国资猎地“接力”
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7月中,北辰实业董秘郭川再度飞抵长沙时,心情大好。身背“体量最大”名号的北辰长沙地王项目,最终置之死地而后生,8栋大楼已经拔地而起。
这还不是郭川高兴的全部理由。6月25日,北辰以12.56亿元夺得顺义新城一块居住用地。作为北京市属国企,2年蛰伏后,北辰重新杀回北京土地市场。
同时发力的还有北京首开股份。5月底和6月底,首开股份接连在房山区拿下3幅地块。7月22日,又在通州竞得一块住宅用地。2个月内,首开四度出手,收获总建筑面积近90万平方米的土地。
7月16日,久未在京拿地的华远也打破沉默,接连在通州和昌平的两块居住用地投标中报出高价,圈地意愿强烈。
这种现象正在全国蔓延。在山东,鲁商置业、山东高速、山东重汽等省属国企,亦纷纷加快猎地速度。
借央企受限“退地令”之际,地方国资正加速进入房地产领域,在土地市场上唱起了主角。
央企走后
北京的土地出让方式,正在悄然发生变化。近2个月以来,招标成为最主要的手段,而此前的惯常方式是拍卖。
按照北京市土地储备中心副主任叶向忠的说法,这一改变的初衷是“避免价高者得”。事实表明,此举对北京国企的刺激作用明显。
6月25日,北辰以招标方式拿到顺义区一地块,刨去公建,楼面地价为9470元/平方米。
“我们公司比较稳健,不会去拿高价地,这个价格很合理。”北辰董秘郭川对《财经国家周刊》记者表示。
该地块周边项目目前单价在1.6万元到1.8万元之间,最高达到2.1万元。“我们的项目在顺义新城中心,区位很好,未来2到3年,价格会稳步上升。”郭川说。
在外界看来,作为北京本土房企,北辰的回归姗姗来迟,长沙地王的“解套”成为直接诱因。
“项目因为体量大,前期确实占压资金比较多。”郭川说。但他同时表示,北辰这两年没在北京土地市场上有动作,是土地市场竞争太激烈所致。“尤其是去年,三天两头刷新纪录。我们实际上参与了不少地块的拍卖,但它们最终超出了公司的预期价格,所以没拿。”
土地市场正发生微妙变化,国资委“退出令”后,央企身影渐渐隐去。7月16日,通州和昌平两块居住用地招标现场,参与投标的10家企业中,仅有中国水电一家央企。而2009年下半年,北京市土地储备中心大厅内,一直是央企大鳄叙旧的场所。
就在此次招标会上,久未谋面的华远地产两次出手,在两块地的投标中均报出了最高价。华远总裁任志强在近期的各种论坛上,多次表达过“华远将瞄准二、三线城市”的意愿,但央企的退场和土地出让方式的变化,让华远看到了返京的希望。
北京首开成为土地市场最大的受益者。在其近两个月内拿到的4幅地块中,2块来自拍卖,2块来自招标。
一位参与投标的国企老总坦言,招标过程中有一项综合业绩分,“历史比较长的国企,肯定有优势,央企退出了,接下来是地方国企的机会”。
6月29日房山区地块的投标中,共有6家开发商参与争夺。在报价环节,华远、首开和中水电分列前三位,之后才是3家小公司。而随后的综合业绩评标环节,则完全成为地方国企和央企的比拼。最终首开凭借在综合业绩和财务指标上的高得分,击退华远和中国水电。
首开内部人士对《财经国家周刊》记者表示,“招标的门槛比较高,不像挂牌,谁都可以来争一争。”
此次争夺中,华远的报价高出首开2亿元,却最终败北,这似乎是对此前“价高者得”的颠覆。但综合业绩的考量,则为小开发商出了一道难题。
“退地令”地方版
北京国企在京大获全胜之际,临近的山东房地产市场上正掀起另一场风波。
6月13日,山东省国土资源厅《关于加强房地产用地供应和监管工作的通知》,明确规定,“我省严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。”
从山东省国土厅的表述中可知,该通知是对今年初国务院“国十一条”的地方配套政策,但其对当地国企的拿地限制,却比“国十一条”更为严厉,这被当地媒体解读为“楼市准入禁令”。
正是这一新规,让向来国企独大的山东房地产市场颇有措手不及之感。
重汽地产一位高层对《财经国家周刊》记者提出自己的疑问,“此前只有国资委对央企下达退出令,对省属国企并没有这项规定啊!你能不能问问省国资委是什么态度?”
