京城再现准日光盘 合展“涨价”仍进账3亿

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虽因开盘定价大幅高于宣传价而颇受争议，但合生世界花园开盘当日还是销售红火。

该项目人员介绍，1月3日合生世界花园首期新推341套房源，半天即售出307套，销售率达90%。据了解，此次开盘多为小LOFT和小户型住宅，均价在13000元/平方米左右，如按每套房100万元的平均价格计算，此次售出300多套将能揽得3亿元资金。

分析人士认为，在调控严厉的当下，商品房已逐渐回归到常态的住宅需求，低价入市房源会更受刚需青睐。这在合生世界花园及此前开盘“日光”的龙湖时代天街上皆有体现。

刚认购了合生世界花园小LOFT的张先生表示，虽然勉强买下了合生的房子，但项目用9980价格吸引人气，结果推出的房源售价都“涨到”12000以上，高的居然有16000，自己内心难免有“受骗感”。

开盘当日售出300多套

在经历了1个半月的宣传造势以及延迟一周多开盘后，合生世界花园终于在1月3日正式开盘。

现场工作人员告诉《投资者报》记者，项目早上9点开盘，新推341套房源，至中午已售出307套（认购），销售率达90%。

此次开盘为合生世界花园的首期开盘。据悉从2011年11月18日在北京地铁首次打出“9980起价”的广告后，就有大量购房者前来看房，开盘前排号已超过500人，成为2011年底最热门的新盘之一。

该项目策划经理杜辉告诉记者，合生世界花园首期开盘的户型为90～150平方米住宅（70年产权）和55～75平方米MINI空间(50年产权)，目前9980元/平方米起价的低价房源基本售罄，现住宅均价为13000～14000元/平方米。杜辉表示，MINI空间（小LOFT）由于是商业立项，不受限购影响，且总价较低，因此很受80后的刚需青睐。

不过，《投资者报》记者发现，位于该项目旁边的合生世界村，均价则在20000元/平方米以上。

很显然，低价策略才是合生世界花园再造“日光盘”的首要因素。

快速销售应对“钱紧之痛”

销售人员向《投资者报》记者透露，合生世界花园是因开发商想要快速回笼资金而打造的一个项目，项目附带3000元/平方米的精装修，仅能实现“微利”。

记者调查发现，该项目地块由北京珠江和合生创展于2010年12月竞得，楼面地价为5301元，加上3000元的精装和建安成本以及各种税费等成本，的确利润不大。

但即便“微利”，对于不久前被频繁曝出“遭受钱紧之痛”和“业绩存隐患”的合生创展来说，或许已能解个小渴。

据了解，合生世界花园此次开盘均价在13000元/平方米左右，平均面积为80平方米，如按每套房子100万的平均价格计算，此次售出300多套将获得约3亿元的销售额。

而同在北京的合生创展的高端楼盘合生霄云路8号，2011年9月第三批许可销售的104套房源，目前仅售出2套，虽单价和面积都较大，但只入账4000万元。

紧邻合生世界花园的合生世界村项目以及合生创展的其他项目，2011年的销售情况也不容乐观。按照2011年半年报透露的数据，下半年合生创展新开盘的项目达到10个，其中大部分位于广州和北京等一线城市。由于身陷限购且多为高端住宅，销售较为低迷。

新浪乐居的《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，合生创展2011年实现销售额111亿元，位列销售排行榜第39名。此销售数字与2010年的110亿元基本持平，但远远低于2009年时的150亿元。

在受标普和穆迪接连降低评级之后，合生创展又频繁被媒体曝出“遭受钱紧之痛”和“业绩存隐患”。媒体引用合生创展2011年半年报数据表示，截至上半年合生创展的账面资金仅40余亿港元，但未来1年内需偿还的借款则超过110亿港元，资金压力可想而知。

另外，合生创展太原地王项目拖延四年后才于近日开建。

对此，有评论人士表示，转型高端地产及投资大体量受挫的合生创展或许已意识到低价小盘对资金流转的重要性，因此快速拿地、快速立项并最终实现合生世界花园快速销售。

低价入市房源受刚需族青睐

不光是合生创展，在楼市持续低迷而债务接踵到期的现阶段，越来越多的房企已意识到资金流的重要性，开始更加重视住宅快速周转率和去化率。而这种关注正开始陆续收效。

2011年12月，上海星河湾降低促销一周即揽3.7亿元（详细报道见B07）；11月，北京龙湖时代天街以11800起价实现开盘“日光”。再早些，金隅万科城等中低端典型项目同样实现了高成交。

世联地产董事长陈劲松在近日举办的世联地产营销论坛上表示，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是“寻找消费者认可的价格”。

在深圳，世联地产的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出，“降价的时机把握很重要，越早降价越好。”

链家地产市场研究部统计，北京2011年新增项目中，签约率最高的十个项目均为中低端，单位成交均价高于2万的有四个，除了一个较高达到2.5万元外，其余都只略高于两万，6个项目在2万以下，包括密云两个不足一万元的项目。

链家地产市场研究部首席分析师张月分析认为，在商品住宅市场，价格一直都是购房的首要因素，尤其2011年市场以刚需为主，购房者对价格的接受程度有一个相对集中的范围，一般情况下，单价低于两万基本可以进入刚需可接受的范围，近郊在1.5万左右，远郊在1万左右的项目容易热销。合生世界花园和龙湖时代天街即为近期的典型案例。

但一些楼盘以低价宣传为噱头吸引人气，最终开盘定价却大幅高于宣传价，此举也遭致购房者不少诟病。