12处“伤口”惊现万元精装房

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根据北京21世纪不动产、世邦魏理仕等多家经纪机构对2007年6月中旬至7月中旬的市场交易统计显示，高档住宅，即万元以上公寓类住宅成交形势有所回升，尤其是以奥运为宣传口号的万元以上住宅市场反应更佳。为对此类项目的施工质量一探究竟，本栏目记者于7月初对北京奥林匹克花园这一典型楼盘进行了实地采访。

验房档案

验房时间：2007年7月2日11:30－13:10

收房业主：孟克

验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司 验收工程师杨连明、陈祖武

验收楼盘：北京奥林匹克花园二期

物业类型：普通住宅

物业面积：约140平方米(建筑面积)

物业状态：精装修

物业价格：11500元/平方米(均价)

6月初，本栏目记者接到来自台湾省，现在北京从事金融投资行业的孟克先生的咨询电话，他在电话里对记者表示，“去年年底购买的、位于北京朝阳区姚家园路与东坝中路交叉口路北800米处的北京奥林匹克花园二期房屋，即将于7月初入住，不知在验收这类精装修房屋时应注意哪些问题”。为此，记者联系了北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司验收工程师，并与孟克先生商定于7月2日前往该楼盘进行现场验收。

7月2日中午11点半，孟克与记者、验房专家一行人进入孟先生所购买的一套成交价格为11000元/平方米、合同签订建筑面积为140平方米的三居室内，开始验收。

验收现场一客厅踢脚线颜色不均主卧入门处石板断裂

刚一进入房间，杨连明工程师就发现该房屋起居室地面踢脚线颜色存在明显差异，其中，靠近内置阳台的南侧踢脚线颜色较重，而靠近门口的踢脚线颜色则较浅。

“由于该房屋起居室地面采用浅黄色地砖装饰，而踢脚线为深棕色偏红，颜色对比比较分明，因此踢脚线的色差尤为明显，这样一来导致起居室地面原本开阔的视觉效果明显下降，且影响室内美观。”杨连明工程师随后分析指出。

对此，陪同验收的北京奥林匹克还原的物业管理人员解释认为，踢脚线颜色差异可能是材料问题自身造成，也不排除装修中失误所致的可能，“我已经进行记录，会及时报修工程部门，尽快解决这个问题。”他这样说道。

为保险起见，杨连明工程师对整个室内地面进行了检测，检测中他发现主卧室入口处地面装潢所用的石板材已经断裂，并形成一条纵向裂痕使整个石板一分为二。见此情景，来自台湾省的孟克先生感到十分气愤，他对陪同验收的物业公司工作人员说到：“如果说

踢脚线颜色不均还能理解为装修材料自身的问题的话，那么地板的石材完全断裂，这又是为什么?难道工程部门买来的石板就是断的?”

对业主的愤怒，该物业人员表现得非常无奈，在几次想要开口却无从解释后，只得默默纪录下了这一问题。

现场解说

杨连明：通常来讲，装修材料出现质量问题均是由于施工单位所选用的建筑、装修材料自身不达标，或与合同不符造成的，但是随着近两年分包工程的愈演愈烈，一个楼盘的建设往往有五家以上施工单位分阶段施工，因此，像孟克先生家出现的石板断裂问题，也有可能是由于在装修完成之后其他施工单位马虎大意所致。

但无论该类问题如何产生，业主都应该上报物业公司，要求物业管理部门责成施工单位整改，因为这类问题不仅会影响室内美观，还有可能掩盖精装修房屋在毛坯阶段遗留下来的结构性质量问题。

验收现场二设备后墙面涂抹均不到位

在检测出地面存在以上两大问题之后，杨连明工程师开始检验墙体结构、墙面空股和粉刷质量。可喜的是，经过工程师的一番检测，该房屋主体建筑结构为钢筋混凝土全现浇剪力墙结构，其质量均达到建设部和质检局联合的《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的有关标准，并未出现墙体沉降和墙面空鼓的现象。这令刚刚还处在愤怒状态的业主孟克先生大舒了一口气。

“但是，通过对墙面粉刷的监测可以发现，这套房屋所有安装的设备，小到如电表、可视对讲设备，大到如燃气管道、整体橱柜、卫裕设施、储藏室等后面的墙面均未经过粉刷，或粉刷不均匀。”杨连明随即指出。

对此，该楼盘物业管理人员解释道：“由于一些设备的安装在精装修过程之前，因此，一些被设备掩盖的墙面由于面积过小或缝隙过窄，无法涂抹到位，即使保修物业恐怕也无解决之道。”

“那怎么办?难道要我把这些设备拆下来、粉刷墙面，再安上?”孟先生着急地问。陈祖武工程师当即表示，这种问题可以通过装修公司的再次装修解决，也就是说，是可以通过技术手段弥补的问题。

