上半年我国房地产形势分析与启示

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【摘 要】诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

【关键词】2012年；房地产；形式分析；启示

随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。

从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、房地产调控的历史逻辑考察

不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。

（一）发端阶段

发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。历史证明，这些举措面对我国房地产业长期畸形发展，似乎并未起到预期的效果。反而，这一规制却激发了潜在消费者刚性需求，其后果众所周知。

（二）试错阶段

不可否认，从上世纪90年代末期的住房货币化改革后，都未对房地产市场进行规制。与此同时，随着财政分灶吃饭后各地的土地使用权拍卖，成为了地方政府主要的财政来源。二者所形成的叠加因素，自然就放大了我国房地产业发展的畸形态势；且缺少在这方面的经验。试错阶段大约出现于2009年中后期，此时我国经济已处于后危机时期，表明转变经济发展方式势在必行。配合这一经济转型，严控房价便成为了不仅关乎民生也是涉及经济发展的重要举措。在此背景下，国家在调控措施的设计中已从浅层的规制安排，深入到对金融体系、地方政府土地拍卖，以及严格限制投机性购房中来。

（三）巩固阶段

2012年温总理在记者招待会上的发言证明，调控我国房地产业的决心不变。之后，李副总理也代表政府提出了巩固过往成果的要求。这样一来，2012年之后便可以理解为是巩固阶段。

上述三个阶段将为分析2012年上半年的形式，提供很好的历史视野。

二、历史逻辑基础上的形式分析

为了更好的进行分析，以下将在历史视阈下沿着宏观形式、中观形式、微观形式等三个方面进行分析。

（一）宏观形式分析

从规范分析的角度来看，一项调控政策的出台应遵循帕累托改进的逻辑。遵循这一逻辑，国家调控房地产实则在于配合经济发展方式的转型。从承载转型经济主体的特征来看，其主要以高科技、创新型企业为主体。从而表明，针对房地产业的宏观调控，在中央政府层面是坚决的，其是优化经济发展模式的重要一环。并在多元目标驱动下，中央政府还须关注民生问题。从国务院的政策取向上来看，其不仅从经济发展模式上否定了房地产业的经济增长极功能，更从民生问题层面约束商品房的畸形发展，而大力发展经济适应房和保障房。关于这一点，将长期保持稳定。

（二）中观形式分析

中观形式分析主要作眼于地方政府层面。不难看出，目前中央与地方政治间的博弈持续进行，这从现阶段部分地区的房价回升中便能看出。从价值取向上不难理解，房地产业的发展不仅对地方经济的发展起到了显著的作用，也从税收上极大的促进了地方政府的财政收入。然而，在委托关系下，地方政府作为中央政府的实际人，将在宪法框架下执行中央的决策；同时，在自我利益诉求驱使下，有在政策的执行上存在着诸多暧昧元素。因此，从影响房地产形式的关联性程度来看，目前地方政府的行为偏好有与中央政府要求相偏离的趋势。

（三）微观形式分析

从房产需求方和开放商的角度来进行形式分析，便体现为微观形式分析。从媒体和笔者的调研所得可知，前者仍处于观望状态，而后者则加大了营销力度。作为奢侈品的购买，往往存在存在着追涨不追跌的现象；而对于目前众多开发商来说，则面临着资金链紧缩的风险与压力。因此，微观层面的形式分析表明，目前房地产调控形式需要兼顾上述二者的利益。特别对于开发商而言，随着它们资金链条的断裂，最终受损的却是商业银行机构。

以上三个方面的分析，就从独特的视角为下文的启示提供了逻辑起点。

三、启示

那么上述阐述对我国房地产企业的启示有哪些呢。根据笔者的解读，可从以下三个方面来进行归纳。

（一）房产企业的项目选择

应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性（社会公益性），这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。这样，不仅能拓展房地产企业的盈利范围，还能建立起良好的社会声誉。

（二）房产企业的项目营销

一般而言，当地消费者在购买房产时存在着品牌意识，即该房产是由哪家房地产商开发的；同时，房地产商的品牌建立，往往又是通过商品房来实现的，因此，在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭，能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息，来预测该房产的购买价值。需要明白，对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

（三）房产企业的战略规划

目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略归化，应在成本控制上下工夫。从而，规避现有金融歧视政策的干扰。

综上所述，以上便构成笔者对本文的讨论。

四、小结

诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

参考文献

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