重汽地产在1993年便进入房地产业,依托重汽集团的旧厂区,在济南中心城区拥有相当体量的土地。
7月22日,中国重汽集团领导在重汽地产的会议中,强调要继续把地产做大做强。
“房地产也是重汽的主业。原来只做汽车,现在增加了两个,分别是地产和金融。这是集团的发展战略。”上述重汽地产高层表示。
按照国土厅通知,重汽地产并不在山东省退出令之列。而另一国企山东高速,在迅猛扩张之际,则面临巨大政策风险。
山东高速为山东唯一一家高速公路板块上市公司。7月10日,其公告称,向下属全资子公司山东高速投资发展有限公司(下称高速投资)增资10亿元,参与省内多个房地产项目投资。山东高速内部人士对《财经国家周刊》记者透露,“增资有两个原因,一是继续增加土地储备,二是有新项目要上马了。”
高速投资成立于2008年6月13日,是山东高速的全资子公司,注册资本金2亿元,主业为房地产开发与经营。
公开资料显示,该公司自成立以来,仅有莱芜市的雪野湖一期项目即将开发,占地面积280亩。而从今年开始,高速投资开始发力,2月8日,其与杭州绿城签署战略框架协议。公告显示,双方将在50亿元额度范围内合作,模式为共同组建项目公司。
敲定战略合作伙伴,向子公司大举增资,山东高速发展地产的雄心暴露无遗。而国土资源厅的一纸文件,令其扩张前景骤然生变。
感受到压力的绝非只有山东高速。山东国企进入房地产业者大有人在,鲁商置业董秘姜国栋在接受《财经国家周刊》记者采访时预测,“我相信不只山东出政策,其他地方也会出台类似政策。”
鲁商置业为山东省商业集团总公司下属子公司,接近该公司的人士透露,山东省商业集团此前在商业领域的利润率并不高,地产业的地位正在迅速提高,已经升级为集团主业。
山东省国资委副主任樊军告诉《财经国家周刊》,目前国资委下辖31家直属国企,其中16家涉足房地产业。不乏山东高速、兖矿集团等非地产主业国企。
山东省国资委提供的资料显示,2008年末,地产企业资产总额312.7亿元,占16家省管企业的5.69%;营业收入97.4亿元,占2.48%;利润总额3.9亿元,占1.37%;职工人数1.6万人,占2.9%。
“省管企业主营业务是煤炭、钢铁、黄金和汽车零部件,地产资产所占比例并不大。”樊军说。
尽管比例不大,但国企发展地产的势头迅猛。在济南,已有保利、中海、绿城、恒大等外来品牌入驻,可与之抗衡的唯有地方国企,如海尔地产、海信地产、鲁商置业、重汽地产等,均表现出明显上升势头。
过半数山东国企涉足房地产,看中的是未来较高的利润率。根据山东大学房地产研究中心主任李铁岗测算,山东省一般行业的平均利润率为5%到8%,而房地产业在20%以上。
炒高地价成为央企被勒令退场的原因,而地方国企遭遇的情况类似。绿城一位高层对《财经国家周刊》记者说,“我对国企和央企拿地,抱有非常大的反感,大多数地王都出自它们。用国家的钱来炒高地价,这是比较不负责任的行为。”
当地最大房地产顾问机构信立怡高的一位分析师透露,6月份,济南共有8幅地块成交,成功猎地者一半为国字号。如中国建设银行山东省分行、青岛啤酒、海信地产、中国人寿山东分公司。“济南的商业地产并不发达,而这8块地都是商业用地,足见国企胃口之好。”
就在山东省国土资源厅下发文件后不久,7月22日,山东黄金与济南天桥区政府签约,准备合作开发该区域的鹊山龙湖项目,有消息称,山东黄金此举将拿地3000亩。
退出拉锯战
对于山东国土厅的“退出令”,海尔地产一位受访高层略显无奈。“土地市场应该是公开的,今天禁止央企,明天禁止国企,这种游戏规则不公平。靠行政干预无法解决问题,得从制度上做变革。”
按照通知规定,山东高速在退出之列。但该公司一位高层表示,参与地产开发的并非山东高速本身,而是下属的子公司。“这个子公司的主营业务就是房地产,而且也不是自己做,是和绿城集团合作,针对某个项目成立项目公司,并不违背国家相关政策法规。”
他认为,政策并未要求地方国企子公司不做地产。“最起码在当前,我们公司的房地产业务不受影响,完全可以做。”
重汽地产受访高层表露出相似意见。“国土厅的文对我们没有影响,如果是国资委下文,力度会更大些。”
他们的自信并非全无理由,山东省国资委提供的资料显示,当地国企参与房地产业,所开发土地多是老国企城区用地,同时对职工安置和加快国企改革有比较大的促进作用。“有的因城市建设需要,承担地方政府的建设任务。”
重汽地产一直参与济南天桥区棚户区的改造,接近重汽地产的人士透露,“很多地方政府都希望重汽地产这样的国企进来。”
疑问之下,山东省国资委的意见非常明确。“我们支持省国土资源厅的工作,接下来会加大对这些企业的清理整合力度,督促企业在完成阶段任务后有序退出。”山东省国资委副主任樊军表示。
他认为,山东国企进入房地产领域的趋势“肯定会发生改变”。“第一,如果它们主业不是地产,就难以打造自身优势,谋求企业进一步发展;第二,很多企业只是做项目,项目完成后将退出地产领域。”
自2009年,山东省国资委对31家省管企业产业分布、经营状况等情况开展清查,目的是“突出优化产业链,做精做强主业”。樊军透露,国资委将对非主业内资产质量不高、效益低、无发展前景的企业坚决清理,杜绝盲目多元化。
“各企业根据要求制定了产业重组整合方案,今年就开始实施,涉及到房地产的企业将得到规范。”樊军说。