我国高房价的成因与控制建议
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[摘要] 近年来中国房地产业持续快速发展,楼市火爆,为中国的经济发展注入了强大的动力,拉动了内需,提升了GDP,但随之而来的高房价却使中国许多家庭无法承受,许多家庭都需要通过大量贷款来解决住房问题。为控制房价过度上涨,中国政府出台了一系列组合政策。可房价还会涨吗?何时买房?中国的房价为何上升得如此之快?高房价背后又有多少推手?这一系列的问题,已经越来越受到人们的高度关注。抑制高房价,必须打击房产投机,加强房地产业法制建设,加强对各个环节的监督。同时,应加大廉租房和社会保障性住房的建设,满足更多老百姓的住房需求。
[关键词] 房地产业市场价格政府政策控制建议
近年来中国房价快速上涨,导致许多城市出现高房价的现象,如今房价之高,早已超过了人们的收入水平所能承受的范围。作者希望通过从中国高房价的现象着手,分析目前房地产市场上影响商品房房价的土地成本,开发税费,房地产利润,政策导向等因素,来解析高房价的构成及原因,解释中国房价为何出现过快上涨,房价过高的现象。同时提出一些参考建议,旨在为构建和谐社会,全面落实科学发展观,促进我国经济持续健康发展建言献策。
(一)商品房供需矛盾突出
从供求层面看,中国城市人口集中且规模较大,对住房需求很大,但是由于社会保障住房以及廉租房的建设满足不了广大老百姓的需求,只得去市场购买商品房,而商品房的数量有限,供不应求,又必然导致房价的上升。首先,住房对于老百姓是刚性需求,是人们日常生活中的必需品。虽然长期以来中国城市的商品房规模在逐步地扩大,越来越多的土地被房地产商拍下建设成商品房,但是由于根本上城市建设用地的有限性以及中国城市人口规模的不断扩张这两个主要原因,使得城市商品房需求量的增速远大于商品房建设的速度。
从当代中国一些重点大城市的人口规模来看,城市人口密集,这些大城市的商品房需求增长速度,也远远大于城市商品房建设的步伐。加上越来越多的外来人口和城市新增人口,更使房地产市场急剧升温。因此,这些城市的房价,近年来也都同时呈现快速增长的趋势。当然完全把房价问题归结到供求关系上,是不科学的,因为仍然有许多因素会影响房价的走势。而且中国房价在短期内的快速增长,与人民的收入增长的速度相比,前者是远远大于后者的,同时也远远大于中国GDP的增速。
(二)利益驱动,政策失衡,监管不力
首先,房地产开发商必然是以利益最大化作为企业发展的目标,希望房价越高越好,利益驱动,主观上推动房价上涨,以获得更多的利润。近年来诸多地王的诞生,恰恰说明了房地产市场的高利润,引得大家争相追捧。其次,政策失衡。2004年,169家中央企业中有八成的企业都涉足房地产。在信贷紧缩的政策下,央企还能够获得垄断红利。1994年后央企的税后利润不再上缴中央财政。虽然这两年央企开始进行国有资产预算,但红利在央企系统里打转。央企进驻房地产市场使得楼市急剧升温,央企是获利了,但房地产市场乱了,广大老百姓利益受损了。再次,政府的监管不力,放任投机炒房行为。一时间某某地炒房团所到之地商品房价格直线上涨。在利润的趋势下,一部分地方政府以GDP为纲的错误理念,导致放任甚至鼓励“炒房团行为”,来大力发展商品房地产业。与之配合―些地方政府千方百计提高地价,大量增加商品房用地的开发面积,忽视社会保障住房以及廉租房的建设.以卖地获得巨额财政收入作为发展地方经济的重点,追求虚假繁荣。这种错误不仅加剧了房价的上升,使得房地产市场混乱无序,而且极易产生权钱交易滋生腐败现象。
(三)土地开发成本的上升
地价以及税费的提高使开发商拿地的成本上升,同时由于城市建设用地的有限性,进一步提高了地价。开发商品房,首先要买地,而地价的多少也就左右了土地开发成本,进而也会影响最终的房价,同时房价的上升又会反过来拉动地价的抬高,形成恶性循环。地价的持续上升是推动房价上涨的重要动力,这种影响主要可以概括为三个方面:
其一,成本转嫁和传导。去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,在开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价一路上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价上涨的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。
其二,心理预期。对未来某种商品价格走势的预期,会直接影响到消费者的选择,而“地王”增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。由于“地王”楼面价远远高出周围房价,形成了所谓“面粉贵过面包”的现象,使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨,进而在“买涨不买跌”的心理推动下,蜂拥入市,进一步推高房价。
其三,土地囤积强化稀缺性。许多开发商拿到土地后,并不立即开发,而是囤积起来坐等土地升值,提高自己的利润空间,这是房价持续上涨的最重要的根源之一。建设银行去年的一份研究报告显示,2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,而实际仅开发完成12.96亿平方米,“囤地”数量高达近10亿平方米。土地囤积强化了土地的稀缺性,推动了地价的进一步上涨。
