失衡与重构:城市住房市场的结构调整
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在社会主义市场经济体制下，房地产业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，违背价值规律来解决住房问题。但在始终坚持住房市场化的同时，必须坚持建设多渠道多层次市场体系的方针，加大住房保障制度的建设。
不能谋求在短期内解决大部分人的住房问题
住房消费本来应遵循梯度变化规律。但目前住房消费普遍追求“一步到位”或“尽快到位”。过度消费和超前消费明显，在造成使用价值浪费的同时，导致了需求膨胀，引起价格上涨，而价格上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，形成“租房不如买房”、“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，进一步加剧了住房需求膨胀。当前，一方面我国住房消费的整体水平已经超越了应有的经济发展阶段，另一方面真正中低收入家庭的住房问题又没有得到很好的解决。
由于住房建设的拉动，宏观经济在快速发展的同时，也带来了结构性矛盾。相对于住房建设，当前我国城市交通、医疗卫生、环境保护、劳动保障、文化教育等与同等经济条件下的其他国家相比，则差距较大。城市居住环境恶化，资源节约和循环经济的发展与发达国家差距极大。
不能用西方标准来衡量中国的住房水平
到2020年，我国人均GDP将达到中等发达国家水平，按照西方国家的标准来衡量，我国城市化水平将达到55～60%，人均住房面积将达到35平方米/人以上。在此期间，约有3亿到3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，加上城市危改和住房消费升级带来的需求，以及工业化和经济增长带来的用地需求，中国有没有这么多土地可以用于城市建设？目前我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化――城市化――经济增长”，GDP的增长主要依靠投资拉动，经济增长依赖“土地+信贷”，吸引外资依靠“减税+减免地价”。按照以上标准进行住房建设定位，在短期内形成对固定资产投资的拉动，对其他行业尤其是钢材、水泥、建材等高能耗产业的拉动，将进一步加剧宏观经济的过热，加剧环境的恶化和资源的紧张，以及一系列问题和矛盾。
我们必须认真反思20年来逐步形成的房地产业发展政策，科学合理地量化城市土地规划控制指标体系，重新定位未来城市建设模式和居民住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重新定位未来的市场体系和市场格局。
经济适用房与商品房的政策错位
解决住房市场的结构性问题，关键在于调整好三个比例关系：（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例结构；（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系；（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例。
1998年以来，我国居民住宅产业得到了长足的发展。以北京市为例，从1998年到2006年，已经竣工经济适用房超过1000万平方米，超过10万套，占新增房屋建设总量的8%～15%。经济适用房确实解决了许多人的购房需求。“十一五”期间，北京还将新增经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套，廉租房建设规模约47～60万平方米、约1万套，社会保障住房占全部新增住房建设约20%（按套数计）。然而，根据从北京市房地产交易中心得到的资料，到2006年底已提交申请表，并经过审批取得经济适用房购买资格排队等候的超过12万户，经济适用房的供求矛盾极其突出。另一方面，由于近几年房价的快速增长，还出现了“买不着”经济适用房但又“买不起”商品房的“夹心层”，出现了“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”。解决住房问题进一步复杂化。同样，根据上海市、重庆市、广州市公布的“十一五”期间住房建设规划，经济适用房和廉租房基本占新增商品房建设总量的15%～20%左右，也出现了类似的状况。
近年来各地廉租房建设严重不足，许多城市甚至根本就没有廉租房。这显然是住房保障体系的缺陷，而现行政策在经济适用房的消费上采取单一出售的方式，更无法解决“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”的住房问题。
经济适用房标准太高，购买条件太宽
根据北京市统计局公布的家庭收入分析，按照家庭年收入为6万元的购买限制条件，具有购房资格的家庭比例占总家庭的80%左右。而历年来经济适用房在供给上只占到住房供应总量的20%左右，供需之间形成明显的矛盾。另一方面，对于20％的低收入户和20%的较低收入户，经济适用房房价收入比超过8年，很难解决这些家庭的住房问题。可见，按照现行的政策，已建和在建的经济适用房真正解决的并不是40%以下的较低收入家庭和低收入家庭住房问题。前几年，在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭；在限定购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。
缺乏退出机制使增量经济适用房的建设成为一个无底洞。随着我国经济的持续快速发展，居民的可支配收入水平迅速提高，比如，1998年第一批买经济适用房的许多年轻人现在都进入了高收入阶层，一些刚参加工作就购买了经济适用房的年轻人和一些新兴行业的从业人员，在不太长的时间内收入变化可能会很大。这些人在享受了国家的住房优惠政策后，又购买了商品房，还可以将经济适用房出卖或出租进行投资，从而加剧经济适用房的供需矛盾和社会的不公平。
现行政策模糊了经济适用房和商品房之间的本质区别，激发了经济适用房的“投资价值”，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，在商品的属性上并未体现。近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具。据统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40%左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照现行价格出售，利润也非常可观。
用科学发展观重构住宅市场价值体系
在社会主义市场经济体制下，房地产业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，违背价值规律来解决住房问题。但在始终坚持住房市场化的同时，必须坚持建设多渠道多层次市场体系的方针，加大住房保障制度的建设。当前，必须客观分析我国的现实特征，以科学发展观为统领，重新考量和调整房地产宏观调控政策。
一是要根据经济发展阶段，在商品房市场和经济适用房市场之间建立一个合理的结构和比例关系。当前，我国大城市和特大型城市保障性住房应占到全部住宅建设总量的60%左右，以覆盖中等收入以下家庭（含中等收入、中低收入和低收入家庭）；而商品房只应占到40%左右，主要针对中高收入和高收入家庭。随着经济的增长，居民购买力的提高，保障类住房才能逐步降低。
二是廉租房的建设应该保持在不低于住宅建设总量5%的水平。如果考虑到可能迅速到来的农村人口城市化进程，有效化解进城农民定居问题，廉租房的比例可能还应扩大。这不仅可以缓解人口频繁流动的诸多问题，而且可以有效遏制利用经济适用房和公房买卖出租――投机获利。同时，改革经济适用房只售不租的政策，实行租售并举、以租代售等多种形式。这样，使由廉租房和经济适用房构成的保障类住房的租、售市场比例逐步调整到40%比60%左右。当然，影响保障类住房与商品房市场结构的因素很多，除经济发展和收入水平外，还有地方差异、存量与增量的关系、财力状况等等，但确定科学、合理的市场结构是制定宏观政策的前提。
三是要早下决心、快下狠心，建立经济适用房的“退出机制”，完善经济适用房购房人的收入跟踪监测制度，设定退出条件，从根本上抑制经济适用房的过度消费；要调整经济适用房的再转让政策，限定流通范围，减少环节和成本，加大金融支持力度，真正还原经济适用房作为保障性住房的本质，从根源上消除其作为投资品的价值，形成高效的经济适用房再流通市场。