房企海外频发债

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进入第三季度以来，随着土地成本的不断上涨，加上内地上市房企在股票市场再融资尚未开闸，房企资金压力正呈现放大趋向，大规模海外融资潮再度出现。与以往相比，此轮融资潮无论总体或是单个规模，均创下近年新高。

扎堆境外发债

“企业近期集中发债，力度和规模都比较大。如恒大两次融资募资逾百亿港元，碧桂园等房企也已经两度发债。”CRIC研究中心分析师朱一鸣表示。

内房企在美元债市场上获得金额最高的发债额诞生。11月2日，中国海外发展有限公司成功发行一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购。

对于恒大而言，今年也成为公司自上市来融资金额最大的一年。11月8日，恒大地产额外发行2018年到期的5亿美元优先票据，此前的10月24日，该公司就曾发行10亿美元，利率为8.75%的优先票据。如果算上年初配股融资43.5亿港元，恒大年内融资总额接近160亿港元。

此外，11月5日，中粮集团香港全资子公司成功发行5年期和10年期两档美元债，合计规模10亿美元。

10月11日，刚成为绿地集团融资平台的绿地香港发行2016年到期的7亿美元债券，利率为4.75%。万科也通过香港子公司发行四年期约合6.9亿元的定息债券，利率为3.275%。此次发债是自万科香港今年3月发债之后，又一次发债融资。

德信资本董事长陈义枫表示，9月以来，在港上市的内地房企在资本市场异常繁忙，绿城、恒大、绿地、碧桂园以及方兴地产等多家龙头房企纷纷发债融资，涉及资金额度较大且发债期限较长。

另据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月29日，房企海外融资总额已经突破311亿美元，合计人民币1896亿元，融资总额已经超过2012年全年融资额的50%。

融资窗口期与输血拿地

众多房企争相追逐的背后，显示出了房企难以抑制的海外融资热情。其中，既有如碧桂园等第二次寻求发债的房企，也有如五洲国际等新上市的房企首度试水境外债券市场。

此轮内房企海外融资，承受了较高的利息成本。除恒大、碧桂园等知名房企发行的优先票据利率在8%左右，旭辉控股、五洲国际、珠光控股与中国地产集团发行的优先票据利率均在10%以上，其中五洲国际票面利率高达13.75%。

“但12%-13%的利息，比起在国内发行信托融资仍然是便宜的。”陈义枫表示。促成这一波海外融资潮的，与融资窗口期因素有关。美联储货币宽松政策增加了海外资金的流动量，再加上人民币升值，大量资金流向香港市场，为内房股海外发债提供了一个有效窗口。

土地市场高涨加速了房企拿地热情。随着全国范围内土地价格不断攀升，加之地产企业纷纷回归一二线城市，一二线热点城市仍成为企业争夺重点，高总价、高单价、高溢价地频现，房企的资金储备仍旧面临相当大的考验。

根据中指院数据显示，2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍。

在陈义枫看来，土地市场高涨，使得房地产行业的资金面偏紧。下半年房企的融资成本略微上升，钱荒造成了银行的头寸紧张，使得房企加速海外融资的力度。陈义枫还预计，随着明年楼市长效调控机制展开，开发商面临的环境将发生变化，房企资金链紧张程度可能更胜一筹。

警惕负债风险

不少业内人士表达了对于房企“以债养债”的担忧，如中粮此次发债即宣称，其债券融资的70%将用于短期债务融资、调整期债务结构，剩余资金将用于日常营运需求。

早在今年4月，国际货币基金组织（IMF）就在其权威报告中警示内地房企，需警惕负债水平走高而引发的“以债养债”问题。

知名财经评论人叶檀近期撰文指出，房企负债率达71.28%，达近10年最高值，已有高风险苗头。按照叶檀提供的数据，房企在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。

叶檀认为，在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小房企将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。

从一线城市调控加码的力度来看，房企的销售环节也值得担忧。继北京“京七条”之后，深圳和上海同时要求二套房首付不得低于七成，上海同时要求，外地户口购房缴纳社保年限，从一年提高至两年。至此，北上广深四大一线城市，仅剩广州维持二套房贷六成首付。

但朱一鸣同时表示，尽管房企高周转模式依赖于“以债养债”，但近期融资的主要是龙头房企，风险把控意识强，也拥有强劲的销售回款能力，资金流足以覆盖企业的负债。