公共租赁房需求的影响因素浅析
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摘要：本文通过分析武汉市房屋租赁市场实际情况的调查数据，从租房者的基本状况与公共租赁房的基本状况两方面总结出了若干影响公共租赁房需求的因素，并且分析了各因素对影响需求的逻辑原理，在分析中，不仅对需求量做出了初步测算，而且推测得出了需求量较大的公共租赁房类型。
关键词：公共租赁房 租房者 需求
一、公共租赁房的界定
公共租赁房，是夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁房产权由政府或公共机构所有，供给对象为中低收入群体，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，以及新毕业大学生和外来务工人员。
二、影响公共租赁房需求的因素
本文基于武汉市房屋租赁市场实际情况调查数据进行公共租赁房需求分析，通过对调查数据的统计分析，得出了影响公共租赁房需求的若干因素。
（一）租房者的基本状况
1.收入水平。公共租赁房定义其需求群体是中低收入人群，故租房者的收入水平是其能否成为公共租赁房的有效需求者的直接因素，也是最关键的因素。
图1 调查对象收入情况分布图
由上图可以看出，月收入为3000元以下的调查对象达58.6%。以该数据测算，2011年武汉市城镇在岗职工月平均工资为1734元，从而定义武汉市中低收入群体的月收入为867～1734元。而武汉市人均月租金为662.6元，由此推断公共租赁房的月租金应在463.82元较为合理。结合住房成本在月收入中的合理比重，可初步推断中低收入人群中对公共租赁房需求比例。值得说明的是，该比例的测算过于粗略，其中多种数据为调研所得，而调研对象层次过于集中，且其收入水平本身偏低。相对精确需求比例的计算，需借助更合理的武汉市城镇在岗职工月平均工资、租房者人均月租金、住房成本在月收入的合理比重等数据。
2.租房者教育情况。教育状况往往决定了个人收入水平，但不同教育背景人群的住房需求不尽相同。调查数据显示，全部调查对象中，本科及以上学历占绝大多数（达78.3%），该群体就业时，月收入起点低但发展前景较好，具有在可预见时间内改善自身住房条件的能力。同时，该群体对居住条件有特殊偏好，如偏好高素质人群环境。而公共租赁房社区式租房环境的营造，较好地契合了这一偏好，由此引发了该类群体对公共租赁房的需求。
3.工作年限。由于公共租赁房的租赁时间具有限制性，现行政策一般规定最长租赁年限为5年，因此一定工作年限内（本调查中指5年）就业人群的数量影响着公共租赁房的需求。
由调查数据可知，工作1年以下的占总体的29.9%，1～2年占17.4%，2～3年占15.2%，3～5年占17.4%，5年以上占20.1%。即相对于整体城镇在岗人数而言，工作年限在5年以内约占80%，这是公共租赁房潜在需求的广义群体。当然，类似于收入水平因素中的比例测算，本因素的比例测算可信度依赖于调查对象选取的合理性。
4.籍贯所在地。新就业人群中，本地户籍人口占比较小，这很大程度上影响了该群体的租房需求。在拥有当地户籍的调查对象中，租房者占52.24%；而在非当地户籍群体中，租房者占85.48%。这表明，在城市常住居民中，租房者占绝大多数，至少都会处于或长或短的租房阶段。因而，类似于工作年限因素，租房需求群体也是公共租赁房潜在需求的广义群体。
5．理财能力。理财能力指租房者在租房期间的储蓄收入或理财收入，且这部分收入用于改善住房条件。理财能力高的租房者能够在短时间内积蓄财产，改善住房条件，因而对公共租赁房的需求降低。反之，理财能力低的租房者对公共租赁房的需求相应较高。
（二）公共租赁房的基本状况
公共租赁房的基本状况主要包括房屋租金水平、房屋面积、区位、设施配套等方面。
1.房屋租金
（1）相对租金。调查发现，武汉市月租金为500元以下占26.7%，500～600元占25.6%，月600～700元占15.1%，700～800元占8.1%，800～900元占5.8%，900～1000元占1.2%，1000元以上占17.4%。据相关政策中关于公共租赁房的定价要求，同等条件下，公共租赁房的租价应低于市场价30％左右。根据经济学中关于价格与需求的互动关系，其他条件不变的情况下，商品价格下降，其需求上升，由此可推断，基于价格上的绝对优势，公共租赁房的潜在需求较大。
