小产权房“转正”何时破冰

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随着国内有的城市开始展开“宅基地换房”试点工作，小产权房再度成为人们议论的焦点。价格低廉的小产权房至今仍然是市场热点，虽然其地位尴尬，但其极为低廉的价格，使得城镇居民常常忽视巨大风险而竞相购买，颇有饮鸩止渴的意味。而另一厢，不管是市场人士，还是专家学者以及购房者自身，都对小产权房能否顺利转正充满期待。两会期间，小产权房会不会有明确的说法?民众充满期待。

私下交易仍在持续

王先生在上海闯荡了五年光景，自己积攒了一笔钱，但是面对超过他承受能力的房价，至今在为到底要不要买房而犹豫着。

最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。

中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。

王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。

不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。

在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。

广州的小产权房主要集中在城乡结合部，如白云区同和、太和等地，价格照样相对实惠，目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房，而附近新开发的商品楼，单价大概超过6500元／平方米，也就是说，相同面积的商品房，总价会超过65万元，小产权房的价格不及商品房的四分之一。

购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区，就有不少市中心的人士来购买，他们主要是用于养老。当然，也有用于投资，如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，就有来自天河区的白领来这里租房，有些房子能租到1200元／月，投资回报率可接近10％。当然，更多的还是用来购房白住。

“身份”仍然未改

虽然市场仍在追捧小产权房，但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产，以免自身权益得不到保障而遭受损失。

记者注意到，早在去年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复，但是从《通知》规定来看，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。

广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。

“转正”呼声不断

记者发现，不管是开发商、政府官员还是专家学者，都倾向于对已经保留的小产权房，可使购买者补交相关税费、办齐合法手续，将小产权房性质转为商品房。

就开发商而言，他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言，小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉，在房价成本中的权重很小，因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解，他分析说：“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元，平方米，主要是因为这个项目除了建安成本之外，可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话，那对市场产生的冲击不知有多大?”

就连地方政府层面，也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示，希望借农村建设用地逐步实施流转之机，也顺带一并将小产权房的问题解决掉，当然，是希望能得以“转正”。

初现破冰迹象?

“宅基地换房”――这是天津首创的新做法，会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明，这种做法正得到其他城市的效仿，如北京、广州等城市已跟进。

天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解，目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底，天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例，在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施，搬进了新建的楼房。

北京也在考虑进行“宅基地换房”试点，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件，该文件中的一个亮点是，将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子，引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出，农民将可用宅基地，按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解，广州从2008年

起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。

“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决，即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁，按理说应该归农民所有，因为农民失去了宅基地，他们必须得到相应的补偿。由此及彼，以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式，而将产权合法化。

有观点认为，随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施，对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场，以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房，提供了“转正”的契机。

利益再分配是难点

小产权房的问题必须得到解决，这是毋庸置疑的。但是如何解决，可能在短期内找不到答案。

有学者认为，单纯地补交相关税费并办齐合法手续，这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”，因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题，在没有将这个问题厘清之前，所有的问题都不会得到解决，包括“转正”。

易宪容表示，就目前而言，小产权房的存在与现行的法律制度相违背，如果简单地将其“转正”为商品房，会带来诸多意想不到的恶果，“这样做等于明确告诉整个社会，谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来，中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。

不过，是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者：“对于已经购买了小产权房的人来说，难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问，他说：“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”

处理小产权房的问题，其核心问题还是在于土地升值利益的再分配。牛凤瑞直言，在没有处理好土地升值利益再分配关系之前，小产权房的“转正”无从谈起。而易宪容也同意这个观点。

专家分析认为，目前城乡土地市场尚未完成统一，土地升值利益的再分配问题会遭遇诸多问题，诸如小产权房补办相关税费时，每一级政府能分配的份额各占多少?“在城乡土地市场尚未统一之前，这个问题无法得到解决。”有业内人士如是说。

而在今年2月底，又有国土部官员称近期会出台相关文件，其中有内容针对“小产权房”的。相信届时对关于小产权房的何去何从会有一个比较明确的说法。在这之前，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文已经明确表示，对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。也就是说，确予保留的小产权房总会找到出路。