谈到房地产的税费,我国的房地产税费不少,而这种税费已占到地方财政收入的30%～50%。从以往的经验看,房地产税越高,房价会越上涨,随之政府的收入也会越多。政府还可能通过减少土地供应、通过囤地获得因地价上涨更多的土地红利,继而,羊毛出在羊身上,一切上涨成本由购房者承担。
(四)政府为刺激经济增长的救市措施促进了房地产的发展,拉动了房价,银行的信贷过度扩张,通货膨胀的预期高涨,也加剧了房价的上升
首先,在当前全球经济不景气的背景下,中国的经济发展势头依然强劲,这是一件好事,也是中国的机遇。但同时,我们也应当清楚地意识到存在的问题。从宏观上来说,2009年巨额信贷和天量流动性是房地产市场上升的动力,货币推动资产泡沫上涨,从年末有一线城市投资客比例达到80%,可以看出房地产与信贷泡沫相互激荡的程度。间接进入房地产数不胜数。一些大型企业轻松获得贷款,因此改变原有资金用途进入房地产领域。有数据称,在2009年各地产生的90多个地王中,央企占了60个左右。在目前国资委管辖的128家央企中,除了保利、远洋、华润等16家以地产为主业的央企在名正言顺的拿地外,更有多达80多家来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业,都在2009年以不同的方式加入到拿地大军的行列,并越演越烈。间接进入房地产还包括进入信托,通过信托资金进入房地产,等等办法。不仅企业,个人消费信贷也有漏洞可钻。如2009年第4季度,深圳银监局对部分银行分支机构的个人消费贷款业务进行暗访和检查,并对9家银行的信贷资金流向进行了抽查。此次检查的930笔共16.29亿元贷款中,有21笔共1340万元信贷资金直接或间接流入股市,分别占被查笔数的2.26%和被查金额的0.82%。广发行深圳分行、浦发银行深圳分行和深圳农村商业银行等7家银行涉及的违规。虽然绝对数额不大,但问题不容小视。
(一)降低地方政府对土地财政的依赖程度,引导其通过科技创新,产业振兴,通过实体经济的发展来拉动经济
之所以地方政府会如此重视土地的开发,很重要的原因,就是高额地价带来的巨额财政收入以及在GDP数据上的体现。这种错误的观念往往会使地方政府迷失了正确的发展经济的道路。从根本上来说,房地产是民生、消费与投资的结合体,同时是老百姓的刚性需求。而从1998年房地产市场改革以来,房地产只剩下了消费与投资这两大功能,到2009年,房地产投资功能占据上风,成为财富重要分配的主要工具,进一步拉大中国社会的两极分化,也不利于和谐社会的构建。而降低地方政府对土地财政的依赖,只有通过正确的引导,通过结合地方的实际情况和发展特点,制定有针对性的发展计划,发展新型产业,努力提高技术,培养人才,服务社会。同时,一定要加强法制建设,特别是针对于房地产业的发展规范,以及对地方政府财政的监督,亮化房地产交易的中间环节。
(二)打击房产投机,遏制住宅投资
规范商品住房的销售行为,加强对房地产价格的检测调控,遏制房地产市场的过度投资行为。房产投机和住宅投资对房地产市场的健康发展极为不利,必须打击。严格购买第二、三套商品房的审核,提高贷款、税收力度。大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。此外对于住宅投资,也要加强监管力度,虽然房地产市场有其自己的市场规律,但是由于住房涉及到民生,所以必须对住宅投资有所控制,可以通过增加税费,增加审核的程序,提高门槛,严格审批来控制住宅投资。中国的房地产市场是一个大市场,拥有较高的利润空间,也因此可以吸引大量的投资,是拉动经济的重要方面,特别是这两年我国房地产业的兴起,让大家更加关注,但是要维持中国房地产业的健康发展,就必须同时健全相关的法律和规范,正确地引导,才能真正使市场更加有秩序,也有利于中国经济的发展,有利于构建和谐社会。
(三)加强社会保障住房,廉租房的建设,控制商品房用地规模,使更多的老百姓有房住
政府要加快建设低价房、廉租房满足中低收入阶层民众购房和居住需求。政府应该从房地产卖地收入和税收中拿出部分资金反哺低价房和廉租房建设;借鉴新加坡和香港经验,如成立政府建设低价房和廉租房发展基金或发行债券,针对房地产商建设、销售别墅、豪宅、酒店式公寓、商品房、低价房、廉租房等不同房产,政府应制定不同的地价、税收、贷款等政策,达到抑制与扶持的行业导向作用。继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币,比2009年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手(出售、出租)房市场,倡导住房租赁消费,盘活住房租赁市场。
三、结论
中国的经济在发展,人们的收入水平在提高,房价也应当随之上涨,但是上涨的幅度不应过大,速度不应过快,这样才有利于社会的和谐,有利于人民群众生活。
参考文献:
[1]总理:2010年2月2日接受中国政府网和新华网联合采访时的谈话
[2]叶檀:《中国房地产战争》,山西人民出版社,2009年
[3]襄樊房地产信息网
[4]全国政协委员梁季阳在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上所作的关于规范房地产市场的发言