二手房评估价的由来

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在二手房交易中常遇到这样的问题，一些买房人看上了中意的房产，却不知道手头上的钱能否足以支付首付，而还有一些人对于评估价较为模糊。为此，记者走访了京城知名担保机构伟嘉安捷，请专业按揭顾问做出解答。

目的在把控风险

“我要购房的房产市值是200万元，为什么评估价只有150多万元?”在办理按揭贷款时，经常会有一些买房人提出这样的疑问。伟嘉安捷专家解释，银行根据评估价来发放贷款主要是为了控制风险。一方面，二手房存在一个明显的折旧问题，如同去典当行典当物品，是不可能按照原来的价值支付的。贷款也是一样，银行需要指定专业的评估机构核定买房人所购房产，按照接近市价的评估价发放贷款，这也是银行把控风险的一种手段。另一方面，二手房售价多由业主自己定价，一般业主会根据自己心理价位来定，从而导致房屋价格会偏离实际市场价格，这样银行就需要指定评估机构来修正，这就是为什么贷款买房会有评估价的原因所在。

房不同则评估价异

房产的评估价主要受房产所在位置、建成年代、周边配套设施、楼层、户型和朝向等诸多因素影响。最重要的影响因素就是地段及位置，一般城区会高于郊区。其次新建成的小区通常会高于同一区域房龄较老的小区，另外，小区本身配套设施是否完善，周边有无大型购物中心、医院和中小学校等都会影响房产的评估价。即使同一小区，不同楼层、户型和朝向的房产评估价也会略有不同，评估公司一般会对多项影响因素进行系数修正后得出评估价。

约为市场价8成

为了杜绝黑白合同，银行会根据评估价和合同价取低的原则对二手房放贷，但评估价与合同价到底什么关系，如何知道要购买的房产的评估价并得知按揭额度?伟嘉安捷的专家有妙招。一般来说，如果合同价反映了真实的市场价，房产评估价约为市场价的8成。例如，王先生要购买一套售价为200万元的二手房，评估价8成，那么这套房产的评估价为160万元。多数银行会按照评估价的80％发放贷款，也就是银行贷款约128万元，买房人需要支付首付72万元。

伟嘉安捷提醒借款人，在购房前一定要清楚自己要购买的房产可以评估到多少钱以及贷到多少款。以免出现看好房交了定金却办不下来贷款的情况，造成自身不必要的损失。目前，多数银行和诸如伟嘉安捷这样的担保公司都推出了贷款预审业务，帮助解决贷款前的困扰，买房人可以提前到这些机构进行咨询办理，以做到心中有数。北京市热点区域的个别楼盘市场价与评估价对比如附表所示。