为混合贷款辩护

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张 轩/译

编者按：禁止混合贷款的发放能否阻止将来再产生房地产泡沫，我们不得而知，不过我们相信这会限制消费者的选择，从而导致房地产抵押贷款市场效率下降。本文第二作者彼得•帕索博士是梅肯研究院的高级研究员。文章摘译自2007年10月6日《华尔街日报》。

正如《华尔街日报》上周所报道的一样，在所有提供诱惑性初始利率的混合贷款中，超过半数被贷给信誉良好的购房者。这表明在房地产繁荣时期，一时冲动和短视并非人们愿意承担高风险的惟一原因。

使用同样的综合数据库，梅肯研究院（Milken

Institute）的研究人员发现了另外一个关于抵押贷款危机的惊人事实。第一，1999～2007年间，大多数放弃抵押房产赎取权的借款人信用评级是优级（prime）。第二，在同一时期被没收房产的次级抵押贷款中，诱惑性利率的混合贷款只占到总量的不到1／3。

接下来几个月这一比例无疑将上升，但这并不能说明混合贷款是真正的“肇事者”，也无法说明禁止它们的发放会阻止将来再产生房地产泡沫。在感恩节前，众议院通过了《巴雷•弗兰克抵押贷款法案》（Barney

Frank's

mortgage

bill）以有效禁止混合贷款，不过我们相信这会限制消费者的选择，从而导致房地产抵押贷款市场效率下降。

位于旧金山的Loan

Performance研究公司自1999年开始记录关于8000万抵押贷款的数据，这些非公开数据让我们得以弄清楚次贷危机的发展过程。混合贷款在2002年以前还并不多见，但是2002年之后，却迅速流行起来，其发放量在2005年达到顶峰，直到2007年初风险才暴露出来。

但是按优级或次级的标准来划分混合贷款并不像通常想象的那样简单。因为很多分析师使用620分的FICO评分作为大致分界线，但这一简化了的方法并不能准确区分所有借款者。用贷款发放机构自己的标准衡量，自1999～2007年秋发放的总数为7080万笔的优级贷款中，有大约240万笔是混合贷款；在总数为950万笔的次级贷款里，有310万笔是混合贷款。

确实，与一般贷款相比，混合贷款丧失抵押房产赎回权的概率要高得多――混合贷款为9%而前者为3%。而且在今后的几年内，数以百万计的混合贷款的固定优惠利率期将结束，这一差距几乎肯定会呈现扩大的趋势。但是，根据新近的经验，大量一般贷款的情况同样在变坏。

问题的核心就在于如果诱惑性的利率变得不合法，或者对使用这种利率的管制变得更加严格，丧失抵押房产赎回权的贷款数量会怎样变化。答案肯定是“减少”――但也许不会减少得太多。

2005～2006年房地产市场泡沫膨胀达到顶峰的时候，次级抵押贷款有2/3是一般固定利率贷款或一般可调整利率贷款。既然混合贷款被相当数量的次级借款人用来赌房价继续上升，我们就没有理由相信他们不会或者不能以一般贷款做同样赌博。而且发生在次级借款人身上的事实也同样适用于优级借款人――从1999年算起他们总的违约的数量甚至超过次级借款人。

如果混合贷款加剧了房地产泡沫破灭的负面效应，为什么我们还要容忍它呢？这同我们能容忍无需任何初期支付的汽车贷款和易得的高利率信用卡是一个道理。任何对贷款条件的限制都会影响贷款的可获得性和便利性。

我们认为政府只有在一个领域可以扮演建设性的角色，那就是帮助借款者弄明白抵押贷款交易到底对自己意味着什么：联邦商务委员会（Federal

Trade

Commission）最近的一项研究表明，1/3的借款人不知道自己在支付什么水平的利率，而一半的借款者则不清楚自己借了多少。同时，提高信息披露水平也能起到积极作用。但是，说服市场参与者不要承担过高风险或者房价不会只涨不跌，最终并不是政府的责任。