浅析酒店项目投资前市场分析及经营模式选择
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摘 要：投资市场分析研究是保障投资收益的先决条件，为了保障投资者利益，避免盲目投资现象，有必要对酒店的投资环境和经营模式进行深入研究。通过研究我们得出如下结论：在对酒店进行投资时，要在充分了解酒店的内涵和特点的前提下，认真做好投资前的市场分析，随后要对投资环境进行细致分析。最后认真考虑，选择合适的经营模式。
关键词：酒店投资；市场分析；经营模式
一、基于投资学理论的酒店投资前市场分析概述
（一）投资学相关理论概述
投资学，它是以投资领域为客体，研究投资运动规律及其管理原理的一门经济理论学科。投资经济学的研究对象是指投资领域的经济关系和投资运动规律以及其他经济规律在投资领域的表现形式。主要内容包括：投资与经济增长、投资主体、投资资金的筹措、投资规模、投资结构与经济结构、投资的风险与决策、证券投资、投资经济效益。
酒店投资相关理论如下：首先是酒店投资的行业环境研究，其中包括了外部一般环境研究，或称总体环境，是在一定时间内存在于社会的各类组织均会面对的环境，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面，其中经济环境又分为宏观经济环境和微观经济环境。自然环境的研究包括了以下三点，即地理位置是制约企业经营的一个重要因素，气候条件及其变化、资源状况则与地理位置有着密切的关系。外部特殊环境研究主要有以下几个方面，即城市酒店需求评价、区域酒店业供给规模评价、酒店业发展趋势预测、旅游业发展趋势预测、现有竞争对手研究、潜在投资者、市场信息的充分程度。酒店选址方面的研究主要包括以下几个方面，即酒店选址考察因素、酒店选址的宏观选择因素、酒店选址的微观选择因素；最后还包括了酒店业的盈利模式，酒店业投资的策略以及酒店业投资存在的风险的研究。
（二）酒店投资前市场分析的定义
广义的酒店投资前市场分析就是运用科学的方法，有计划、系统收集、记录、整理和分析与投资决策有关的资料、情报、数据等各种信息，以了解酒店的投资环境，市场潜力和竞争市场的大小、位置、性质及特征，以及投资酒店的区位分析和服务产品分析，并向投资决策相关人员沟通分析结果，以做出科学的投资决策。狭义的酒店投资前市场分析就是酒店投资前的市场调查研究。它是以科学方法收集目前酒店消费者的购买和消费酒店产品的事实、意见、动机等有关材料，并予以研究分析的手段。在全球经济发展强国，酒店投资前市场分析研究已成为非常成熟的服务行业。由于统计学的进步和计算机的发展，促使酒店投资前市场调查与分析工作飞速发展。
（三）酒店投资前市场分析与可行性分析之间的关系
酒店投资前市场分析主要研究投资酒店的潜在供需状况及市场竞争状况，以判断市场需求是否足够大，从而确定能否投资及投资的具体方向。可行性分析是关于酒店的潜在需求和经济可行性的研究，包括市场分析和一些附加步骤，考虑了建立酒店所需的全部投资以及预期的经济收益，市场和可行性分析针对的都是处于筹划过程中的酒店。
二、酒店投资环境分析
酒店投资前市场投资环境只对那些产生于酒店外部，且组织行为无法改变和控制，而又对酒店产生较大影响的不容忽视的社会因素和力量，如社会的、经济的、政治的、法制的、技术的、文化的等各个方面。例如，如每个周末、每年的法定假日就是非旅游的宏观环境因素变化而给酒店业带来的发展良机。因此，研究酒店投资前的市场环境对于投资决策和投资后酒店的正常运行都有着十分重要的作用。国内很多学者对投资环境都有一定的研究：付晓东、胡铁成将投资环境定义为:围绕投资主体、投资活动所提供的各种条件(因素)的集合，也是影响或制约投资活动及其结果的一切外部条件的总和。它包括与一定投资项目相关的政治、经济、自然、社会等诸方面的因素，是这些因素相互交织、相互作用、相互制约而成的有机整体。因此，投资环境是一个复杂的系统。陈康幼认为投资环境是指投资的一定区域内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件的总和。这些外部条件包括:社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等。戴园晨指出投资环境的科学内涵是指资金得以有效运营的外部条件，它是一个系统，是一个复合的整体，它作为一个系统总是由作为部分的子系统所组成，具有一定的层次和结构。黄东兵，刘尔成认为投资环境就是指环绕直接投资形式的投资主体和投资地点的一切时间、空间领域内的自然环境、社会环境、经济环境、政治环境中影响投资的一切因素的总和。根据以上观点，本文所指的酒店投资前的市场环境主要包括以下几个方面：
（一） 国际环境
从目前的国际大环境来看，由于金融危机的影响还在延续，如家等酒店连锁集团最近在财务报表上出现了亏损，因此，人们对于酒店的投资也开始谨慎起来。目前，国内外许多学者都在呼吁理性面对酒店的投资，防止投资过热和产能过剩情况的出现。然而，由于中国受金融危机影响较少，人们的旅游需求在金融危机后仍然保持了增长的态势。另外，金融危机后美元不断贬值，而人民币则升值比预期强烈。因此，从国际大环境看，中国有望因为其杰出的经济表现和稳定的社会环境赢得国际投资者的青睐，国际投资环境前景看好。
（二）国内环境
目前，我国的酒店业虽然已经经过几十年的发展，在数量上已经有了很大的进步，但是，由于我国地域广大，人口众多，且地域经济发展不均衡，因此，我国酒店业的市场需求依然很大，市场前景广阔。一般来说，国内投资环境主要包括以下几个方面：
1、经济环境
投资作为一项经济活动，必然与当地的经济发生各种各样的联系，因此，经济环境对酒店业的投资起着主导和支配的作用，直接决定投资活动的成功与否。经济环境的内容包含很广，如 GDP 总量、GDP 增长率、人均 GDP 水平、地区经济结构、产业结构、居民消费水平及地区经济发展战略等。在这些指标中，GDP 指标主要体现了当地的经济发展水平，是酒店投资成功与否的基础；地区经济结构和产业结构则与酒店业的特点密切相关，因为酒店业是一个关联度很高的行业，如果地区经济和产业结构不合理，则会大大影响酒店的运行和投资收益；居民消费水平体现的是当地居民的富裕程度和消费能力，直接决定了酒店潜在客源市场的大小；地区的经济发展战略指的是一个地区长远的、全局性的总体构想，地区经济发展战略代表了地区经济发展的方向，而所有的投资都要以此为指引，如果一个酒店的投资背离了地区经济发展战略，就很难取得成功。