现场解说

杨连明：墙面涂抹不均、不到位是精装修房屋验收时经常遇到的问题，这也是由于分包工程所致，但是并不是没有解决的办法，只是对于物业管理公司来说，很难解决。

一般情况下，房屋出现这样那样的问题时，物业管理部门会通过上报工程部予以解决，但是对于精装修楼盘来说，装修和结构施工单位往往是承包关系，装修单位在完成一项(如墙面粉刷、地板安装或厨卫装修)工程后就会离开该楼盘，因此，一些物业公司对装修中出现的这类问题就无计可施了。

鉴于孟先生的房屋可能属于上述情况，建议孟先生聘请一装修公司，通过再次装修解决现有墙面问题。

验收现场三部分门窗开启不灵活限位设施不到位

在杨连明工程师对墙体检测的过程中，陈祖武工程师对该房屋的门窗进行了缜密检验。

在陈祖武的指引下，记者看到厨房内玻璃质地的阳台门没有安装限位设施，导致该玻璃门开启时撞击厨房西侧墙面，一旦开启用力过猛，甚至会出现玻璃破碎，可能造成人员伤害。

陈祖武工程师还指出，房屋北卧窗户开关不灵活、窗台板石材断裂，起居室开启窗未安装限位设施，起居室落地窗未安装防护栏，储藏室开启门安装水平度较差、咬合不完全等诸多“小毛病”。

对此业主孟先生已经是万般无奈，他对记者抱怨道：“没想到花了1万多元/平方米买的房子竟然有这么多问题，还存在安全隐患?!早知道这样，我就不买房子了，本来想把后半生留在北京，结果还没安居，就生了一肚子气!”

见状，陈祖武和记者连忙宽慰他说，无论是在哪里买房子、买什么样的房子都会遇到或多或少的问题，像今天出现的这些问题通过物业管理公司就能够解决，大可不必因此对买房失去信心，就同等价位的楼盘来说，在验收时就能发现这样的问题不见得是件坏事，总比装修后表面上看起来光鲜亮丽，入住半年后却出现工程质量问题好得多。

现场解说

陈祖武：该房屋出现的门窗问题是由于施工方的责任缺失所致。如从厨房内门未安装限位设施一事可以看出，装修单位在进行施工时，没有严格照北京市商品房建造的有关标准施工，因为按照相关规定，玻璃质地的门窗安装必须配有限位设施以确保玻璃门窗的开启、闭合安全。

建议业主立即报修物业管理公司，尽快解决这一问题，否则在再次装修以及今后业主使用时，可能会因该限位设施的缺失导致玻璃门破碎，留下安全隐患。

同样，为保证儿童居住者的安全，起居室落地窗的护栏也须安装，如果业主对开发商提供的护栏外形不满意可以自行安装造型美观的艺术护栏，但需要注意的是，护栏的材质一定要符合建筑规范标准。

验收现场四开发商所赠厨卫有质量问题

检测完房屋整体结构，两位专家开始验收精装修附赠的厨卫设备及设施。

记者跟随陈祖武工程师在厨房内看到，橱柜为单面操作平台，抽油烟机、天然气灶台、热水器等设施均已安装到位，但业主亲自打开各项设备调试后发现，抽油烟机电源开启时，操作噪音较大，不时地发出“吱吱”声，很是恼人。

此外，当记者无意间打开橱柜一侧内门，用手碰触时竟然被划出两公分长的一道伤口，后经陈祖武工程师验证，该门内侧木材未经修整，仍存在“毛茬”，如果不经打磨平整，日后还会给业主留下安全隐患。

同一时间，杨连明工程师在主卫生间内发现，开发商赠送的浴盆底部密封胶涂抹不到位，同时浴盆内的水管转换器，即淋浴与盆浴的出水转换器失灵，验收当天浴盆的出水仅限于淋浴出口。

“检测中还发现客卫顶棚采用的材料为木质，这不符合卫生间装修标准，且颜色差异较大影响美观。就检测中发现的所有厨卫问题，建议业主保修物业管理部门进行整改，尤其是一些开发商赠送的厨卫设施应要求物业公司直接与厂商联系进行修整，因为这类设备及设施均应由制造商提供质量保证。”

除上述验收内容外，7月2日，杨连明、陈祖武两位工程师还对该房屋的室内面积、层高、电路、电气、上下水、天然气等进行了检测。

经检测，该房屋套内建筑面积是107.92平方米，客厅高度是2.62米，主卧高度是2.63米，次卧高度是2.65米，书房高度是2.63米，均达到《合同》约定的标准。除厨房下水PVC管道因接口不严导致轻微漏水以外，室内其他给排水系统均正常，并且达到相关规范要求，令人欣慰。

