转战拍场淘“非限购房”

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为了抑制投机、投资性需求，包括北京、上海等部分房价上涨过快城市纷纷出台了“限购令”，不少改善型需求因此而受到牵连，暂时丧失了购房机会。不过这并非意味着他们一点机会都没有，因为有一些司法执行委托拍卖的房产就不受限购政策影响。

但专家提醒说，要玩转拍卖场，购房者还有不少事情要做，比如了解相关政策规定、进行市场调查以及制定拍卖策略等等。

拍卖场可淘“非限购房”

由于其特殊性，有部分司法执行委托拍卖的房产不受限购政策影响，这对于一些改善型需求来说，是一条可以考虑的改善居住条件的途径。

据了解，“限购令”出台之后，对房产拍卖也造成了不小的影响。笔者了解到，为了减少交易纠纷，沪上有部分拍卖公司在开拍之前，就特地增加了一道甄别竞拍者购房资格的程序。上海国际拍卖有限公司执行总裁范干平坦陈，这正是针对宏观调控而进行的改变。

不过“限购令”不会影响到所有拍卖房产，比如像法院委托强制拍卖的房产。上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖师杨亚平表示，目前并无明确规定禁购家庭不能购买法院强制拍卖房，而且他了解到的情况是上海市绝大多数房地产交易中心都对司法拍卖住宅执行不受限购令影响的政策。

笔者也从相关管理部门得到了相似的说法。徐汇区房地产交易中心咨询窗口的工作人员表示，来自法院强制拍卖的房产，而且具有裁定和协助执行通知书，在交易过户时不会受到限购政策的影响。不过这位工作人员同时强调，对于其他形式委托拍卖的房产而言，则与一般的房产交易无异，即买家必须满足相应的购房条件，否则会因为限购问题而导致在过户时遇到麻烦。

法院委托强制拍卖的房产一般比社会委托的起拍价低。业内人士介绍说，为了尽快促成交易，法院委托拍卖的房产价格要比市场价低10%～20%不等，而反观社会委托的房产，为了卖个好价钱，一般会参考市场价来确定起拍价。

一般说来，司法强制委托拍卖的房产产权已经明晰，而且不存在债务纠纷，可放心竞拍。北京金诚同达律师事务所上海分所许海波律师介绍说，强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后产权登记相对清晰的房产。与此同时，进入拍卖程序的房产已经解除抵押、质押，产权已经理顺，卷入债务纠纷的可能几乎不存在。

做到五点必不可少

在拍卖场上淘房，有别于一般的交易程序，因此其准备工作要有针对性，而且需要更加细致，这样成功的概率也会随之增加。

了解规则不可少

并不是所有法院委托拍卖的房产都不受限购限制，因此购房者应事先了解清楚，自己中意的房产是否符合“非限购房”条件。

笔者从房产交易中心了解到的信息显示，司法委托强制拍卖住房，有法院出具裁定拍卖房屋的裁定书和下达房屋过户的协助执行通知书，大多数房产交易中心以“非限购房”对待。但其中有两个因素需要注意，其一是部分拍卖公司较为谨慎，会将部分拥有多套房产的家庭自动排除在外；其二是极个别房产交易中心在这方面管理较为严格，也会考察竞拍者的购房资格。这要求购房者在竞拍之前就这些问题向相关部门或者拍卖公司仔细咨询，以免给自己带来不便。

预先搜集信息

兵家曰：知己知彼，百战不殆。在拍卖场，购房者面对的可能是很多竞争者，形同一场短兵相接的近身肉搏战，因此自己掌握的信息越多，便能够掌握更多的主动权。

随着网络技术的普及，这为购房者搜集信息提供了极大的便利。目前上海各大拍卖都建立了自己的官方网站，购房者可以登录查询拍卖信息。同时，上海市拍卖行业协会的官方网站上也会统一各拍卖公司的房产专场拍卖会信息，这其中也能够查询到一些有用的资料。

杨亚平建议，搜集信息过程中，其中有一个重要的步骤就是了解房产的价值，以便在拍卖过程中确定自己的心理价位。拍卖场上购房者很容易被现场竞价气氛所控制，并极有可能由于冲动而失去理智。所以，在确定心理价位之后，如果发现竞拍价格过高，可以及时收手，以免付出更高的购房成本。

税费事先弄清楚

在拍卖场上淘房，要特别留意税费问题。

据了解，司法拍卖的佣金根据拍卖房产的价值分段计费，一般情况下，拍卖房产价值越低，佣金标准越高，如200万元以内的房产拍卖佣金收取标准为5%，而超过1亿元的则只有0.5%（具体见表）。这跟一般的房产中介佣金标准有所区别，因为大多数住房价格都低于5000万元，因此通常情况下要高于中介佣金。

另外要特别提醒的是税费和欠费的支付问题。杨亚平介绍说，交易税费若约定由上下家各自承担的，买方只需考虑契税和房产税即可。但若约定税费全部由买家承担的，对方的营业税、个人所得税、土地增值税等都会转嫁到自己身上；此外，还有包括物业管理费、水电煤、有线电视、宽带等也有可能会约定由买家支付，这些会变相提高买房成本，所以买家必须提前了解清楚。

银行贷款提前定

是否可以通过按揭贷款购买司法拍卖住宅？一般情况下法院要求买家一次性付款。许海波介绍说，法院希望通过拍卖这种方式尽快收回钱款，在充分保障双方当事人的合法权益的同时，尽快实现申请执行人的债权，不希望付款时间延后，因此更加倾向于一次性付款的方式。因此，买方应该根据自己的资金实力来选择合适的拍卖住宅，并在拍卖结束之后按期付款，否则会按照违约论处，事先缴纳的15万到60万元的定金会被没收。

当然，也有特殊情况出现。杨亚平表示，如果拍卖前竞买人征得拍卖人的同意，也可实施按揭贷款流程。当然，还需要银行、担保机构、或短期融资机构、房地产评估机构参与贷款的发放。不过德佑地产有关人士提醒说，申请按揭贷款时商业银行通常会执行“限贷”政策，对于多次贷款的买房人士来说，则无法申请到按揭贷款。

其他事项要留意

在拍卖过程中，还有一些容易忽视的事项也应该留意，比如拍卖房产是否为空房，以及法院是否负责清场等等。

杨亚平表示，有些房屋由于各种历史原因，上家亲属对拍卖住宅享有居住权，在法院声明不负责清场的情况下，如由买方清场的话，会相对困难一些，有时还要诉诸法律，主张对拍卖标的房地产的所有权，这很有可能会陷入一场旷日持久的“拉锯战”。而拍卖住宅若为空房，则为将来入住免去这方面的后顾之忧。