个人住房贷款增长与商品住房交易量的关系:上海案例
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作者简介：葛瑛，女，中国人民银行研究生部博士研究生，现供职于中国人民银行上海总部；
童士清，男，上海财经大学金融学院博士研究生，现供职于中国人民银行上海总部。
本文数据来源：上海市统计局，中国人民银行上海总部（1,2中国人民银行上海总部，上海200120）
摘要：近年，上海市房地产市场和房地产信贷市场的运行发生了较大变化，进而引起个人住房贷款增长与住房交易量之间关系的变化。本文主要结合上海市的情况，探讨个人住房贷款增长与住房交易量之间的关系，认为在目前上海市的房地产市场上，主要是个人住房交易引致个人住房贷款增长，从而为房地产市场调控提供新的思路。
关键词：住房贷款；住房交易；关系；调控
中图分类号：F830文献标识码：B文章编号：1006-1428（2006）09-0020-03
目前市场环境下，究竟是客户需求引致住房贷款的增长，还是银行供给层面主导住房贷款的增长，有关意见争论不休。本文主要结合上海市的情况，讨论个人住房贷款增长与住房交易量之间的关系，从而为房地产市场调控提供新的思路。
（一）个人住房贷款对全部贷款增长的贡献率高位回落。近几年，个人住房贷款已成为上海市商业银行主要的贷款增长渠道，2004年新增个人住房贷款占新增各项贷款的比重超过60％。但由于国家实施房地产市场调控政策，从2005年7月份起上海市个人住房贷款余额连续10个月下降，2005年新增个人住房贷款占比下降到15％。尽管2006年5月和6月个人住房贷款止跌回升，但2006年上半年新增个人住房贷款占新增人民币贷款的占比进一步下降到-7.7％，个人住房贷款增长对各项贷款增长的贡献率由正转负。2006年6月末，上海市中资金融机构个人住房贷款余额占各项贷款余额的比例为16.9％，比2002年末高出5个百分点，但比2005年5月末最高时回落4个百分点。
(二)商品住房交易震荡回落且对GDP的贡献下降较多。2000年以来，上海市商品住房交易量持续上升，房地产业对GDP的贡献率也稳步提高。2004年，上海市新建商品住房交易额达到2065亿元，房地产业增加值占全市GDP的比重达到8.3％，比2000年上升2.8个百分点。但2005年房地产市场调控后，商品住房交易量总体呈现震荡回落态势。2005年，上海市新建商品住房交易量为2846万平方米，仅为2004年的88％。相应地，2005年房地产业增加值占全市GDP的比重降为7.3％，2006年1―6月进一步降至5.6％。
二、个人住房贷款和商品住房交易：因果关系及其原因
从理论上说，个人住房贷款可以改变居民住房消费对现期收入的依赖，通过平滑跨期现金流的方式实现住房消费者的效用最大化，使有支付能力的潜在需求转化为当前有效需求。统计检验表明，2000年一季度至2006年二季度上海市个人住房贷款当季发放额与商品住房当季交易额的相关系数达0.73，个人住房贷款和商品住房交易之间相关性较强。
通过对时间序列数据的格兰杰因果检验表明：2000年一季度至2002年四季度，个人住房贷款累放额是商品住房交易量的格兰杰原因；而2003年一季度至2006年二季度，商品住房交易量是个人住房贷款累放额的格兰杰原因。因此，在上海房地产市场发展初期，个人住房贷款发放对推动商品住房交易具有不可替代的推动作用。由于住房制度改革初期居民的收入水平较低，负债消费和贷款购房的观念尚未深入，银行供给因素是影响住房贷款增长的主要因素，贷款成数、利率等贷款条件的放松或收紧对个人住房贷款的增长有显著的影响。随着上海房地产市场的逐步成熟，个人住房贷款的发放对商品住房交易的推动作用日益减弱，在很大程度上已由商品住房交易量被动决定，客户需求已成为主导商业银行个人住房贷款增长的主要因素。主要原因在于：
(一)商业银行资金供给充足。近几年，上海市金融机构人民币贷存比持续下降，有价证券投资占比逐年上升，备付率保持在合理水平。2006年6月末，上海市中资金融机构人民币贷存比下降到65.5％；有价证券投资同比增长51％，占各项贷款余额比重达到16％，比上年同期上升5.2个百分点；中资银行备付率为3.19％。由于贷款收益率比有价证券投资收益率大约高出3个百分点，且个人住房贷款不良率总体较低，商业银行普遍将其确立为业务发展重点，每年新增个人住房贷款计划较大。可见，商业银行的资金供给及放贷意愿均不构成对个人住房贷款发放的约束。
