捕捉上海商业地产世博行情

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5月1日世博会开幕,时间将持续6个月。为迎接世博,上海开展了许多市政基础建设,大大改善了部分城区的城市生态和居住环境。在房地产市场,世博也作为利好因素被炒作了几次三番。经过长达8年的“世博效应”后,上海楼市出现了一些微妙变化,3月的最后两个周末,成交量急剧放大,甚至出现连续四天住宅成交量过千的盛景。这颇有点因为担心会后人们关注度转移, 故而抢在变天前做完买卖的意思。但是,新的房地产空间逐渐被发掘,主要包括写字楼、商铺、酒店等商业地产,正在进入新世博行情。

DTZ戴德梁行的《2010上海世博会专题研究报告》指出,世博会对上海地产市场的短期影响将主要体现在商铺、酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会召开的6个月期间将大幅提升,而在世博会后,随着游客减少而逐渐走弱,世博会的长期效益将因大量的基础设施投资而实现。其中,世博会配套设施以及轨道交通的建设,将为商业地产提供良好的集散效应。

园区附近:亚奥商圈是先例

从最开始的亚运商圈到后来的亚奥商圈,都说明场馆附近投资的价值所在。占地5.28平方公里的世博园区沿着黄浦江展开,包括北岸的浦西部分区域(黄浦区和卢湾区南部)和南岸的浦东部分区域。

上海中原地产南码头组沈接受采访时称,世博会对于世博板块租赁市场的影响很明显,即使房源地段、位置和装修程度有所不同,但租赁价格都有10%以上的上调。

世博会开幕前一个月,各国代表团人员陆续抵沪,靠近世博园区的卢湾打浦桥、新天地、陆家嘴等板块成为参展国家代表租房和商业消费的热门板块。世博期间及会后,大量的游客也将纷至沓来,这些区域的旅游业、酒店业、餐饮业将上一个新台阶,尤其是新兴的三林、上南地区,将出现由无到有的局面。旅游客流对租房的需求小,但对于酒店的需求大,每个人的消费量也很大。

《2010年上海世博会规划方案》,很清楚展现出对场馆商务转型的探索,这更让上海商业地产展现与众不同的活力。据规划,大部分场馆将长期存在,并融入城市发展中,将成为上海新的会展中心和超大型中央商务区的组成部分,成为市民生活环境的一部分。该功能区将成上海第五个城市副中心,与陆家嘴、外滩等一起成为上海城市发展的沿黄浦江经济增长带。

但是该地区未来主要还是会务和展览集中的区域,周边的综合积聚功能还有待提高。而且该片区没有规划高级酒店让人信心不足。

传统商圈:升级换代

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅指出,世博会客流量的增加,将大大提升上海中心城区零售总额,鉴于市中心商铺市场有限的新增供应和旺盛的需求,高端商铺的平均租金预计在整个2010年稳定增长,目前平均日租金为52.5元/平方米,到今年四季度预计将上涨到54元/平方米。

而随着新兴商圈的涌现,上海各区域商圈竞争也在不断加剧。这种情况下,传统的商业中心要么崛起,要么死亡。为了在竞争中不落人之后,一些传统的商业陆续扩建和升级换代,例如由中高端向高端升级,通过这样的策略来满足消费者不断变化的需求,巩固自身地位。同时随着人们的消费观念、习惯的改变,很多商业项目开始扩大餐饮、休闲娱乐业态的面积比例,这也成为物业升级的一个重要方式。

轨道商业:掀起新高潮

上海规划的11条轨道交通将陆续建成运营,总里程达420公里,令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。届时将形成多个大型交通枢纽站,促进轨道商业发展。

轨道商业分为两大类:一类是临地铁商业,一类是地铁地下商铺。专家分析,人流密集是商业兴旺的基础条件之一。对商业而言,人气就意味着财气,是商圈繁荣不可或缺的要素之一。轨道交通自身的稳定性,确保周边所形成的轨道商业拥有一个人流的稳定性,而稳定的人流使轨道交通对周边地价和商业的提升尤为显著。多个站点的汇集是商铺得天独厚的优势,其所蕴涵的商业价值,比只有线路经过的区域高很多。根据发达国家轨道商业的选址来看,轨道站点的出入口是商业项目选址的最佳位置,也是各开发商的必争之地。

它们会起到一个商业网络的作用,有可能会改变城市现有的零售商业格局,为新商圈的诞生创造机会。

浦东世纪大道为例,该站点将汇集2、4、6、9四条线,是沪上目前唯一一个四线换乘的站点,也是目前世界最大地铁枢纽站。浦东世纪大道项目将于2013年竣工,被誉为浦东的“人民广场”。当然,其综合功能上距离人民广场还有很大差距,不过单就浦东来讲,世纪大道拥有四通八达的交通及周边配套设施,再加上未来世纪大都会项目,随着地铁的完工,高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金,将吸引大批租户进驻,而高入住率将对世纪大道专案所在的竹园商业办公区和张杨路商铺区的平均租金水平产生正面影响,有机构预计以上区域的平均租金将在2012年和2014年分别上升8%和4%。这一区域应该是浦东最繁华、最具价值的新一轮制高点。

轨道交通6、7、8号线在一定程度上是为世博会提供服务。世博会结束之后,它们会继续为周边区域带来方便。从2009年的热门成交地块的分析就可看出,综合性用地和商办用地逐渐受到热捧。

由此来看,轨道商业将是未来上海商业地产发展的一个重要方向。

郊区商圈:延伸无极限

世博会对上海周边乃至整个长三角地区又有哪些影响呢?

纪言迅认为,2010年世博会将为上海周边区域形成新的商业中心带来长期影响,同时在未来几年,将催化上海与长三角区域商业潜力的扩张,以满足日益增长的国内和跨国商业需求。例如酒店业,世博期间,除了上海,上海市旅游部门还在苏州、无锡等城市选择酒店,引导游客入住。

因世博而扩张建设的轨道交通线路将大大刺激非中央商务区写字楼市场的发展。尤其是上海轨道交通2号线从东往西延伸,一路从徐泾东站到浦东机场,直接穿过上海核心CBD地区,带动长宁西区板块和浦东世纪公园板块等非中央商务区兴起。以世纪公园板块为例,戴德梁行预计,到2014年,该地区的甲级写字楼供给涨幅将达到惊人的430%,从7.8万平方米增长至41.6万平方米。

“非中央商务区甲级写字楼”,尤以闸北的大宁、普陀的长风、浦东的7号线终点的花木等地段为典型。虽然商务氛围较好,但地段略逊一筹,有相对明显的价格优势,使得这里的租金非常可观。而如此市场在目前也只可能在上海形成,世博让上海很多基础设施建设提速,也促进了写字楼的发展。

随着轨道交通的延伸,新的商业中心和卫星城也将在宝山、嘉定、松江等区域出现,这些商业中心将在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应,并给目前在CBD落户的写字楼租户更多有吸引力的选择。至于郊区的居住区,商业网点配置缺乏,商业项目目前还比较少,但这些区域的商业地产投资潜力比较乐观。

但是,商业地产“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征使得没人敢对其掉以轻心,近几年上海商业地产的发展并不均衡,例如规划不系统,导致城市商业不能合理布局,有些区域的商业同质化比较严重,并导致恶性竞争,而有的区域却面临商业配套不足的尴尬。