年租金96000元,96000÷900000=9.3厘。

投资二手房还要注重供求关系,这关系到房子能否保值、增值,能否尽快出手,多年闲置卖不出去或者每次“变租”都会三五个月租不出去,便是投资失误。

另外,要做好长线投资的准备。以目前的价位,一手业主大都已蚀让20%―30%,甚至40%―50%,楼价下跌机会不大,但强劲反弹的机会也很少,所以最好不要“短炒”。要作长线投资。若你看好未来经济的发展,又有一笔两三年内不必动用的资金,投资二手物业,不失为好主意。

除了上述因素之外,对投资者购买二手房有三点建议:第一,择房产淡季购买。因为旺季市场火爆,行情看涨,而淡季市场冷淡,价格偏低。第二,在挑剔中选择。比如说自己经济压力过大,房子太旧只能凑合着用等,增加讨价的筹码。不过,挑剔要适度,否则坐失良机。第三,在摸底中成交。业主出售二手房有的是出国转卖,有的是重新置业。报价的心理差异很大,多打听、多了解业主的目的和心理,就能掌握主动,降低购房成本。

买二手房自住要量体裁衣

买二手房自住的人在考虑产权、价格、地段以及保值、升值方面因素是与二手房投资者相类似的。不同的是购房者多是资金有限,难以承受新房的经济压力,他们有很多主观的要求,比如居家的舒适性、交通要便利(地铁附近或者公交方便)、考察物业管理好坏、选择小区环境、个人对楼层的喜好、没有电梯的房子管理费会比较低、还有孩子上学、方便自己上班等。

很多买二手房自住的人特别关心房子的新旧和楼龄长短,因为这关系到居住的年限。二手房的新旧、楼龄长短主要看保养好坏。另外二手房的使用时间还牵涉到土地使用期限问题。房产证上并没有写明房子是何时盖的,但有使用期,商品房是按土地出让的时间来计算,住宅是70年;但房改房比较特殊,有可能已经建了很长时间甚至10年多,但只要它转给了私人,则重新计算使用期。

而从居家的舒适性考虑主要注意以下几点:

1.单个房间的物理性。包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱、房间内的色彩和色调,空间的形状、空间的大小等。

2.空间的形状。形状以规整为宜,避免选择异形房间做卧室。异形房间较多的住宅区,其施工的标准化、规模化程度低,造价一般高于规则形套房,高造价必是高售价。

3.客厅以方形为宜。各使用空间要有良好比例,不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上,非开放性家庭客厅也不宜超过20平方米,厨房、卫生间的空间要满足基本的操作要求。