(二)个人住房贷款政策调整对个人住房贷款需求的实际限制较小。据统计，2006年上半年上海市商业银行个人住房贷款平均成数约为50％，其与70％(或80％)的贷款成数上限存在较大的差距，实际贷款成数在70％以上的借款笔数和金额均不足10％。因此，贷款成数的调整对个人住房贷款需求限制较小。同时，从监测结果来看，2005年以来个人住房贷款利率连续两次上调，但并未出现提前还款额大幅波动的情况。2005年以来六个季度提前还款额分别为159亿元、151亿元、116亿元、114亿元、159亿元和131亿元。可见，个人住房贷款的实际利率敏感性也不高，利率调整对个人住房贷款需求限制也较小。同时，上海房地产市场中境外资金购房已占有一定比例，而决定其购房行为的关键因素是房价上涨预期和人民币汇率升值预期，个人住房贷款政策基本不影响其购房行为。这些境外购房者或者不需从商业银行贷款，或者从不受国内信贷政策约束的外资银行贷款。
(三)房价涨跌预期及政策变化已成为影响商品住房交易的重要原因。从最近几年上海房地产市场发展过程可以看出，税收政策的变化成为影响商品住房交易升降的重要原因。例如，1998年出台的购房退税政策就刺激了中高收入者的购房需求，2006年6月1日住房交易营业税政策变化导致一些居民住房需求在5月份集中释放。此外，全国各地个人住房贷款政策总体相同，但2005年以来北京、广州等地商品住房交易和个人住房贷款的走势与上海完全不同，也表明个人住房信贷政策不是影响商品住房交易和个人住房贷款的主要因素。
三、总体判断和政策建议
从当前情况来看，随着上海市房地产调控效应的逐步显现，商品住房交易量总体呈现震荡回落的态势，预计短期内不会出现明显上升。商品住房交易额下降直接导致个人住房贷款需求回落，新增个人住房贷款难度不断加大。根据目前的宏观金融政策导向和房地产市场形势，提出如下政策建议：
(一)要综合运用税收、土地等政策调控房地产市场。在客户需求主导个人住房贷款增长的情况下，调整成数、提高首付比例等的住房信贷政策的调控作用无疑会下降。因而，应着眼于调节住房交易需求来调控房地产市场。要综合协调运用货币政策、土地政策和财税政策，主要通过税收政策调整进行房地产市场调控，通过财政支出政策调整加快建立健全住房保障体系，促进上海房地产市场平稳健康发展。金融政策方面，应重点调整利率而非住房贷款的成数。
(二)商业银行要合理确定个人住房贷款新增计划，规范个人住房贷款业务创新。目前，商业银行个人住房贷款的增长已由商品住房交易量被动决定，商品住房交易额下降直接导致个人住房贷款需求回落，而正常还款金额和提前还款金额已经比较大，新增个人住房贷款难度不断加大。因此，各商业银行应正确对待个人住房贷款增速下降或负增长的问题，合理确定和调整个人住房贷款增长计划，支持合理的个人住房消费。监管部门要规范个人住房贷款业务创新，防止出现个人住房贷款恶性竞争。
(三)高度关注房地产开发企业贷款变化趋势，进一步优化贷款投向结构。由于商品住房销售款回笼减慢和个人住房贷款减少，房地产开发企业资金总体比较紧张，房地产开发贷款需求显著上升。在贷款总量增长和降低不良率的双重压力下，商业银行对房地产开发企业的贷款需求总体持支持态度，房地产开发贷款已持续保持多增态势。但是，需要继续关注房地产贷款占比偏高导致的贷款集中度风险，适当控制房地产开发贷款的增速。在法律法规允许的条件下，积极推动其他个人贷款业务发展，比如开展个人循环授信贷款业务，推广个人信用卡透支业务。
(四)正确处理贷款总量增长问题，促进房地产市场平稳健康发展。近几年，上海市金融机构贷款增长变化，是个人住房贷款有效需求变化的结果，并不存在金融机构主观上控制贷款投放、资金供给不足的问题。从总体看，个人住房贷款对全部贷款增长的高贡献率阶段已经结束，商业银行要及时转变依靠个人住房贷款促进贷款总量增长的思维惯性。要跟踪研究国务院有关部门规范房地产市场外资准入和管理以及个人住房转让所得税等政策的效应，密切关注房地产市场变化及其对房地产信贷市场的影响。
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