在即将离开该楼盘的时候，业主孟克先生不无感谢地对记者表示，如果没有《楼市》杂志的系列报道，他也不会感到验收房屋的重要性，更不会想象自己的房屋也会出现这么多问题，而两位专家的验收细心、缜密，整改建议又非常详细、到位，让他这个初次在北京置业的“台湾客”获益匪浅。

收房讲堂精装房验收五部曲

专家根据以上案例提醒广大业主，精装修房屋验收时不仅需要遵照毛坯房对房屋的墙体结构、保温结构、供暖方式、电路电气、室内面积以及层高等各个方面进行检测，也要对精装修内容进行仔细检查，具体来说，对精装修内容应检测以下五大方面：

一、 检查室内墙面面砖是否脱落、开裂；二、 检查室内地板石材、木材是否贴合紧密；三、 检查厨卫配送设施是否安装到位；四、 检查门窗是否封闭及其灵活程度；五、 检查精装修内容是否符合合同约定。

验房时间：2007年8月

验收对象：新龙城三期

收房业主：刘家家

验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司验收工程师杨连明、陈祖武

物业类型：普通住宅

物业面积：约90平方米(建筑面积)

物业状态：毛坯

物业价格：63万(总价)

附：验收检测结果报告书(摘录)

编号No 1

根据中华人民共和国建设部(以下简称建设部)和中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局(以下简称质检局)联合的《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204―2002)之规定，经检测，该套房屋主体建筑结构为钢筋混凝土全现浇剪力墙结构，质量均达到《规范》中的有关标准。

编号No 2

根据建设部和质检局联合的《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210―2001)中的有关规定。经检测，该套房屋外墙与《合同》相符。其它各项指标均达到《规范》中的标准。但是在检查中发现：

1　客厅踢脚线色差严重，空调管入室孔没有打通且不规则。

2　主卫生间顶棚面层不平、色差严重，浴缸下部没有涂抹密封胶且上水转换开关失灵。

3　客卫座便、面台后墙砖与地砖未做勾缝处理，淋浴间墙面没有勾缝。

4　储物柜开启门两侧墙面处理不到位。

5　燃气间少一遍面层涂料。

编号 No 3

根据建设部和质检局联合的关于《建筑给、排水施工质量验收规范》(GB50242―2002)的有关规定，经检测，该套房屋给、排水的各项指标均达到规定。各项误差均在允许范围之内。

6　但在检测中发现：厨房洗菜池下水管渗漏。

编号 No 4

根据建设部和质检局联合的《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210―2001)中的规定。各项指标均达到规定，其误差均在允许的范围之内。但在检测中发现：

7　大厅左、右窗限位器失灵，所有窗均无护栏。

8　厨房：

1)、内门应加限位器。

2)、橱柜底缝太大，柜门里存在“毛茬”。

3)、吊柜右边玻璃门撞墙。

9　主卧门角板石材断裂。

10　北卧窗户开关不灵活，窗台板石材断裂。

11　室内所有纱窗质量较差。

编号No 5

根据建设部和质检局联合的《建设采暖工程施工质量验收规范》(GB50242―2002)之规范，该套房屋为集中供暖。

编号 No 6

根据建设部和质检局联合的《施工质量验收规范》(GB50207―2002)之规定，经检测，该套房屋采用外墙外保温方式，使用材料完全符合北京市的保暖要求。

编号 No 7

根据建设部和质检局联合的《施工质量验收规范》(GB50209―2002)之规定，经检测，各项指标均达到《规范》中的标准(装修房屋)。但在检测中发现：

12　抽油烟机声音大，有异音。

编号 No 10

根据建设部和质检局联合的关于《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303-2002)的规范，经检测，①、各种配电设备的品牌与《合同》相符。②、电压等级符合居民用电的标准。③、引向灯具和插座线芯的最小截面达到第19、2.1条之标准。④、各种插座的连线达到第22、1.2条之规定。⑤、开关的选用和通断达到第22、1.4条之规定。⑥、灯具、插座、开关及配电设备的外观均达到规定的标准。⑦、卫生间的灯具及插座均有接地装置并进行了防水处理.符合规定的要求。⑧、漏电保护系统反映灵活。⑨、配电设备金属框的接地或接零达到第6、1.1条之规定。

编号No 12

根据《北京市房地产测绘细则》的有关规定。经现场实际测量，该套房屋的套内建筑面积是107.92平方米，客厅高度是2.62米，主卧高度是2.63米，次卧高度是2.65米，书房高度是2.63米，均达到《合同》约定的标准。

综上所述，经验房师和专家现场检测验收，该房屋所检测出的问题为一般性施工质量问题，经过维修均可以达到建设部及北京市有关《规范》中的标准。