（2）绝对租金
图2 租金收入交叉分析
如上图所示，通过租金与月收入的交叉分析发现：在月收入为1500元以下的调查者中有66.67%的人承租租金为600元以下的房屋，即月租金大约占月收入的40%。在月收入为1500～3000元的调查者中有75.61%的人承租租金为1000元以上的房屋，即月租金大约占月收入的33.33%。将该比例对比于公共租赁房定价在中低收入人群月收入的比重，后者明显偏小，说明其他条件不变的前提下，承租公共租赁房可以降低租金负担，进而改善生活质量，因此消费者偏好于公共租赁房。
2.房屋区位状况。调查结果显示：绝大多数的人能接受的公共租赁房距离工作地点的最长公交车程在60分钟以内，所占比例达到了88.2%，其中，49.6%的人愿意承受30～60分钟的车程，而38.6%的人只愿意承受30分钟以内的车程。与此相对，只有0.8%的人可以接受90～120分钟的住房地点到工作地点的车程，11%的人可以接受60～90分钟的最大公交车程。由此可进一步推断，车程区间为30分钟以内及30～60分钟公共租赁房最受欢迎，一定租金水平下，车程越远，租房需求越小。
3.可居住人数与面积。经调查发现，在所有调查对象中，8%为单独租赁，61.4%与1～2人合租，26.1%与3～4人合租，仅4.5%与5人以上合租。这表明合租是目前新入职群体广泛采用的租房方式，但是大多数人在合租的情况下倾向于4人以下的合租房。由此可以推测公共租赁房中2―4人的合租房需求较大。
在对理想人均居住面积的调查中，合理的人均住房面积集中在15～35平方米，比例达到74.8%（其中25～35平方米相对稍高，所占比例为37.8%），其次为人均35～45平方米，所占比例为22.8%，最低比例是15平方米以下的人均住宅面积所对应的2.4%。由此可以看出，人均住宅面积并非越大越好，反而人均15～35平方米的住宅面积较受欢迎。类比于居住人数，公共租赁房中人均面积在该区间的户型较受欢迎，需求量大。
4.住房周边配套。住房周边配套一般包括医院、超市、学校、公园、公交车站、娱乐场所等公共场所设施，周边配套设施的完善程度往往影响着人们的住房选择。
图3 调查对象周边配套偏好
由图可以看出，调查对象在对公共租赁房的周边配套实施选择中，偏好于超市商场及公交站等便利生活的基本因素，同时希望周边可以尽量完善，拥有医院、公园设施。而对于娱乐场所及其它因素，偏好较小。因此，周边具有超市商场及公交站设施的公共租赁房，并且选配有医院、公园、学校，更能够吸引租房者。
5.屋内家电配套。目前武汉市出租房屋中，50%以上出租房屋配备了床，橱柜，书桌，网络，电视与热水器等配置，因此公共租赁房中也因满足此类需求。鉴于公共租赁房的短期租赁限制，“拎包入住”更为合理。即在其他条件相同情况下，家电配套齐全的公共租赁房需求较大。
6.户型设计。通过调查可以知道，公共租赁房的户型设计中各要素重要程度依次为卫生间（92.1%）、卧室（89%）、厨房（79.5%）、客厅（54.3%）、阳台（42.5%）、书房（11.8%）、其它（0.8%）（注：比例计算为所选人数占调查人数的比例，各要素间相互独立）。因此，在公共租赁房的户型设计中，卫生间、卧室、厨房反映基本生活要求的要素需求强烈。相比之下，反映个性化需求的其它项比例低于1%，说明区别商品房，人们对公共租赁房并没有过多期许。各要素中，客厅与阳台是公共租赁房户型设计中的重要因素，但为非必要因素，因此，户型设计中除卧室外，有独立客厅、卫生间、厨房、阳台的公共租赁房需求量较大。
三、结语
通过对武汉市房屋租赁市场实际情况调查数据的分析总结，本文得出了影响公共租赁房需求的相关因素，一方面为租房者自身的基本状况，包括月收入情况、受教育状况、工作年限、户籍所在地、个人的理财能力，另一方面为公共租赁房的基本状况，包括租金水平、区位、可居住人数与面积、户型设计、家电配置等，这两方面因素综合影响着承租者对公共租赁房的选择。此外，公共租赁房的基本状况同时反映了承租者对公共租赁房的具体需求类型。本文基于调研数据解释了上述两方面因素对于公共租赁房的影响逻辑，由于本次调研数据的粗略性，使得需求量数据也有待进一步验证。